O que está incluso (e o que não está) num orçamento de reforma de studio: o memorial item a item
Projeto, obra, marcenaria, mobiliário com eletros e entrega: o que precisa estar escrito em cada bloco, os dez itens que viram extra e a linha do memorial que mais muda o preço.
Autor: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild
Um orçamento completo de reforma de studio tem cinco blocos — projeto, obra, marcenaria, mobiliário com eletrodomésticos e entrega — e é o memorial descritivo, não o valor total, que diz o que está dentro de cada um. Na base de contratos da Bewild (58 obras completas entre fevereiro e outubro de 2025), o contrato mediano de R$ 63.763 inclui os cinco blocos; as cotações "mais baratas" que os clientes trazem para as reuniões quase sempre excluem marcenaria sob medida, mobiliário, gestão de obra ou garantia, e a diferença aparece depois, em aditivo ou em compra por fora.
Este guia explica o memorial item a item, o que costuma ficar de fora, a linha que mais muda o preço e como pedir um orçamento que dê para comparar.
O que é o memorial descritivo e por que ele decide a comparação?
O memorial descritivo é a lista, item a item, do que a reforma entrega: cada ambiente, cada serviço, cada material com marca e modelo, cada móvel e cada equipamento. É o documento que transforma "reforma completa" em algo verificável — e é o que acompanha o plano de reforma exigido pelo condomínio (NBR 16280 na prática).
Nas 37 reuniões comerciais analisadas pela Bwild, "está acima do meu orçamento" apareceu em mais de 80% das conversas e "tenho outras cotações mais baratas" em pelo menos 25%. Em quase todos os casos de cotação mais barata, o cliente não estava comparando o mesmo produto: o orçamento concorrente excluía itens, usava "similar" no lugar de marca definida, terceirizava a marcenaria, não incluía gestão de obra ou não cobria garantia. O número total escondia isso; o memorial mostra.
Os cinco blocos de um orçamento completo
| Bloco | O que precisa estar escrito | O que conferir |
|---|---|---|
| Projeto | Consultoria, projeto em 3D com número de revisões até a aprovação, projeto executivo, documentação técnica (ART ou RRT) | Quantas revisões estão incluídas e se o executivo (elétrica, hidráulica, marcenaria, iluminação) faz parte |
| Obra | Demolição, alvenaria, elétrica, hidráulica, ar-condicionado com infraestrutura, revestimentos, pintura, vidraçaria, com marcas e modelos | Quem é o engenheiro responsável, quem gerencia a equipe, se a liberação no condomínio está inclusa |
| Marcenaria | Cada móvel planejado, com medidas, material, ferragens e se é fabricação própria ou terceirizada | Prazo de fabricação, garantia e o que acontece se a medida não bater |
| Mobiliário e equipamentos | Lista completa: cama, colchão, sofá, mesa, cadeiras, luminárias, cortinas, enxoval, eletrodomésticos e eletrônicos, com marca e modelo | Se é "marca definida" ou "similar"; se inclui compra, recebimento, montagem e instalação |
| Entrega | Vistoria com engenheiro, termo de finalização, limpeza pós-obra, fotos profissionais | O que é entregue por escrito e o que acontece com pendências |
No contrato da Bewild, os cinco blocos entram em um único documento com preço e prazo definidos antes de a obra começar — e o que fica de fora do preço é dito por escrito, não descoberto depois.
O que costuma ficar de fora — e vira aditivo ou compra por fora
Esta é a lista que transforma um orçamento aparentemente bom em surpresa no meio do caminho. Peça para o fornecedor dizer, por escrito, se cada item está dentro ou fora:
- Taxa e documentação de obra no condomínio, e eventual caução exigida pela convenção.
- ART ou RRT do responsável técnico e o plano de reforma para o síndico.
- Enxoval completo com jogo reserva — em short stay, um jogo só não opera.
- Eletrodomésticos e eletrônicos: cooktop, micro-ondas, geladeira, TV, roteador, cafeteira.
- Ar-condicionado, incluindo a infraestrutura (ponto elétrico, dreno, suporte), se o imóvel não tiver.
- Fechadura eletrônica e o sistema de acesso do hóspede.
- Fotografia profissional do imóvel pronto — a mesma que vai para o anúncio.
- Limpeza pós-obra e a primeira preparação para receber alguém.
- Gestão da obra: quem compra material, quem fiscaliza, quem responde por atraso.
- Garantia: prazo, o que cobre (obra, marcenaria, instalações) e como acionar.
Os itens 1 a 8 são os que mais aparecem como "extra" em orçamentos do mercado; os itens 9 e 10 são os que o cliente só descobre que faltavam quando a obra atrasa ou quando aparece um problema depois da entrega.
"Marca definida" ou "similar": a linha que mais muda o preço
Dois orçamentos com o mesmo escopo podem diferir em R$ 10 mil só na coluna de marcas. "Cooktop de indução 4 bocas, marca X, modelo Y" e "cooktop similar" não são a mesma coisa: o segundo deixa o fornecedor livre para trocar por um equipamento mais barato na hora da compra — e o hóspede, o inquilino ou o comprador percebem. O mesmo vale para porcelanato, metais, louças, pedra de bancada e ferragens da marcenaria. Nas reuniões da Bwild, a marca dos eletrodomésticos é o primeiro dos cinco critérios que separam orçamentos comparáveis de orçamentos apenas parecidos — os outros quatro (marcenaria própria ou terceirizada, garantia, gestão de obra e portal de acompanhamento) estão em como comparar orçamentos de reforma sem cair em armadilha.
E os itens que você já tem ou quer comprar por fora?
Dá para integrar. Há dois formatos: o pacote completo, com tudo comprado e instalado pela empresa, e o pacote com itens seus integrados ao projeto. A lógica que costuma funcionar: itens grandes e técnicos (geladeira, ar-condicionado, cooktop) tendem a sair melhor pela empresa, que compra com preço de revenda e responde pela instalação; itens decorativos ou de afeto (mesa, cadeiras, quadros) costumam ser melhores por sua conta. Para um item seu, o que precisa estar combinado é a data em que ele chega ao apartamento dentro do cronograma, quem recebe e confere, e a garantia — item da empresa tem garantia da empresa; item seu tem garantia do fabricante. Se o imóvel já veio com ar-condicionado ou outro equipamento instalado pela construtora, ele sai do orçamento; vale só conferir se a capacidade atende à metragem.
Como pedir um orçamento que dê para comparar
Sem projeto executivo, cada fornecedor orça uma coisa diferente e a comparação não significa nada. Antes de pedir preço, tenha definido: metragem e planta atual, o que muda de layout, padrão de acabamento, lista de mobiliário e eletros, e se ar-condicionado está no escopo. Com essa base, peça a todos os fornecedores um orçamento com prazo em dias úteis, escopo item a item com o que está fora explicitado, condição de pagamento por etapa e garantia de obra — e compare o memorial, não o total.
"O memorial descritivo é o que transforma a expressão reforma completa em algo verificável: cada ambiente, cada serviço, cada material com marca e modelo. Quando um orçamento traz similar no lugar da marca, ele não está mais barato, está menos definido — e a diferença aparece na hora da compra." — Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.
A faixa de valores por metragem, com tudo isso dentro, está em quanto custa reformar um studio em São Paulo; a diferença entre coordenar tudo sozinho e assinar um contrato só, em reforma turn-key ou tradicional. E o que sai do escopo por decisão de projeto, e não por corte de custo, está em o que não reformar num studio de short stay.
Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.
Quer um orçamento com o memorial completo, item a item? Solicite o diagnóstico gratuito.
Fontes: base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025); dossiê interno de objeções da Bwild, com base em 37 reuniões comerciais; termos do contrato Bewild conforme publicados em bewild.com.br. Os valores são históricos e não constituem proposta.
Solicitar orçamento de reforma · Portfólio de reformas em SP · Mais guias de custo de reforma