Reforma de apartamento de 2 dormitórios em SP: custo de 50 a 80 m² em 198 contratos

"Vocês fazem apartamento de 2 dormitórios? Quanto fica um de 60 m²?" Essa pergunta chega toda semana, e a resposta curta que o mercado dá, uma faixa larga por metro quadrado, serve pouco para quem precisa decidir se reserva R$ 120 mil ou R$ 200 mil. Este texto responde com números: o que a nossa base de contratos mostra, até onde ela vai, o que acontece quando a planta passa de 50 m² e o que muda no prazo, no projeto e no condomínio quando a reforma é de um apartamento de dois quartos para morar.

Usamos duas bases próprias. A primeira é a planilha de 198 contratos de reforma completa da Bewild em São Paulo (extração de 27/09/2026, após 7 exclusões documentadas), que cobre de 15 a 68 m² e é forte até 45 m². A segunda são os 137 pedidos de orçamento recebidos pelo site entre 08/09 e 03/11/2026, 124 com metragem informada, que mostram quem está pedindo reforma de apartamento maior e para quê. Em cima disso, cruzamos com FipeZap, Sinduscon-SP, FGV e as faixas editoriais publicadas por terceiros, todas datadas. Onde a nossa base acaba, o texto diz que é estimativa.

A resposta curta

• Estimativa para 50 a 80 m²: R$ 129 mil a R$ 197 mil de reforma completa (projeto, obra, marcenaria sob medida e mobília), pela reta ajustada nos 198 contratos Bewild: R$ 17.055 fixos + R$ 2.245 por m². Para 60 m², R$ 152 mil, com faixa de erro observada de R$ 132 mil a R$ 167 mil.
• É extrapolação, não tabela. A base tem 196 contratos até 45 m² e só 2 acima (58 m² por R$ 173.832 e 68 m² por R$ 150.000). Use como ordem de grandeza e peça orçamento com planta.
• O custo por m² cai com a planta: R$ 2.744/m² na mediana geral (27 m²), R$ 2.586/m² estimados em 50 m² e R$ 2.458/m² em 80 m², porque a parcela fixa de R$ 17.055 pesa 13% em 50 m² e 9% em 80 m².
• 1 em cada 5 pedidos já é de apartamento acima de 50 m² (27 de 124 pedidos com metragem, 08/09 a 03/11/2026), e 89% desses são para morar, não para alugar.
• Prazo: o contrato Bewild fixa 60 dias úteis de obra até 30 m² e até 75 dias úteis em plantas maiores, contados depois da liberação do condomínio, das chaves e da energia. Em 2 dormitórios, o que mais estica o calendário é o projeto (4 a 8 semanas) e a aprovação no prédio (1 a 4 semanas), não a obra em si.
• Quando não vale: prédio antigo com infraestrutura a refazer, reforma parcial (só cozinha ou só banheiro) ou orçamento abaixo de R$ 110 mil para 60 m². Nesses casos a reforma completa turnkey não é a resposta, e o texto diz por quê.

O que é "reforma completa" e o que a metragem muda

Reforma completa, no sentido usado aqui e em todos os nossos contratos, é entregar o apartamento pronto para morar: projeto de arquitetura e executivo, obra civil (elétrica, hidráulica, pisos, forros, pintura), marcenaria sob medida, mobília, eletrodomésticos e instalação, num único contrato com preço fechado antes de a obra começar. Não é "pintar e trocar o piso". Quando comparar com outras faixas publicadas, confira se elas incluem marcenaria e mobília; a maioria não inclui, e é por isso que o teto delas costuma ficar abaixo do nosso valor central.

Um apartamento de 2 dormitórios em São Paulo, pelos lançamentos recentes, tem entre 45 e 80 m² de área privativa. Os lançamentos de 2 dormitórios responderam por cerca de 70% das unidades lançadas na cidade em 2025, segundo as pesquisas mensais do Secovi-SP (junho e julho de 2025), mas a maior parte deles cabe em 30 a 45 m²: são dois quartos pequenos dentro de uma planta de 1 dormitório tradicional. Neste texto, "2 dormitórios" significa a planta de 50 a 80 m², que é a que os clientes descrevem quando perguntam, e é onde a nossa base tem menos contratos.

Três termos que aparecem adiante: mediana é o valor do meio, metade dos contratos custou menos e metade custou mais; quartis (Q1 e Q3) delimitam a metade central, os 50% de contratos que ficam entre o quarto mais barato e o quarto mais caro; reta ajustada é a fórmula que melhor descreve os 198 contratos com uma parcela fixa e uma parcela por m², calculada por mínimos quadrados. Siglas: RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica do arquiteto (CAU); ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro (CREA); NBR 16280 é a norma da ABNT que regula reformas em edificações e exige plano de reforma com responsável técnico; INCC-M é o índice de custo da construção da FGV; CUB é o Custo Unitário Básico por m² que o Sinduscon-SP publica todo mês.

Quem está pedindo reforma de apartamento maior

Entre 08/09 e 03/11/2026 o site recebeu 137 pedidos de orçamento, 124 com metragem válida entre 10 e 300 m². A metragem mediana é 35 m². Mas a cauda é longa: 27 pedidos (22%) são de apartamentos acima de 50 m², sendo 15 entre 51 e 80 m² e 12 acima de 80 m². É um em cada cinco pedidos.

Leitura do dado: a demanda por reforma de apartamento de 2 dormitórios existe e chega pelo mesmo formulário dos studios. Ela só não aparece na base de contratos ainda, porque a Bewild nasceu reformando unidades de 20 a 30 m² para investidores e a carteira reflete isso. O que muda no perfil quando a planta cresce é o objetivo.

Acima de 50 m², 24 dos 27 pedidos são para morar. Short stay praticamente desaparece (1 pedido), e locação tradicional também (1). Isso muda o projeto: quem vai morar quer o apartamento do jeito dele, não o layout que mais reserva no Airbnb. E muda o momento: entre esses 27, 13 já tinham as chaves, 7 ainda esperavam a entrega e 5 estavam comprando. O que fazer em cada situação está no texto sobre contratar a reforma antes ou depois das chaves.

O que a base de 198 contratos mostra, e onde ela acaba

A planilha de contratos da Bewild tem 205 linhas na extração de 27/09/2026. Excluímos 7: os 5 primeiros contratos da empresa (modelo de precificação diferente), 1 contrato que cobre 2 unidades e 1 com valor incompatível com a metragem. Sobram 198 contratos de reforma completa, de 15 a 68 m², com mediana de R$ 72.204 e R$ 2.744 por m². A tabela abaixo é a mesma que usamos no texto sobre quanto custa reformar studio ou apartamento de até 50 m², com uma linha a mais: a de cima de 45 m².

Leitura do dado: até 45 m² temos 196 contratos e a mediana sobe com a planta de forma consistente a partir de 25 m². Acima de 45 m² temos 2 contratos. Dois. Qualquer "mediana de 2 dormitórios" calculada com isso seria uma média de dois números, não uma estatística, e não vamos publicar como se fosse. O que dá para fazer com honestidade é usar a reta ajustada nos 198 contratos e dizer quanto ela erra.

A reta é valor = R$ 17.055 + R$ 2.245 × m². Nos 198 contratos, metade dos erros dela fica entre −13% e +10% (Q1 e Q3 do erro relativo). Nos 2 contratos acima de 45 m², ela previu R$ 147.248 para o de 58 m² (real: R$ 173.832, +18%) e R$ 169.695 para o de 68 m² (real: R$ 150.000, −12%). Ou seja, dentro ou perto da faixa de erro, nas duas direções. É pouca evidência, mas não contradiz a fórmula.

Estimativa para 50, 60, 70 e 80 m²

Aplicando a reta e a faixa de erro observada, esta é a ordem de grandeza para reservar. Repetimos: estimativa, não preço. O orçamento real depende de planta, estado do imóvel, padrão de acabamento e do que o cliente quer manter.

Leitura do dado: um apartamento de 60 m² fica, pela reta, em torno de R$ 152 mil, com a metade central dos casos entre R$ 132 mil e R$ 167 mil. O custo por m² cai de R$ 2.744 (mediana geral, em plantas de 27 m²) para R$ 2.529 em 60 m². Não é desconto: é a parcela fixa diluindo. Projeto, RRT, mobilização de equipe, proteção das áreas comuns, infraestrutura de elétrica e hidráulica, eletrodomésticos básicos e entrega existem em qualquer tamanho e custam quase o mesmo em 25 ou em 60 m². Em 20 m² essa parcela é 28% do contrato; em 80 m², 9%.

Duas coisas que a reta não captura e que, nos apartamentos de 2 dormitórios para morar, costumam puxar o valor para cima da faixa central. A primeira é a marcenaria: um studio tem uma marcenaria contínua (cozinha, armário, painel, cama); um 2 dormitórios tem cozinha, 2 armários de quarto, banheiro(s), lavanderia e muitas vezes um home office, e a marcenaria é o item mais sensível à metragem linear de parede. A segunda é o número de banheiros: 2 banheiros são 2 vezes louças, metais, box e revestimento, e o segundo banheiro é um dos itens que mais provoca aditivo em obra quando descoberto tarde. Por isso o valor central de 60 m² para morar tende mais para R$ 160 mil do que para R$ 140 mil; para alugar, o contrário.

Como a estimativa se compara com as faixas publicadas

Para quem já pesquisou no Google, as referências mais citadas para um 2 dormitórios de 60 m² em São Paulo são editoriais: o Portal da Reforma (Lar Pontual, atualizado em 21/07/2026) dá R$ 110 mil a R$ 160 mil para "2 quartos, reforma completa" e, na tabela por metragem do mesmo texto, R$ 75 mil (simples) a R$ 170 mil (completa) para 60 m²; o meutudo (09/01/2026) dá R$ 1.200 a R$ 3.000 por m² para reforma total, ou R$ 72 mil a R$ 180 mil em 60 m²; o guia do QuintoAndar (atualizado em 02/05/2025) cita um piso de R$ 700 por m² e diz que o teto passa de R$ 3 mil a R$ 4 mil por m².

Leitura do dado: o valor central da Bewild cai dentro do terço superior das faixas publicadas, o que é esperado quando a comparação é entre um contrato que inclui marcenaria sob medida, mobília e eletrodomésticos e faixas que, na maior parte, cobrem obra civil e acabamento. A faixa de R$ 110 mil a R$ 160 mil do Lar Pontual para 2 quartos é a referência externa mais próxima; nosso valor central fica R$ 8 mil abaixo do teto dela. As faixas largas (R$ 72 mil a R$ 180 mil) são verdadeiras e pouco úteis: a diferença entre o piso e o teto é o escopo, e escopo só se define com planta e memorial.

Dois índices ajudam a entender por que todas essas faixas sobem ano a ano. O CUB-SP (Sinduscon-SP, padrão R8-N, sem desoneração) fechou outubro de 2026 em R$ 2.245,68 por m², alta de 6,35% em 12 meses. O INCC-M (FGV) subiu 0,35% em outubro de 2026 e acumula 6,75% em 12 meses. Reforma não é construção nova, mas mão de obra e material seguem os mesmos índices; uma estimativa feita hoje para obra daqui a 8 meses tende a precisar de correção, e é por isso que o preço fechado do contrato tem data.

Prazo: o que muda num 2 dormitórios

O contrato da Bewild fixa prazo de obra em dias úteis: 60 dias úteis até 30 m² e até 75 dias úteis em plantas maiores, contados a partir de três liberações: aprovação do condomínio, chaves em mãos e energia ligada. Para um apartamento de 50 a 80 m², a referência de contrato é o teto de 75 dias úteis, cerca de 15 semanas. O que mais muda em relação a um studio não é a obra, é o que vem antes dela.

Leitura: um studio costuma ter 4 a 6 decisões de projeto; um 2 dormitórios tem 12 a 20 (dois quartos, dois armários, segundo banheiro, lavanderia, varanda, home office). Cada rodada de aprovação de projeto que o cliente leva 2 semanas para responder empurra a obra em 2 semanas. Nos apartamentos acima de 50 m² dos nossos pedidos, 48% já tinham as chaves; para esses, o projeto é o único caminho crítico. Para os que ainda esperam a entrega, projeto e aprovação no condomínio podem ser feitos antes, e a obra começa até 4 semanas depois das chaves. Como funciona a contagem, e por que ela é em dias úteis, está em quanto tempo demora a reforma de apartamento.

O que muda no projeto quando é para morar

Nos studios para short stay, o projeto é padronizado em torno do que o hóspede valoriza e do que resiste a rotatividade. No 2 dormitórios para morar, a lógica é a vida da família que vai usar o imóvel por anos, e isso muda quatro decisões que pesam no orçamento.

Cozinha e lavanderia. Numa planta de 60 m² a cozinha deixa de ser uma bancada de 1,8 m e vira o ambiente mais caro do apartamento: bancada em quartzo ou granito, marcenaria superior e inferior, torre quente, lavanderia separada ou integrada. É comum a cozinha representar 25% a 30% do valor da marcenaria num 2 dormitórios, contra 15% a 20% num studio. Quanto custa a bancada, em números, está em bancada de granito ou quartzo; a conta escala com a metragem linear.

Segundo banheiro e suíte. Se a planta tem suíte, são dois banheiros completos. Reformar um banheiro em prédio novo significa, na maior parte das vezes, trocar louças, metais, box e eventualmente o revestimento; manter o que a construtora entregou é a decisão que mais economiza, e está em o que não compensa alterar no apartamento novo. O que vem da construtora em cada empreendimento está em o que vem (e o que não vem) no apartamento novo.

Quartos. Dois armários sob medida, cabeceira, iluminação de cada ambiente e, com frequência, um dos quartos vira escritório com marcenaria de trabalho. É onde o cliente mais muda de ideia durante o projeto, e é onde a Bewild trava o escopo antes do contrato para não gerar aditivo.

Mobília e eletrodomésticos. No studio, a mobília do contrato é completa porque o imóvel vai ser alugado mobiliado. Para morar, muitos clientes já têm sofá, cama ou geladeira. O contrato pode excluir esses itens, e isso é parte do motivo de a faixa baixa da estimativa (−13%) ser realista num 2 dormitórios para morar: um cliente que mantém parte do que já tem paga menos.

Projetos reais entre 35 e 45 m²: o que temos para mostrar

Nossa base de projetos publicados acompanha a base de contratos: a maior parte é de studios de 25 a 30 m². As plantas maiores que já entregamos ou projetamos, e que mostram o que muda quando aparecem segundo ambiente, cozinha maior e varanda, estão abaixo. Os 2 contratos acima de 45 m² ainda não têm ficha publicada no portfólio. Legendas com a mediana da faixa de 35 a 45 m² (R$ 108.731, 23 contratos).

Quando a reforma completa não é a resposta

Três situações em que a conta acima não vale e em que a Bewild não é a melhor escolha, ou não é escolha nenhuma.

1. Prédio antigo com infraestrutura a refazer. A reta foi ajustada em apartamentos recém-entregues, com elétrica, hidráulica e esquadrias novas e garantia da construtora. Num apartamento de 20 ou 30 anos, a reforma de 60 m² começa por abrir paredes para trocar prumadas, fiação e às vezes a laje de piso, e isso não está em nenhum número deste texto. Quem está nessa situação precisa de laudo antes de orçamento. Por que a Bewild trabalha só com unidade recém-entregue está em reforma de apartamento antigo em SP.

2. Reforma parcial. Se o que você quer é trocar a cozinha, fazer a marcenaria de um quarto ou instalar ar-condicionado, a reforma completa turnkey é cara demais para o problema: o preço fechado inclui projeto, responsável técnico e gestão de obra que uma reforma de um ambiente não justifica. Um marceneiro e um instalador de confiança resolvem por uma fração. O que está e o que não está num orçamento de reforma completa, para decidir isso, está em o que está incluso no orçamento.

3. Orçamento abaixo da faixa baixa. Se o teto do cliente para 60 m² é R$ 90 mil, a reforma completa com marcenaria e mobília não cabe, e aceitar o contrato assim só gera corte de escopo durante a obra e aditivo. A alternativa honesta é fazer em etapas: obra civil e cozinha agora, quartos depois. Como pagar, e quanto cada forma de pagamento custa em juros, está em como pagar a reforma do apartamento. E a conta de quanto a reforma pesa no valor do imóvel, para não investir mais do que o apartamento vale, está em quanto gastar na reforma em relação ao valor do imóvel: pela média da cidade no FipeZap de setembro de 2026 (R$ 12.206/m²), um 60 m² vale cerca de R$ 732 mil, e a estimativa de R$ 152 mil equivale a 21% disso, no limite do que a nossa base considera razoável.

"Eu prefiro publicar dois contratos e uma reta com margem de erro do que uma tabela bonita que a gente não tem como sustentar. Quem pede orçamento de 60 m² merece saber que a nossa experiência forte é até 45 m², que a fórmula funciona nos dois casos maiores que fizemos e que o preço fechado só existe depois da planta."

— Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild

Como fizemos as contas

Base de contratos. Planilha "valores_contratos_clientes_completo" da Bewild, extração de 27/09/2026, 205 linhas. Exclusões: projetos 1, 2, 5, 6 e 7 (primeiros contratos da empresa, precificação diferente), projeto 64 (contrato de 2 unidades) e projeto 122 (valor incompatível com a metragem). Base final: 198 contratos de reforma completa em São Paulo, de 15 a 68 m². Valores nominais, sem correção pelo INCC (a planilha não registra a data de assinatura; a correção entre contratos recentes é de um dígito e não muda a conclusão). A pesquisa pública usa a base oficial do Índice Bewild de custo de reforma (188 contratos); a diferença de 10 registros são contratos sem marcação na planilha, e os números gerais (mediana R$ 72.204 contra R$ 71.850, R$ 2.744/m² nos dois) diferem em menos de 1%.

Estatística. Mediana e quartis por faixa de metragem; regressão linear por mínimos quadrados de valor sobre área (valor = 17.055 + 2.245 × m²); faixa de erro pelos quartis do erro relativo da reta nos 198 contratos (−13,2% e +10,3%). A estimativa para 50 a 80 m² é a reta aplicada fora do intervalo onde ela tem dados, com os 2 contratos acima de 45 m² usados como verificação, não como base.

Base de pedidos. Tabela de pedidos do formulário de orçamento do site, 08/09 a 03/11/2026, excluídos pedidos de parcerias: 137 pedidos, 124 com metragem entre 10 e 300 m². Consulta agregada por faixa de metragem, objetivo e situação das chaves; nenhum dado pessoal foi lido ou usado. O campo "objetivo" só existe no formulário desde 08/09/2026, por isso a janela começa nessa data.

Estabilidade no tempo. A reta e as medianas por faixa são as mesmas publicadas nos textos de 20/10, 27/10 e 29/10/2026, porque a planilha não mudou desde 27/09. A participação de pedidos acima de 50 m² foi de 20% na janela até 27/10 (23 de 113) e é de 22% agora (27 de 124): estável.

Limites. A base de contratos é de uma empresa, com um padrão de acabamento e um modelo turnkey; não representa o mercado. A extrapolação para 50 a 80 m² não captura marcenaria adicional nem segundo banheiro, que tendem a empurrar o valor para cima da reta em reformas para morar. As faixas de terceiros são editoriais, com escopo não declarado, e uma delas é de um portal que vende ferramentas de orçamento. Nada aqui é promessa de preço, prazo, valorização ou renda.

Antes de pedir orçamento

1. Tenha a planta com medidas e o memorial descritivo. Sem eles qualquer número é chute; com eles a proposta sai com preço fechado. O que a construtora entrega e o que falta está em o que vem no apartamento novo.
2. Defina o objetivo e o que vai manter. Para morar, liste o que já tem (sofá, cama, geladeira): cada item mantido sai do contrato.
3. Liste os ambientes e conte os banheiros. Dois banheiros, lavanderia separada e home office mudam o orçamento mais do que a metragem total.
4. Confira as regras do condomínio. Horário de obra, uso do elevador, exigência de plano de reforma com RRT: tudo isso está na NBR 16280 na prática e em o que perguntar ao síndico.
5. Decida se vai morar durante a obra. Em 2 dormitórios a tentação é maior; a conta de quando compensa está em reformar apartamento morando nele.
6. Compare propostas pelo mesmo escopo. Marca nominal dos itens, o que acontece se atrasar e quem assina a responsabilidade técnica, em como comparar orçamentos de reforma e como escolher empresa de reforma em SP.
7. Veja o custo no seu bairro. A metragem pesa mais que o bairro no valor da reforma, mas o bairro pesa no valor do imóvel e no aluguel: reforma de apartamento em SP por bairro.

O que a Bewild coloca no contrato

A Bewild é uma empresa de reforma de apartamento em São Paulo, com mais de 160 reformas entregues e mais de 200 projetos, em studios, apartamentos de qualquer metragem e escritórios na capital, para donos que moram em São Paulo ou em qualquer outra cidade. O contrato de um 2 dormitórios é o mesmo de um studio, com os mesmos itens: preço fechado antes da obra, com memorial item a item e marca nominal; prazo de obra em dias úteis (60 até 30 m², até 75 em plantas maiores), contado das três liberações; projeto 3D e executivo com RRT do responsável técnico; plano de reforma para o condomínio conforme a NBR 16280; marcenaria própria; 5 anos de garantia sobre mão de obra e marcenaria; acompanhamento pelo Bwild Workflow para quem não está em São Paulo. A especialidade em plantas menores continua, e está na página de reforma de studio em São Paulo.

O que o contrato não faz: não fixa preço sem planta, não absorve infraestrutura de prédio antigo e não promete prazo antes da aprovação do condomínio. Nos 2 dormitórios, a proposta sai com a lista de decisões de projeto que o cliente precisa tomar e o prazo de resposta de cada uma, porque é ali que o calendário se decide.

Sobre os autores

Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild. Assina a análise da base de contratos e de pedidos. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild; revisou os trechos de projeto, prazo e NBR 16280.

Tem um apartamento de 2 dormitórios em São Paulo e quer um número com planta, não uma faixa? Envie a planta e o memorial para o diagnóstico ou peça o orçamento. A resposta vem com o escopo item a item e as decisões que você precisa tomar antes de assinar.

Fontes: planilha de contratos Bewild "valores_contratos_clientes_completo", extração de 27/09/2026 (198 registros após exclusões); formulário de orçamento bewild.com.br, 08/09 a 03/11/2026 (137 pedidos, 124 com metragem, agregados); FipeZap, Informe de setembro de 2026, venda residencial (São Paulo R$ 12.206/m², +3,64% em 12 meses); Sinduscon-SP, CUB-SP outubro de 2026 via Paggo (R8-N R$ 2.245,68/m², +6,35% em 12 meses) e página oficial com setembro de 2026 (R$ 2.238,58/m²); FGV, INCC-M de outubro de 2026 (0,35% no mês, 6,75% em 12 meses, divulgado em 27/10/2026); Secovi-SP, Pesquisa do Mercado Imobiliário de junho e julho de 2025 (2 dormitórios = 70% a 75% dos lançamentos na capital); Lar Pontual, "Quanto custa reformar um apartamento", atualizado em 21/07/2026; meutudo, "Quanto custa reformar um apartamento em 2026?", 09/01/2026; QuintoAndar Guias, "Quanto custa reformar apartamento", atualizado em 02/05/2025; ABNT NBR 16280:2020; Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 618. Valores em reais nominais. Estimativas de custo são ordem de grandeza derivada de contratos passados; nada neste texto é promessa de preço, prazo, valorização ou renda.