Como reformar um studio gastando menos e sem perder valor de mercado: as 4 decisões que separam economia de prejuízo

Autor: Pedro Henrique Alves, engenheiro, cofundador e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas do Amor, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild

Dá para reformar um studio gastando menos e sem perder valor de mercado quando se decide, antes da obra, onde não mexer: a bancada entregue pela construtora, a integração da varanda, o revestimento do banheiro e os pontos de instalação. Nas obras da Bewild, resolver o projeto com marcenaria e layout em vez de demolição economiza até 30% do orçamento — num contrato mediano de reforma completa de R$ 63.763 (58 obras concluídas em 2025), isso representa perto de R$ 19 mil que voltam para os itens que o hóspede enxerga e avalia.

Eu sei que a tentação de "diferenciar" o imóvel é grande, principalmente quando ele acabou de ser entregue e a planta parece pedir mudanças. Mas nem sempre investir mais significa ter mais retorno. Na maioria dos casos, o segredo de uma boa reforma para locação está em saber exatamente onde não mexer — e este artigo mostra as quatro decisões que mais separam economia de prejuízo, com custos reais e a alternativa para cada uma.

Por que gastar mais não significa alugar por mais?

Porque a diária de um studio não é definida pelo quanto você gastou na obra, e sim pelo conjunto de concorrentes que o hóspede compara no mesmo bairro, na mesma faixa de preço e com fotos parecidas. Se os vizinhos cobram R$ 250 por noite com bancada de granito e marcenaria bem resolvida, uma bancada nova de mais de R$ 5 mil no seu studio não muda esse teto — muda só o seu custo. É a lógica que explico em detalhe em como precificar um studio no Airbnb: o mercado dá o preço; a reforma decide a sua margem dentro dele.

Por isso, antes de qualquer intervenção de grande porte, eu uso com os clientes um filtro simples.

O teste dos 5 minutos antes de qualquer obra grande

Pare, pense e responda, de preferência com a sua arquitetura ao lado:

1. O que será feito nesse espaço? Isso realmente fará diferença na composição total do studio?
2. Isso valoriza o imóvel de forma que um comprador ou avaliador reconheça?
3. Justifica aumento na diária em relação aos concorrentes diretos?
4. Traz mais conforto ou funcionalidade real para quem vai dormir ali?

Se você levar mais de cinco minutos para chegar a uma resposta convincente para as quatro perguntas, não faça. A dúvida, nesse caso, é a resposta. Com esse filtro em mãos, vamos aos quatro itens.

Os quatro itens em números

Intervenção	Custo típico num studio novo	Efeito na diária e na avaliação	Veredito
Trocar a bancada da construtora	Acima de R$ 5 mil, com remoção e nova instalação	Quase nulo: o hóspede avalia limpeza, funcionamento e a foto geral	Manter e complementar
Integrar a varanda à sala	A partir de R$ 8 mil só em nivelamento e vidraçaria, na menor das plantas	Baixo em varandas com menos de 1,5 m de largura	Avaliar com cautela; na maioria dos casos, não
Trocar piso e azulejo do banheiro	Alto, e com risco de infiltração no vizinho de baixo	Nulo: ninguém reserva pelo revestimento do box	Não mexer; renovar o que está sobre o revestimento
Demolir paredes e mover pontos	Demolição, reconstituição, piso novo, projeto e aprovação no condomínio	Só compensa quando destrava um layout que não funciona	Projetar a partir dos pontos existentes

Os valores são referências históricas das obras da Bewild e variam com o imóvel; a decisão final cabe sempre ao responsável técnico do seu projeto.

1. Vale a pena trocar a bancada que a construtora entregou?

Na maior parte dos casos, não. Quase a totalidade das construtoras em São Paulo entrega bancada de granito ou mármore já instalada na cozinha e no banheiro. Se ainda falta tempo para a vistoria, basta consultar o memorial descritivo da unidade para saber qual pedra vem (o que vem e o que não vem no studio novo).

A tentação de substituir por um material mais sofisticado, como quartzo ou um mármore mais claro, é grande. Mas a troca passa de R$ 5 mil e raramente muda a percepção de quem reserva. Se a bancada é pequena, instalamos um complemento no mesmo material e no mesmo acabamento: bem executado, fica imperceptível, e é assim que fazemos nas obras da Bewild.

Quando vale a pena trocar

• Quando a bancada ficou desalinhada com o novo layout do projeto;
• Quando o público-alvo exige padrão superior, como unidades premium;
• Quando os concorrentes diretos (os vizinhos que cobram a diária que você pretende cobrar) usam todos um padrão acima. Nesse caso, infelizmente, o mais sábio é seguir o padrão.

Quando não vale a pena

• Quando a pedra já é neutra e funcional, como o granito preto São Gabriel ou o branco Itaúnas;
• Quando a marcenaria pode ser desenhada para combinar com a bancada existente — e quase sempre pode.

Em studios voltados para short stay, uma bancada original bem cuidada, combinada com marcenaria estratégica e iluminação bem pensada, já garante impacto visual e funcionalidade suficientes.

2. Integrar a varanda à sala compensa num studio?

Raramente. A integração da varanda é desejada porque aumenta a sensação de amplitude, mas o custo é alto e o ganho depende da geometria. Quando a largura do terraço é menor que 1,5 m e o desnível para a sala é pequeno (0,5 cm a 1 cm), a regularização e o nivelamento do piso saem caros em relação ao que entregam. E a intervenção exige o fechamento da sacada com vidraçaria, que definitivamente não é barato: para a menor das plantas, nivelamento e vidro não saem por menos de R$ 8 mil.

Antes de tudo, verifique com o condomínio se a intervenção é permitida. Muitos não autorizam, pelos mais variados motivos, porque o fechamento altera a fachada. Reuni as regras, os custos e o efeito na diária em fechar varanda com vidro: o que o condomínio exige.

Aplique o teste dos 5 minutos aqui. Se a varanda tem menos de 1,5 m de largura, a resposta costuma ser não de cara: terraço aberto é bonito nas fotos, funciona como área externa para uma parte dos hóspedes e não consome orçamento.

3. Reformar o banheiro de um apartamento novo perde a garantia?

Na prática, sim para o sistema que você alterar. Reformar banheiro parece simples, mas trocar piso e azulejo envolve quebrar a impermeabilização, reinstalar louças e metais e assumir o risco de infiltração. A impermeabilização tem prazo de garantia de cinco anos na tabela de garantias da ABNT NBR 15575 (quadro de prazos resumido pelo Crea-GO), alinhado ao prazo de cinco anos do artigo 618 do Código Civil para solidez e segurança da obra — e a construtora fica isenta de responsabilidade por modificações não autorizadas.

Imagine receber a notícia de que o apartamento de baixo está alagado. Além de lidar com vizinhos furiosos, quem paga essa conta é você. Se ainda assim a intervenção for necessária, ela precisa de plano de reforma e responsável técnico, como exige a NBR 16280 (o que a norma pede na reforma de um studio).

Soluções mais inteligentes, sem nenhuma demolição

• Iluminação e espelho com design impactante;
• Box, metais e marcenaria personalizados para um toque de sofisticação;
• Rejunte renovado e nicho de apoio, que mudam a leitura do banheiro nas fotos.

Posso afirmar com total certeza: a última coisa com que um hóspede vai se importar é o revestimento do seu box. Ele avalia limpeza, água quente que funciona e um espaço que parece novo.

4. Demolir paredes e mudar pontos de instalação: quando faz sentido?

Quase nunca em imóvel novo. Em vez de demolir ou alterar instalações, vale muito mais investir em uma marcenaria bem planejada, que aproveite os pontos existentes de hidráulica, elétrica e gás. Isso evita gastos com troca de piso, demolição e reconstituição de alvenaria ou drywall, regularização de projeto e o desgaste da aprovação com o condomínio. É dessa escolha que vem a economia de até 30% no custo total da reforma — a lógica do anti-checklist que publicamos para studios novos.

De novo, o exercício: "que diferença fará mudar a porta do banheiro de um lado para o outro?" Se a resposta é estética, não faça.

Não estou dizendo para evitar isso a todo custo. Em alguns casos faz muito sentido, e tudo depende do que entra no lugar do vão. Em um dos nossos projetos, mudamos a posição da porta do banheiro porque, na planta original, a cozinha ficaria pequena demais para funcionar. A diferença é que a decisão nasceu do layout, não da vontade de mudar.

Onde o dinheiro economizado rende mais?

Nos itens que o hóspede vê, usa e menciona na avaliação:

• Marcenaria sob medida, que resolve armazenamento e setorização em 24 m²;
• Iluminação em camadas, que muda a foto do anúncio sem obra;
• Colchão e enxoval de padrão hotel, que aparecem nas notas de conforto;
• Cozinha equipada e ar-condicionado bem dimensionado, que evitam reclamação;
• Fotografia profissional do imóvel pronto, que define a taxa de clique no anúncio.

Essa é a diferença entre dois studios com o mesmo orçamento: um gastou em obra bruta que ninguém vê; o outro, em produto final que o hóspede sente. Os custos de referência para cada bloco estão em quanto custa reformar um studio para short stay em São Paulo.

Conclusão: menos obra, mais estratégia

Na Bewild, analisamos cada studio com um olhar técnico, funcional e comercial. A missão é valorizar ao máximo o imóvel gastando o mínimo necessário para atingir um excelente padrão visual e uma boa performance nas plataformas de locação — e, acima de tudo, garantir que cada real da reforma tenha um motivo para existir. O caminho completo, da compra à primeira reserva, está no nosso Guia do Investidor.

Quer um aconselhamento sincero sobre o que vale e o que não vale mexer no seu studio? Peça seu orçamento e receba uma análise com a melhor estratégia de custo-benefício para o seu imóvel.

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Sobre o autor. Pedro Henrique Alves é engenheiro formado pela USP, cofundador e CEO da Bewild, marca de reforma completa de studios e apartamentos compactos em São Paulo, com mais de 188 reformas entregues. Revisão técnica de Thiago Dantas do Amor, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.

Fontes: base de contratos Bewild (58 obras completas concluídas em 2025, contrato mediano de R$ 63.763); guia do investidor da Bewild (estimativa de economia de até 30% ao evitar demolição desnecessária); ABNT NBR 15575 (norma de desempenho, prazos de garantia) e ABNT NBR 16280 (reforma em edificações); Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 618. Os valores citados são históricos, variam com o imóvel e não constituem promessa de resultado.