Reforma de studio: o que perguntar ao síndico antes da obra

Antes de reformar um studio, o síndico (ou a administradora) precisa responder a dez perguntas. Três itens do projeto dependem inteiramente do condomínio: fechamento de varanda em vidro, integração de ambientes com remoção de parede e alteração de área técnica (shaft, prumada, ponto de gás ou de ar-condicionado na fachada). Duas situações de obra também passam por ele: qualquer intervenção visível de fora e o uso de área comum. Marcenaria, revestimentos, pintura, mobiliário e a maior parte da elétrica são internos e não dependem de autorização específica, mas entram no plano de reforma da NBR 16280 que o condomínio aprova e seguem as regras de obra do prédio.

O que depende do condomínio e o que não depende

A coluna da esquerda exige consulta prévia por escrito; a da direita exige o plano de reforma da NBR 16280, com ART ou RRT, e o respeito ao regimento. O que a norma pede está em NBR 16280 na prática.

As dez perguntas para o síndico

1. Qual é o horário permitido para obra e para serviço com barulho, e em quais dias?
2. Quais documentos o condomínio exige para liberar a obra (plano de reforma, ART ou RRT, lista de profissionais, seguro, caução)?
3. Existe taxa de obra ou caução, e de quanto?
4. Como funciona o elevador de serviço: reserva, horários, proteção, limite de carga?
5. Onde fica a caçamba e como é a retirada de entulho?
6. O prédio permite fechamento de varanda em vidro? Há padrão definido de esquadria e cor?
7. Existe restrição para remover a parede entre a cozinha e o restante do studio, ou qualquer outra?
8. Há limitação para condensadora de ar-condicionado na fachada, dreno ou ponto de gás?
9. O prédio ainda está na garantia da construtora, e há itens que não podem ser alterados sem perder a cobertura (impermeabilização, esquadrias, instalações)?
10. Quem recebe o termo de encerramento e o que precisa constar nele?

As respostas 6, 7 e 8 definem o projeto; as demais definem o cronograma e o custo. Em prédio novo, a pergunta 9 evita um erro caro: mexer em impermeabilização ou esquadria dentro do prazo de garantia da construtora pode comprometer a cobertura da garantia sobre esses itens. O manual do proprietário diz o que não pode ser alterado.

Modelo de carta de consulta prévia ao síndico

Envie antes de assinar o contrato de reforma, por e-mail ou pelo aplicativo da administradora, para ter a resposta por escrito:

Prezado(a) síndico(a), sou proprietário(a) da unidade [número] e pretendo reformar o apartamento a partir de [mês]. A reforma será conduzida por empresa com responsável técnico, com plano de reforma e ART/RRT conforme a NBR 16280, e será protocolada na administradora antes do início. Para concluir o projeto, peço a orientação do condomínio sobre os pontos abaixo: (1) fechamento da varanda em vidro: há padrão de esquadria e cor aprovado?; (2) remoção da parede entre cozinha e sala: há restrição?; (3) instalação de condensadora de ar-condicionado na fachada e ponto de dreno; (4) horários de obra, uso do elevador de serviço e local da caçamba; (5) documentos, taxa ou caução exigidos. Agradeço a resposta por escrito, para que o projeto já nasça dentro das regras do prédio. Atenciosamente, [nome, unidade, telefone].

Modelo de aviso aos vizinhos

O aviso não é exigido por lei, mas evita reclamação, e alguns regimentos o pedem. Um bilhete curto no elevador ou no grupo do prédio resolve:

Prezados vizinhos, o apartamento [número] passará por reforma entre [data de início] e [data prevista de término], com obra autorizada pelo condomínio e conduzida por empresa com responsável técnico. Os serviços com barulho ficarão restritos ao horário permitido pelo regimento ([horário]). Qualquer necessidade, fale com [nome e telefone do responsável]. Obrigado pela compreensão.

O plano B para cada item que depende do condomínio

Item negado não precisa virar projeto pior. Se o prédio não libera o fechamento da varanda, ela vira um espaço com vegetação, iluminação e um assento, o que valoriza a foto do anúncio sem tocar na fachada. Se não libera a remoção da parede, a integração pode ser visual: abertura parcial, passa-prato ou marcenaria vazada, sem alteração estrutural. Se não libera a condensadora na fachada, a solução é o ponto já previsto pela construtora ou um equipamento compatível com a área técnica existente. O importante é que o plano B esteja combinado por escrito antes do contrato, para que a resposta do condomínio não vire aditivo. Por que existe aditivo em obra explica o resto.

Como a Bewild faz essa consulta

Nas 37 reuniões comerciais analisadas pela Bwild, "o condomínio pode não liberar" apareceu como objeção e, por trás dela, o medo de assinar um contrato e descobrir depois que parte da obra não é viável. Por isso, na Bewild, a consulta prévia ao condomínio sobre os itens dependentes acontece antes da assinatura: se algum não for liberado, o escopo é ajustado antes do contrato, sem surpresa no meio da obra. Depois, a liberação da obra, o plano de reforma, o RRT do responsável técnico e a comunicação com o síndico ficam do lado da empresa, e tudo o que o condomínio liberar fica registrado por escrito. Para quem mora fora de São Paulo, é a diferença entre reformar e virar despachante de condomínio a distância (como reformar um studio morando em outra cidade).

"Três itens do projeto dependem inteiramente do condomínio, e os três podem ser consultados antes da assinatura. Perguntar cedo transforma uma negativa em plano B combinado; perguntar tarde transforma a mesma negativa em aditivo." Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.

Se você ainda está escolhendo o imóvel, o mesmo pacote de documentos responde a outras duas perguntas que decidem o investimento: se a unidade é HIS ou HMP (o que fazer se for) e se a convenção permite locação por temporada (condomínio pode proibir Airbnb?).

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Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer que a consulta ao condomínio e a liberação da obra fiquem do nosso lado do contrato? Peça seu orçamento.

Fontes: ABNT NBR 16280 (Reforma em edificações), conforme resumos do CAU/BR e do SíndicoNet; dossiê interno de objeções da Bwild, com base em 37 reuniões comerciais; termos do contrato Bewild conforme publicados em bewild.com.br. Os modelos de carta são sugestões e devem ser adaptados à convenção e ao regimento do seu prédio.