Quanto custa reformar um apartamento ou studio de até 50 m²: análise de 188 contratos de clientes Bewild

Autor: Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild

"Quanto custa?" é a primeira pergunta de quase toda reunião que eu faço. E a resposta honesta, "depende", é também a mais frustrante que alguém pode ouvir. Depende de quê? De quanto? Para qual lado?

Este guia troca o "depende" por números. Analisamos 188 contratos de clientes da Bewild, de studios e apartamentos compactos em São Paulo, quase todos com até 50 m², para responder às perguntas que mais ouvimos: quanto custa o metro quadrado, quanto o valor muda com a metragem e com o padrão, para onde vai cada real do orçamento e quanto esse dinheiro devolve depois que a obra termina e o imóvel começa a render.

A resposta curta

• Orçamento mediano: R$ 71.850. Metade das reformas custou menos que isso; metade custou mais.
• Valor mediano por metro quadrado: R$ 2.744, com a metade central da base entre R$ 2.457 e R$ 3.125 por m².
• 4 em cada 10 contratos ficaram entre R$ 65 mil e R$ 75 mil. Nenhum ficou abaixo de R$ 55 mil.
• Fórmula de bolso para 21 a 35 m²: cerca de R$ 38 mil de "entrada" + R$ 1.217 por metro quadrado.
• O que está dentro: projeto, obra, marcenaria sob medida, mobiliário, eletrodomésticos e, no short stay, enxoval. Um contrato só.
• Prazo de obra em contrato: de 60 a 75 dias úteis, conforme a metragem.

Daqui para baixo, cada número ganha contexto. Se você tem pressa, a seção da fórmula de bolso resolve a sua estimativa em 30 segundos. Se você está montando a conta do investimento, a parte do pós-obra é a que mais vai te interessar.

Antes do preço: o que é uma reforma turnkey?

Turnkey (ou turn key) é uma expressão do inglês que quer dizer "girar a chave". Em português, o mercado também chama de reforma chave na mão. A ideia é simples: você assina um contrato só e recebe o imóvel pronto para usar, com tudo dentro, sem precisar contratar e coordenar arquiteto, empreiteiro, marceneiro, eletricista, vidraceiro e loja de móveis separadamente.

Isso muda completamente a leitura do preço. A maior parte das tabelas de "custo de reforma por m²" que circulam por aí fala só de obra: demolição, elétrica, revestimento, pintura. Elas não incluem marcenaria sob medida, móveis, eletrodomésticos nem o projeto. Por isso, comparar o valor de uma reforma turnkey com essas tabelas é comparar coisas diferentes com o mesmo nome.

No contrato turnkey da Bewild entram cinco blocos:

1. Projeto: medição no local, projeto em 3D com revisões, projeto executivo (o desenho técnico que a obra segue) e a documentação de responsabilidade técnica: ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida por engenheiro) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por arquiteto).
2. Obra: elétrica, infraestrutura de ar-condicionado, piso, revestimentos, pintura, bancadas e instalação de tudo, com engenheiro responsável e liberação no condomínio conforme a NBR 16280 (a Norma Brasileira que regula reformas em prédios).
3. Marcenaria sob medida: cozinha, guarda-roupa, painel, bancada de trabalho, cabeceira.
4. Mobiliário e equipamentos: cama, sofá, cadeiras, geladeira, cooktop, micro-ondas, ar-condicionado, TV.
5. Entrega: limpeza fina, vistoria, enxoval (quando o imóvel vai para locação de curta temporada) e fotos profissionais.

Guarde essa lista. Ela é a régua para saber se um orçamento é mais barato ou só está incompleto. O memorial item a item, com o que costuma ficar de fora sem aviso, está em o que está incluso num orçamento de reforma de studio.

Quanto custa uma reforma turnkey em São Paulo, em números?

Um detalhe de método que faz diferença: ao longo do texto, uso a mediana, e não a média. A mediana é o valor do meio da fila: se você colocar os 188 contratos em ordem, do mais barato ao mais caro, é o ponto entre o 94º e o 95º. A média soma tudo e divide, e por isso é puxada para cima por poucos contratos muito grandes. Na nossa base, a média é R$ 80.054, mais de R$ 8 mil acima da mediana, por causa de meia dúzia de apartamentos maiores e de alto padrão. Para quem quer saber "quanto custa o meu", a mediana é a referência mais honesta.

O gráfico mostra um desenho claro. A maior concentração está entre R$ 2.250 e R$ 3.000 por m², com 116 dos 188 contratos. Abaixo de R$ 2.000 por m² há só 2. E existe uma "cauda" longa à direita, com 26 contratos acima de R$ 3.500 por m²: são quase sempre studios muito pequenos, abaixo de 22 m², ou projetos de padrão alto. Os dois casos têm explicação, e ela aparece nas próximas seções.

Em valor total, a faixa que mais aparece é a de R$ 65 mil a R$ 75 mil (39% dos contratos). Até R$ 65 mil ficam 22%, e nenhum contrato da base ficou abaixo de R$ 55 mil. Contratos acima de R$ 120 mil existem, mas são 6% da base: nove dos onze são apartamentos de 38 m² ou mais, quase sempre com quarto separado.

Quanto custa reformar por metragem?

Esta é a tabela que mais responde à busca "quanto custa reformar um apartamento de X m²". Os valores são das obras reais da base, agrupadas por faixa de área.

Repare na primeira linha: um studio de até 20 m² custa, na mediana, praticamente o mesmo que um de 26 m². Em valor por metro quadrado, isso vira a maior conta da tabela. Parece contraintuitivo, mas tem uma explicação física, e ela aparece melhor em gráfico.

O custo por metro quadrado desenha uma curva em U. Ele começa alto nos studios muito pequenos, cai até o ponto mais baixo entre 24 e 32 m² e volta a subir acima de 32 m². Os dois lados do U têm causas diferentes:

• O lado esquerdo é o custo fixo. Todo studio tem uma cozinha, um banheiro, um ar-condicionado, um projeto, uma ART e uma gestão de obra. Esses itens custam quase o mesmo em 18 ou em 30 m². Num studio pequeno, eles se dividem por menos metros, e o m² fica caro.
• O lado direito é a mudança de tipologia. Acima de 32 m², a planta costuma ganhar um quarto separado: mais uma porta, guarda-roupa maior, cabeceira, uma segunda TV, às vezes integração de varanda. O escopo cresce mais rápido que a área. E, nessa faixa, os clientes também tendem a escolher padrões de acabamento mais altos.

E acima de 40 m²? A base tem poucos casos acima de 45 m², então qualquer número daí para cima é extrapolação, não medição. Aplicando a faixa central de R$ 2.450 a R$ 3.100 por m², um apartamento de 50 m² ficaria entre R$ 123 mil e R$ 155 mil, e um de 60 m², entre R$ 147 mil e R$ 186 mil, sempre com projeto, obra, marcenaria e mobiliário dentro. Leia como ordem de grandeza. Para apartamentos maiores ou usados, a conta muda de patamar, e o guia de reforma de apartamento antigo em SP explica por quê.

A fórmula de bolso: estime o seu em 30 segundos

Se a curva em U mostra que o custo tem uma parte fixa e uma parte que cresce com a área, dá para transformar isso numa conta simples. Foi o que fizemos com os 148 contratos entre 21 e 35 m², que são 79% da base.

A linha laranja é uma regressão robusta, um tipo de ajuste estatístico que traça a reta que melhor resume os pontos sem se deixar levar pelos casos extremos (o nome técnico é estimador de Theil-Sen, para quem quiser se aprofundar). O resultado é esta fórmula:

Valor estimado ≈ R$ 38.400 + R$ 1.217 × área em m²

Os R$ 38.400 são o "ingresso": o que custa ter uma cozinha, um banheiro, um projeto e uma obra gerida, independentemente do tamanho. Cada metro quadrado a mais adiciona cerca de R$ 1.217, bem menos que a mediana de R$ 2.744 por m². É por isso que cada metro quadrado a mais custa menos do que o primeiro.

Quão boa é a fórmula? Na base, em metade dos casos ela erra por 8% ou menos, e acerta três em cada quatro contratos dentro de uma margem de 15% para mais ou para menos. É uma boa régua para saber se você está no jogo certo. Não é um orçamento: o quarto que fica fora da margem é justamente onde estão as escolhas de padrão e de escopo, que a próxima seção mostra.

A fórmula descreve os contratos já assinados. Com os preços praticados hoje, que já incorporam a alta de insumos e de mão de obra, a referência da Bewild para uma reforma completa fica assim:

• Studio de 21 m²: cerca de R$ 67 mil.
• Studio de 25 m²: cerca de R$ 73 mil.
• Studio de 27 m²: cerca de R$ 79 mil.
• Studio de 30 m²: cerca de R$ 85 mil.
• Apartamento de 35 m²: cerca de R$ 95 mil.

Use esses valores como ponto de partida. O número do seu imóvel sai do escopo e do padrão que você escolher.

Mesma planta, preços diferentes: o que o metro quadrado não explica

Se a metragem explicasse tudo, dois apartamentos iguais no mesmo prédio custariam a mesma coisa. Não é o que acontece. Separei cinco empreendimentos em que a Bewild reformou mais de uma unidade com a mesma metragem, ou quase, e comparei o menor e o maior contrato de cada um.

No Exalt Ibirapuera, duas unidades de 31 m² tiveram contratos de R$ 73 mil e de R$ 121 mil: 66% de diferença na mesma planta. No Nurban Vila Madalena, 52%. No MetroCasa Berrini, só 11%. O que separa esses números não é a área. São as escolhas:

• Escopo: integrar ou não a varanda, fechar a sacada com vidro, trocar ou manter o piso, incluir ou não os eletrodomésticos e o enxoval.
• Padrão de acabamento: granito ou quartzo, laminado ou lâmina natural na marcenaria, painel ripado, iluminação em perfil de LED, metais de linha superior.
• Quantidade de marcenaria: um studio com cozinha, guarda-roupa e bancada custa diferente de um com marcenaria em todas as paredes.

Por isso a pergunta "quanto custa o m²?" nunca fecha uma conta sozinha. Ela te coloca na faixa certa. Quem decide o ponto exato dentro da faixa é o escopo que você escolhe.

Como fica um studio em cada faixa de investimento

Número sem imagem é abstrato. Abaixo, projetos reais da base, organizados por faixa de valor do contrato. As faixas estão arredondadas e nenhum dado pessoal do proprietário aparece.

Um dos projetos acima, o studio de 26 m² no Nurban Vila Madalena, tem o passo a passo completo, da planta da construtora às chaves, com o orçamento aberto bloco a bloco: antes e depois de um studio de 26 m² na Vila Madalena.

Para onde vai o dinheiro: a anatomia de um orçamento real

Para mostrar a composição de um contrato sem falar em tese, abri uma proposta real, emitida pela Bewild em setembro de 2026: um studio com varanda integrada, R$ 87.692,80 no total e 65 dias úteis de obra. O cliente não é identificado.

Dois blocos concentram mais da metade do valor: marcenaria (28%) e obra civil, elétrica e acabamentos (27%). É aqui que um studio compacto se diferencia de um apartamento grande. Em 25 m², a marcenaria deixa de ser acabamento e vira a estrutura do projeto: é ela que resolve onde guardar, onde trabalhar e onde dormir.

O terceiro bloco, gestão, impostos, logística e seguro (14%), é o que quase nunca aparece numa cotação avulsa e o que mais pesa quando falta: é o engenheiro que coordena as equipes, o frete, o seguro da obra contra dano, infiltração, incêndio e furto, e os tributos. Projeto 3D, executivo e ART ficam em 3,4%.

Essa mesma proposta trazia R$ 4.064 em cortesias, que não entram no total: vistoria de entrega por engenheiro, manutenção preventiva de ar-condicionado e elétrica no primeiro semestre, fotos profissionais para anúncio e acompanhamento da instalação da internet.

Os 7 fatores que fazem o preço subir ou descer

Juntando os dados da base com o que acontece nas reuniões de orçamento, estes são os fatores que mais mexem no valor final, em ordem de impacto:

Os itens que não compensam no studio para locação, e que só sobem o valor sem subir a diária, estão em o anti-checklist da reforma. E os cinco itens que mais provocam cobrança extra depois da assinatura, em por que existe aditivo em obra.

O bairro importa? Para a obra, quase nada. Para o aluguel, muito.

Uma das perguntas que mais recebo é se reformar em Pinheiros custa mais do que no Brooklin ou em Moema. Testamos isso na base: agrupamos os contratos por região e comparamos o valor por metro quadrado.

A diferença de custo entre as regiões ficou dentro do ruído estatístico. Em linguagem de estatística, o teste de Kruskal-Wallis (que compara grupos sem supor que os dados seguem uma curva perfeita) deu p = 0,67: não há evidência de que o bairro mude o preço da obra. Entre as quatro regiões do gráfico, a variação máxima foi de 3%. A obra custa parecido porque os insumos, as equipes e a marcenaria são os mesmos.

Agora olhe a coluna da direita. Segundo o índice do QuintoAndar e do Imovelweb de julho de 2026, o aluguel anunciado por metro quadrado vai de R$ 88,90 no Itaim Bibi a R$ 109,30 no Brooklin, com a média da cidade em R$ 75,20. A escolha do bairro quase não muda quanto você gasta, mas muda muito quanto você recebe. Para quem investe, isso inverte a ordem da decisão: primeiro o ativo e a localização, depois a reforma. A análise por bairro para short stay, com diárias e ocupação, está em os melhores bairros para short stay em São Paulo.

Quanto tempo leva, e quanto custa esperar?

No contrato da Bewild, o prazo de obra é definido na assinatura e depende da metragem: 60 dias úteis para unidades de até 30 m² sem integração de varanda, 65 dias úteis com integração e 75 dias úteis de 31 a 40 m². O contrato vigente prevê multa por dia de atraso na entrega. O cronograma semana a semana está em cronograma de uma reforma de studio.

O prazo entra na conta de custo porque imóvel parado não é imóvel grátis. Cada mês entre as chaves e o primeiro inquilino ou hóspede é um mês de condomínio e IPTU pagos sem receita do outro lado. Para um studio de 27 m², estas são as referências de mercado do que deixa de entrar a cada mês:

Traduzindo: uma obra que atrasa dois meses custa, além do orçamento, de R$ 3.500 a quase R$ 10 mil em receita que não entrou, mais o condomínio. É por isso que um orçamento 5% mais barato com prazo aberto pode sair mais caro que um orçamento fechado com data em contrato. Prazo também é preço.

Depois da obra: quanto a reforma devolve?

Até aqui, falamos do custo. Mas quem reforma para alugar não compra uma obra: compra um fluxo de receita. Então a pergunta que importa é outra: quanto do investimento a reforma representa, e em quanto tempo ela volta?

Primeiro, a proporção. Num studio de 27 m² comprado ao preço médio de venda de São Paulo, R$ 12.143 por metro quadrado segundo o Índice FipeZap de agosto de 2026, o imóvel custa cerca de R$ 328 mil. Somando o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, de 3% na capital) e a reforma turnkey mediana, o investimento total fica perto de R$ 410 mil. A reforma é 18% desse total, e é ela que decide se o imóvel vai disputar os melhores anúncios do bairro ou ficar na média.

Em quantos anos a reforma se paga?

O jeito mais direto de responder é o payback simples: o valor da reforma dividido pelo ganho líquido que ela cria por mês. O mapa abaixo mostra o resultado para diferentes combinações.

O ponto é o que você coloca na coluna do "ganho líquido criado pela reforma". Ele muda conforme o ponto de partida do imóvel:

• Studio novo, entregue pela construtora no contrapiso, indo para aluguel tradicional. Sem reforma ele não aluga, então a reforma cria o aluguel inteiro. Na média da cidade, são cerca de R$ 1.765 por mês de aluguel bruto, ou perto de R$ 1.590 depois de uma taxa de administração de 10% (condomínio e IPTU ficam com o inquilino). Uma reforma de R$ 72 mil volta em cerca de 3,8 anos.
• Studio indo para short stay. Aqui é preciso descer até o resultado depois de plataforma, limpeza, gestão, condomínio, IPTU e contas. Com os números medianos da cidade, sobram perto de R$ 1.300 por mês antes de impostos; num exercício com números de Pinheiros, perto de R$ 1.800. A reforma volta entre 3,3 e 4,6 anos. A cascata completa, linha a linha, está em receita bruta não é lucro.
• Imóvel que já está habitável e só vai ganhar mobília para alugar mobiliado. O prêmio do mobiliado costuma ficar entre 15% e 30% sobre o aluguel, segundo levantamento do QuintoAndar citado pela Exame. Na média da cidade, isso dá R$ 265 a R$ 530 por mês, e uma reforma completa levaria de 11 a 23 anos para voltar. Nesse caso, a reforma completa não se justifica pela conta: um projeto de mobiliário mais enxuto faz mais sentido.

Esse terceiro caso vai contra o que uma empresa de reforma costuma dizer, e é justamente por isso que ele está aqui. A reforma turnkey se paga quando ela cria a receita, seja porque o imóvel não alugaria sem ela, seja porque ela o coloca num patamar de short stay que ele não alcançaria de outro jeito. Quando o ganho é marginal, a conta não fecha.

A régua de 2026: contra o que comparar

Nenhuma conta de investimento está completa sem o custo de oportunidade. Em setembro de 2026, a Selic está em 13,75% ao ano, depois de cinco cortes seguidos, e o CDI (Certificado de Depósito Interbancário, a taxa que remunera a renda fixa) rendeu 14,63% nos últimos 12 meses, ou 12,44% depois do imposto de renda. Do outro lado, o aluguel residencial em São Paulo rende 6,42% ao ano sobre o valor do imóvel, e o metro quadrado à venda se valorizou 3,63% em 12 meses, abaixo do IPCA (o índice oficial de inflação), que foi de 4,14%.

A leitura honesta: o imóvel médio de São Paulo, alugado pelo preço médio, não vence o CDI líquido de hoje. Somando aluguel e valorização, fica perto de 10% ao ano. Três coisas podem mudar essa conta a favor do imóvel: juros em queda, que já começaram; um ativo acima da média, em localização e produto; e uma operação que extraia mais receita do mesmo metro quadrado, como o short stay bem executado. A reforma não resolve a primeira, mas é decisiva nas outras duas. O comparativo completo entre os dois modelos de locação, já no líquido, está em short stay ou aluguel de longa duração.

"O investidor costuma olhar o preço da reforma como custo e o aluguel como retorno, em duas planilhas separadas. São a mesma planilha. Uma reforma que custa 10% menos e entrega um studio que fotografa pior, ou que atrasa dois meses, quase sempre rende menos do que custou economizar."

— Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild

Turnkey ou contratar cada fornecedor separado?

Coordenar a própria obra pode sair mais barato no papel. O orçamento inicial costuma ser menor porque não inclui tudo: as cotações "mais baratas" que chegam às nossas reuniões quase sempre deixam de fora marcenaria sob medida, mobiliário, gestão de obra ou garantia. E há custos que nenhum orçamento avulso mostra: o seu tempo coordenando cinco fornecedores, a marcenaria terceirizada que atrasa a obra, e o imóvel parado enquanto isso.

O dado da base que mais explica a escolha pelo turnkey é outro: 59% dos clientes não moram na cidade de São Paulo, e 35% moram em outros estados. Para eles, coordenar uma obra à distância não é uma opção real.

Também vale registrar: 14 clientes da base fecharam dois ou mais contratos, somando 31 reformas. Quem já passou por uma obra turnkey tende a repetir o modelo na unidade seguinte. A planilha de custo total, linha a linha, está em reforma turn-key ou tradicional, e o jeito de acompanhar tudo sem ir à obra, em como reformar um studio morando em outra cidade.

Como fizemos as contas

Para quem quer conferir o método, ou usar os números num trabalho:

• Base: 205 registros de contratos de reforma turnkey assinados pela Bewild, com o valor do contrato na assinatura e a área do projeto executivo. Aditivos posteriores não entram.
• Exclusões: 17 contratos ficaram de fora. Nove não tinham os dados do contrato localizados, cinco eram dos primeiros contratos da empresa, com imóveis fora de São Paulo ou sem confirmação de endereço, dois cobriam duas unidades num contrato só, o que distorceria o valor por m², e um tinha na planilha um valor claramente errado para a metragem. Restaram 188.
• Estatística: medianas e quartis (o quartil marca o ponto em que ficam 25% e 75% da base); regressão robusta de Theil-Sen para a fórmula de bolso, calculada nos 148 contratos entre 21 e 35 m²; teste de Kruskal-Wallis para comparar regiões.
• Estabilidade no tempo: dividindo os contratos em três grupos pela ordem de assinatura, a mediana por m² ficou entre R$ 2.653 e R$ 2.848, sem tendência clara. No mesmo período, o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção, da FGV) acumulou alta de 6,56% nos 12 meses até agosto de 2026, então novos orçamentos acompanham essa inflação de insumos e mão de obra.
• Origem dos clientes: cidade de residência do contratante, informada em 186 contratos. Não é a localização do imóvel, que é sempre São Paulo capital.
• Limites: a base é de compactos, quase todos novos. Para imóveis usados, acima de 45 m² ou com mais de um banheiro, os números servem como referência, não como medição.

Antes de pedir orçamento: o checklist

1. Tenha a planta e a metragem em mãos. Com a fórmula de bolso, você já chega sabendo a sua faixa.
2. Defina o uso: morar, aluguel tradicional ou short stay. Ele muda a especificação.
3. Confira no condomínio o regulamento de obras e se a locação por temporada é permitida (NBR 16280 na prática).
4. Decida o escopo antes do contrato: varanda, piso, eletros, enxoval. É o que evita aditivo.
5. Compare memoriais, não totais (como comparar orçamentos de reforma).
6. Exija prazo em contrato, com data e consequência para o atraso.
7. Feche a conta do pós-obra com números do seu bairro, não com a média da cidade (quanto rende um studio no short stay).

O que a Bewild coloca no contrato

Preço fechado antes do início, com escopo detalhado em memorial. Se a obra custar mais do que o combinado, a diferença é da Bewild, salvo mudança pedida por você depois da aprovação do projeto ou problema estrutural oculto que só aparece na obra. Prazo definido na assinatura, com multa por dia de atraso. Documentação de condomínio por nossa conta. E 5 anos de garantia em obra e marcenaria, com manutenção preventiva no pós-entrega. É isso que transforma uma faixa de mercado em um número que dá para colocar na planilha.

Se o seu imóvel é um studio para short stay, a tabela específica está em quanto custa reformar um studio em São Paulo. Se é um apartamento em geral, em quanto custa reformar um apartamento em São Paulo.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 188 reformas de studios entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer a faixa de investimento, o prazo e a leitura de retorno do seu imóvel? Peça seu orçamento.

Fontes: base de contratos Bewild (188 contratos turnkey de compactos em São Paulo, versão atualizada da planilha de contratos, outubro de 2026); proposta Bewild de 29/09/2026 (cliente anonimizado); Índice FipeZap de Locação e de Venda Residencial, informes de agosto de 2026 (Fipe); Índice QuintoAndar Imovelweb, valor do m² de aluguel por bairro, julho de 2026; GuestFavorites, dados de short stay de São Paulo, janeiro a agosto de 2026; Exame, "Imóvel mobiliado, semi-mobiliado ou vazio", 13/08/2025, com dados do QuintoAndar; Banco Central do Brasil (Copom, setembro de 2026; CDI, série SGS); IBGE (IPCA); FGV IBRE (INCC-M, agosto de 2026, conforme divulgado pela Revista Construa); Prefeitura de São Paulo (ITBI). Os valores são históricos e não constituem proposta; cada orçamento depende do imóvel e do escopo. Nada aqui é promessa de renda, ocupação ou rentabilidade.