Por que dois apartamentos iguais têm reformas com preços diferentes: 198 contratos Bewild

"Meu vizinho reformou um apartamento igual ao meu por R$ 70 mil. Por que o meu orçamento veio em R$ 95 mil?" Essa é uma das perguntas mais frequentes nas reuniões comerciais da Bewild, e ela costuma vir com uma desconfiança embutida: ou alguém errou a conta, ou alguém está cobrando a mais. Na maior parte das vezes, nenhuma das duas coisas. Dois apartamentos com a mesma planta, no mesmo prédio, podem ter reformas com preços 30%, 40% ou até 60% diferentes, e a diferença tem nome, linha e quantidade no orçamento.

Este texto mede essa variação em vez de só explicá-la. Usamos a planilha de 198 contratos de reforma completa fechados pela Bewild em São Paulo (extração de 27/09/2026, após 7 exclusões documentadas na seção "Como fizemos as contas"), agrupados por faixa de metragem, comparados com a conta por metro quadrado e, principalmente, confrontados dois a dois: 60 pares de contratos no mesmo empreendimento com a mesma metragem. Depois, abrimos um orçamento real item a item para mostrar de onde a diferença sai, e dizemos quando o preço mais baixo é, de fato, a melhor escolha.

A resposta curta

• Na mesma faixa de metragem, a metade central dos contratos varia de 15% a 17% até 30 m² e de 33% a 34% acima de 30 m². Em 25 a 30 m² (102 contratos), metade ficou entre R$ 66.051 e R$ 77.110, mediana de R$ 71.432; o mais caro custou 2,3 vezes o mais barato.
• Mesmo prédio, mesma planta: em 60 pares de contratos, 14 tiveram preço idêntico, 34 ficaram a até 10% um do outro e 13 (22%) diferiram mais de 20%. A maior diferença foi de 66%: R$ 73.000 e R$ 121.000 em dois apartamentos de 31 m² no mesmo edifício.
• A conta por m² (R$ 17.055 fixos + R$ 2.245 por m²) acerta com erro de até 20% em 75% dos contratos. Os 19 contratos que ficam mais de 30% acima dela são os de escopo ampliado, não erro de cálculo.
• Três linhas explicam a maior parte da diferença: marcenaria sob medida (33,9% de um orçamento real de 24 m²), eletrodomésticos (13,5%) e infraestrutura com acabamentos (18,0%). Projeto, gestão de obra e documentação (23%) variam pouco entre apartamentos iguais.
• 1 em cada 5 contratos (42 de 198) é um pacote fechado de projeto padrão para studio, com valores exatos de R$ 71.432, R$ 65.000 ou R$ 75.000. Os outros 156 têm valor próprio, montado item a item.
• Quando o orçamento mais barato é a resposta certa: imóvel para locação de longa duração sem marcenaria extra, dono que vai manter a bancada e os eletros da construtora, ou unidade em que o projeto padrão já resolve o layout. Prazo de obra no contrato Bewild: 60 dias úteis até 30 m², até 75 em plantas maiores.

O que é "reforma completa" e por que o preço por m² não fecha a conta

Neste texto, reforma completa é o que todos os 198 contratos entregam: projeto de arquitetura e projeto executivo, obra civil (elétrica, hidráulica, piso, forro, pintura), marcenaria sob medida, mobiliário, eletrodomésticos e instalação, num único contrato com preço fechado antes de a obra começar. Quando a comparação é com orçamentos de outras empresas, confira primeiro se o escopo é esse; na maior parte das tabelas publicadas, marcenaria e mobília ficam de fora, e é aí que começa a primeira "diferença" de preço, que na verdade é diferença de produto. O detalhe está em o que está incluso no orçamento de reforma.

O mercado resume o custo de reforma num preço por metro quadrado. O Custo Unitário Básico (CUB, publicado todo mês pelo Sinduscon-SP) de setembro de 2026 para residência de padrão normal é de R$ 2.238,58/m², e as tabelas editoriais de 2026 trazem faixas de R$ 1.500 a R$ 3.500/m² (Lar Pontual, atualizado em 21/07/2026) ou de R$ 500 a R$ 4.000/m² (Meutudo, 09/01/2026). O Índice Bewild de custo de reforma dá R$ 2.744/m² na mediana de 188 contratos. Todos esses números são úteis para uma ordem de grandeza e inúteis para uma decisão: numa faixa de R$ 1.500 a R$ 3.500/m², um apartamento de 40 m² custa entre R$ 60 mil e R$ 140 mil. Ninguém reserva dinheiro com essa precisão.

Três termos que vão aparecer: mediana é o valor do meio, metade dos contratos custou menos e metade custou mais; quartis (Q1 e Q3) delimitam a metade central, os 50% de contratos entre o quarto mais barato e o quarto mais caro; P10 e P90 são os limites dos 80% centrais, deixando de fora os 10% mais baratos e os 10% mais caros. Quando dizemos que "a metade central varia 17%", estamos dizendo que Q3 é 17% maior que Q1. Siglas: RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica do arquiteto (CAU); ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro (CREA); NBR 16280 é a norma da ABNT que exige plano de reforma com responsável técnico em edificações; INCC-M é o Índice Nacional de Custo da Construção da FGV, que subiu 6,75% nos 12 meses até outubro de 2026.

Quanto o preço varia dentro da mesma metragem

Leitura do dado (tabela abaixo): até 30 m², a reforma completa é um produto previsível. Em 25 a 30 m², a faixa com mais contratos (102), metade dos clientes pagou entre R$ 66.051 e R$ 77.110, uma diferença de 17% entre o quarto mais barato e o quarto mais caro. Em 21 a 25 m², 15%. Em até 21 m², 17%. Acima de 30 m² a história muda: a metade central abre para 34% (30 a 35 m²) e 33% (35 a 45 m²), e os 80% centrais vão de R$ 77.000 a R$ 144.302 na faixa de 35 a 45 m². Não é só a metragem que cresce; é o número de decisões. Um apartamento de 40 m² tem quarto separado, cozinha maior, às vezes dois banheiros e uma varanda que o dono quer integrar ou não. Cada uma dessas decisões abre ou fecha R$ 5 mil a R$ 20 mil.

A última coluna é a que mais interessa a quem vai pedir orçamento: até 30 m², dois em cada três contratos ficam a até 10% da mediana da faixa. Ou seja, se o seu orçamento de 27 m² veio em R$ 71 mil, você está no meio da distribuição; se veio em R$ 95 mil, você está entre os 10% mais caros e vale perguntar o que entrou a mais. Acima de 30 m², só um em cada três fica perto da mediana, e a pergunta deixa de ser "está caro?" para ser "o que eu escolhi?".

A distribuição completa em 25 a 30 m²

Leitura do dado: a distribuição tem um corpo e uma cauda. O corpo são os 76 contratos (75%) entre R$ 60 mil e R$ 80 mil, onde ficam o projeto padrão para studio e as personalizações pequenas (uma bancada a mais, um espelho, uma cor de marcenaria fora da linha). A cauda são os 23 contratos de R$ 80 mil para cima, e ela é longa: vai até R$ 127.571 num apartamento de 28 m², que custou 2,3 vezes o mais barato da mesma faixa (R$ 55.278, 26 m²). Entre esses dois extremos não há erro de ninguém; há um orçamento próximo do projeto padrão e outro com uma lista bem maior, e a seção sobre o orçamento item a item mostra em que linhas essa lista cresce. A cauda é o que faz a média (R$ 74 mil) ser maior que a mediana (R$ 71.432), e é por isso que usamos mediana.

A conta por m² erra quanto?

Ajustamos uma reta aos 198 contratos: R$ 17.055 fixos + R$ 2.245 por m². A parcela fixa é o que não encolhe com a planta (projeto, responsável técnico, mobilização, parte da infraestrutura e dos eletrodomésticos); a parcela por m² é o que cresce com ela (piso, pintura, marcenaria, forro). A mesma reta foi usada nos textos sobre reforma de apartamento de 2 dormitórios e sobre quanto gastar na reforma em relação ao valor do imóvel. A pergunta aqui é outra: quando essa conta é aplicada a cada contrato, quanto ela erra?

Leitura do dado: a conta por m² erra até 10% em 82 contratos (41%), até 15% em 117 (59%) e até 20% em 149 (75%). Ela é uma boa ferramenta para reservar dinheiro e uma ferramenta ruim para julgar um orçamento. Repare na assimetria: a mediana dos desvios é −5%, ou seja, a maioria dos contratos fica um pouco abaixo da reta, puxada pelos pacotes de projeto padrão; e a cauda da direita é mais longa que a da esquerda (19 contratos mais de 30% acima contra 18 mais de 20% abaixo). O preço de uma reforma tem um piso, definido pelo que é obrigatório para entregar o apartamento habitável, e não tem teto. Dentro da base, a reta erra mais nos apartamentos maiores: a até 15% ela acerta 61% dos contratos até 30 m² e 53% dos contratos acima de 30 m².

O teste mais duro: mesmo prédio, mesma planta

Metragem e bairro explicam parte da variação. Para isolar o que sobra, fomos aos pares: contratos no mesmo empreendimento, com metragem igual ou diferença de até 1 m². Mesma planta, mesma construtora, mesmo memorial descritivo de entrega, mesma logística de condomínio, mesmo custo de mão de obra, em geral com meses de diferença entre um contrato e outro. Encontramos 60 pares.

Leitura do dado: em 34 dos 60 pares (57%), a diferença é de até 10%, e em 14 deles o preço é exatamente o mesmo, porque os dois donos escolheram o mesmo projeto padrão. Nos outros 26 pares, a mesma planta gerou contratos 10% a 66% diferentes. A tabela mostra os maiores casos.

No par do Exalt Ibirapuera, os dois apartamentos têm a mesma planta de 31 m² e foram entregues pela mesma construtora, com o mesmo memorial. A planilha não registra o que cada dono pediu; o que ela mostra é que o preço maior não foi um erro do menor, nem o contrário: foram duas listas diferentes para a mesma parede, e a seção seguinte mostra em que linhas do orçamento uma lista se afasta da outra. A mesma lógica aparece nos 22 contratos do Urban Flex, de 17 a 41 m², que vão de R$ 70.254 a R$ 141.769 e que detalhamos em reforma de studio por empreendimento.

De onde sai a diferença: um orçamento aberto item a item

Para saber o que muda de um orçamento para outro, é preciso ver como um orçamento se divide. Publicamos em outubro um orçamento real de 24 m², com 50 itens, feito em maio de 2026 para locação por temporada: R$ 67.191 no total. A divisão por grupo é esta.

Leitura do dado: os grupos se dividem em dois tipos. Os que quase não mudam entre apartamentos iguais: arquitetura e documentação (4,4%), administração e gestão de obra (18,6%) e a parte obrigatória da infraestrutura (elétrica, hidráulica, forro, pintura). Somados, perto de um terço do valor, e é o terço que não dá para cortar sem tirar o responsável técnico ou a gestão da obra. Os que mudam de acordo com o que o dono pede: marcenaria (33,9%), eletrodomésticos (13,5%), acabamentos (piso e revestimento dentro dos 18,0%), vidraçaria (2,7%) e mobiliário (5,2%). É neste segundo bloco, perto de dois terços do orçamento, que nascem os pares com 30%, 40% ou 66% de diferença.

Somando a coluna de diferença, as seis decisões da tabela movem, pela estimativa da equipe de projeto, de R$ 27 mil a R$ 67 mil num apartamento de 25 a 40 m². É exatamente a distância entre R$ 73.000 e R$ 121.000 do par do Exalt Ibirapuera, ou entre R$ 96.289 e R$ 141.769 no Urban Flex. A variação não é ruído; é a soma de escolhas, cada uma com preço conhecido antes de assinar.

Os pacotes: quando o preço é igual porque o pedido é igual

Leitura do dado: R$ 71.432 aparece em 15 contratos, R$ 65.000 em 14 e R$ 75.000 em 13. Juntos, 42 contratos, 21% da base, com o mesmo valor ao centavo. Não é coincidência: são as versões do projeto padrão para studio da Bewild, com a lista de itens fechada (cabeceira, guarda-roupa, bancada de trabalho, cozinha, piso vinílico, box, espelhos, eletrodomésticos de entrada, enxoval básico), que o dono escolhe quando o objetivo é locação e não há pedido especial. O valor mudou ao longo do tempo, de R$ 65.000 para R$ 71.432 e R$ 75.000, acompanhando o custo de material e mão de obra, que o INCC-M mede em 6,75% nos 12 meses até outubro de 2026. Os outros 156 contratos (79%) têm valor próprio, e é entre eles que a dispersão existe.

Isso explica os 14 pares idênticos da tabela de pares: duas unidades no mesmo prédio, dois donos que escolheram o mesmo pacote. E explica por que a faixa de 21 a 25 m² tem a menor variação da base (Q3 ÷ Q1 de 1,15): é onde o projeto padrão resolve quase tudo e as personalizações são pequenas.

Como são os apartamentos de cada ponta

As imagens abaixo são projetos reais da Bewild, nos empreendimentos citados nos pares, com a mediana da faixa de metragem na legenda. Os valores individuais de cada contrato não aparecem por respeito aos clientes; o que muda de um para outro está descrito nas páginas de cada projeto.

Quando o orçamento mais barato é a resposta certa

Nem toda diferença de preço vale a pena pagar, e há casos em que a Bewild recomenda o orçamento menor, ou nenhum orçamento.

Locação de longa duração sem marcenaria extra. Para quem vai alugar por contrato de 30 meses, o inquilino traz os próprios móveis. Marcenaria em todas as paredes, eletrodomésticos de linha superior e integração de varanda não mudam o aluguel na proporção do que custam: o aluguel residencial médio em São Paulo era de R$ 65,78/m² em setembro de 2026 (FipeZap), e esse valor não dobra porque a cozinha ficou mais bonita. Nesse caso, o projeto padrão ou um escopo próximo dele é a escolha certa, e o texto sobre reformar para vender ou alugar faz essa conta.

Dono que vai manter o que a construtora entregou. Bancada, louças, metais e esquadrias de um prédio novo costumam ser aproveitáveis. Trocar bancada boa por outra parecida custa R$ 1.800 a R$ 3.000 e não aparece na foto do anúncio nem na satisfação de quem mora. O recorte para o cooktop custa R$ 55 a R$ 65. Em 56 de 89 orçamentos com contrato fechado entre março e outubro de 2026, nenhuma pedra foi trocada.

Reforma parcial ou imóvel antigo. Se o pedido é só pintar e trocar o piso, projeto, responsável técnico e gestão de obra pesam demais no total; profissionais avulsos resolvem por menos. Se o prédio é antigo, com elétrica, hidráulica e esquadrias a refazer, a base de 198 contratos não serve de referência, porque todos são de unidades recém-entregues; o caminho está em reforma de apartamento antigo.

Quando o orçamento mais caro é o certo. Para morar, com a família, por anos, a marcenaria define o uso de cada metro, e, se o contrato de R$ 121.000 do par do Exalt Ibirapuera for o de quem vai viver no apartamento, ele pode ser o melhor negócio dos dois. A diferença de R$ 48 mil representa, pelo preço médio de venda de São Paulo em setembro de 2026 (R$ 12.206/m², FipeZap), 13% do valor de um apartamento de 31 m² (R$ 378 mil). É uma escolha que precisa estar escrita, item a item, antes do contrato.

"Quando o cliente me pergunta por que o orçamento dele é maior que o do vizinho, eu abro os dois. Quase sempre a resposta cabe em três linhas: marcenaria, eletrodomésticos e acabamento. A conta por metro quadrado serve para reservar dinheiro; o que define o preço é a lista."

— Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild

Como fizemos as contas

Base. Planilha de contratos de reforma completa da Bewild em São Paulo, extraída dos contratos e projetos executivos em 27/09/2026, com 205 linhas. Exclusões (7): os 5 primeiros contratos da empresa (2023, com escopo e preço de outro momento), 1 contrato que cobre 2 unidades e 1 contrato com valor incompatível com a metragem (registro a corrigir na origem). Restam 198 contratos, de 15 a 68 m², mediana de 27 m²; os 2 contratos acima de 45 m² foram omitidos das tabelas por faixa. O Índice Bewild usa 188 desses contratos; as medianas coincidem (R$ 71.850 a R$ 72.204; R$ 2.744/m²).

Estatística. Mediana, quartis e percentis 10 e 90 por faixa de metragem; a razão Q3 ÷ Q1 mede a dispersão da metade central e não depende dos extremos. A reta R$ 17.055 + R$ 2.245/m² foi ajustada por mínimos quadrados aos 198 contratos; o desvio de cada contrato é (valor real ÷ valor da reta) − 1. Os pares foram formados entre contratos do mesmo empreendimento (nomes padronizados: Urban Flex e LM Urban Flex, Nex One e Next One, MetroCasa e Metro Casa) com diferença de metragem de até 1 m²; quando um prédio tem 3 unidades parecidas, elas formam 3 pares. A composição do orçamento vem de um único orçamento real (24 m², maio de 2026), publicado item a item; não é média da base. Os preços por item da tabela de decisões vêm dos textos publicados em outubro de 2026 a partir de 89 orçamentos com contrato fechado entre março e outubro de 2026.

Estabilidade no tempo. A planilha não registra a data de cada contrato; a ordem do número de projeto é cronológica. Os valores de pacote subiram de R$ 65.000 para R$ 71.432 e R$ 75.000 ao longo da série, o que é compatível com o INCC-M (6,75% em 12 meses até outubro de 2026, FGV). Parte da dispersão medida entre pares, portanto, é tempo, não escopo; nos 13 pares com diferença acima de 20%, a diferença é maior do que qualquer reajuste do período, e a explicação está no escopo.

Limites. A planilha traz valor, metragem e empreendimento, não a lista de itens de cada contrato; a atribuição da diferença a marcenaria, eletros e acabamento vem da leitura dos orçamentos pela equipe comercial e de projeto, não de uma coluna na base; a coluna "diferença típica" da tabela de decisões é estimativa dessa equipe a partir dos preços por item publicados, não medição estatística. Todos os contratos são de reforma completa em unidades recém-entregues; a base não representa reforma parcial nem imóvel antigo. 196 dos 198 contratos têm até 45 m²; acima disso, a variação é desconhecida. Os números do CUB, do INCC-M e do FipeZap são de fontes externas e descrevem construção nova e mercado de imóveis, não reforma.

Antes de pedir orçamento: o que decidir para comparar de verdade

1. Defina o objetivo (morar, alugar por temporada ou por longa duração). É a decisão que mais muda a lista; o texto sobre reforma para morar mostra o que muda em custo e prazo.
2. Decida o que fica da construtora (bancada, louças, metais, piso do banheiro). A lista do que vem instalado está em o que vem no apartamento novo.
3. Liste a marcenaria por parede, não por "planejados". Cabeceira, guarda-roupa, cozinha, bancada de trabalho e painel de TV são itens com medida; é onde um terço do orçamento está.
4. Escolha os eletrodomésticos por modelo, com marca escrita, e não "similar"; os 5 critérios para comparar orçamentos explicam por quê.
5. Decida a varanda antes do projeto: envidraçar e integrar exige aprovação do condomínio e muda infraestrutura, piso e ar-condicionado. Regras em varanda com vidro.
6. Peça o orçamento aberto por grupo, com subtotal e percentual, como em o orçamento item a item; sem isso, dois orçamentos não são comparáveis.
7. Confira o que pode virar aditivo: os 5 itens que mais provocam acréscimo estão em aditivo em obra. Um orçamento 10% menor que omite um deles custa mais no fim.

O que a Bewild coloca no contrato

A Bewild é empresa de reforma de apartamento em São Paulo e faz reforma de studio em São Paulo para morar, alugar ou vender, com o dono morando em qualquer cidade. O que entra no contrato para que a variação de preço seja uma escolha do cliente, e não uma surpresa da obra:

• Orçamento item a item, agrupado, com subtotal e percentual por grupo, marca e modelo de cada eletrodoméstico, metal, louça e pedra. É o mesmo formato do orçamento publicado.
• Preço fechado antes da obra, com o escopo descrito no memorial; mudança de escopo pedida pelo cliente vira aditivo assinado, com preço antes da execução.
• Prazo de obra em dias úteis: 60 até 30 m², até 75 em plantas maiores, contados depois da liberação do condomínio, das chaves e da energia.
• Projeto com RRT do responsável técnico e plano de reforma conforme a NBR 16280, para aprovação no condomínio.
• 5 anos de garantia sobre mão de obra e marcenaria.
• Mais de 160 reformas entregues e mais de 200 projetos, todos em São Paulo capital; os projetos estão no portfólio, organizados por linha de investimento.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild; trata imóvel como negócio e escreve a partir da base de contratos da empresa. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild, e assina os projetos e os planos de reforma.

Quer saber onde o seu orçamento cai nessa distribuição? Envie planta e memorial do apartamento pelo diagnóstico gratuito ou peça um orçamento: a resposta vem aberta por grupo, com o que é projeto padrão e o que é escolha sua.

Fontes: planilha de contratos de reforma completa da Bewild (extração de 27/09/2026, 198 registros após 7 exclusões); orçamento item a item de studio de 24 m² (Bewild, maio de 2026, publicado em 01/10/2026); preços por item de 89 orçamentos com contrato fechado, março a outubro de 2026 (Bewild, publicados em 18/10/2026); Sinduscon-SP, Custo Unitário Básico do Estado de São Paulo, referência setembro de 2026 (R-8 normal, R$ 2.238,58/m², sem desoneração), divulgado em 05/10/2026; FGV, INCC-M de outubro de 2026 (0,35% no mês; 6,75% em 12 meses; 6,22% no ano), divulgado em 27/10/2026; FipeZap, Índice de venda residencial de setembro de 2026 (São Paulo, R$ 12.206/m²) e de locação residencial de setembro de 2026 (São Paulo, R$ 65,78/m²); Lar Pontual, "Quanto custa reformar um apartamento", atualizado em 21/07/2026 (faixa de R$ 1.500 a R$ 3.500/m²); Meutudo, "Quanto custa reformar um apartamento em 2026?", 09/01/2026 (faixa de R$ 500 a R$ 4.000/m²); ABNT NBR 16280; Código Civil, art. 618. Os valores de contratos são históricos e descrevem o que clientes da Bewild contrataram; não são tabela de preço, promessa de valor de reforma, de valorização nem de renda de aluguel.