Meu studio é HIS ou HMP: o que dá para fazer com ele em 2026 (e o que não dá)

Short stay está proibido nessas unidades. Os tetos de 2026, como confirmar a classificação do studio e o que muda na reforma para long stay, moradia ou venda.

Autor: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild · Revisão editorial: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild

Se o seu studio é HIS ou HMP, ele não pode operar short stay: em São Paulo, os decretos 63.130/24 e 64.244/25 proíbem a locação por temporada nessas unidades, e o Airbnb começou a remover 1.625 anúncios delas em agosto de 2026. O imóvel continua tendo três usos legais — alugar por longa duração a uma família dentro da faixa de renda (com aluguel de até 30% do teto da faixa: R$ 1.458,90 no HIS-1, R$ 2.917,80 no HIS-2 e R$ 4.863,00 no HMP, pelos valores de 2026), morar nele (se você se enquadra na renda) ou vender dentro do teto de preço a um comprador enquadrado, enquanto durar a vinculação de 10 anos.

Este guia explica como confirmar a classificação do seu studio, o que cada caminho exige e o que muda na reforma em cada um.

O que são HIS-1, HIS-2 e HMP?

São categorias de habitação criadas pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 16.050/2014). A incorporadora ganha incentivos urbanísticos para construir e, em troca, a unidade fica vinculada a uma faixa de renda, a um teto de preço e a regras de uso. Os valores são atualizados todo ano pela Prefeitura; os de 2026 vieram no Decreto 64.895/2026.

A vinculação dura 10 anos, contados da primeira venda da unidade ou da emissão do Habite-se. Depois disso, a unidade passa a ser livre para vender, alugar ou usar como qualquer outro apartamento.

Como confirmo se o meu studio é HIS ou HMP?

A classificação é por unidade, não pelo prédio: no mesmo empreendimento convivem apartamentos HIS, HMP e de mercado (R2V). Quatro lugares mostram o enquadramento:

1. Matrícula do imóvel: a destinação HIS ou HMP é averbada na matrícula da unidade, com a advertência sobre as regras do Plano Diretor.
2. Memorial de incorporação e Habite-se: registram quantas unidades de cada categoria o prédio tem e quais são.
3. Placas do empreendimento: a Prefeitura exige placas informando o enquadramento das unidades, as faixas de renda atendidas e as regras.
4. Cadastro no Portal de Licenciamento da Prefeitura, que mantém o registro dos empreendimentos HIS e HMP.

Se você está comprando, peça por escrito à incorporadora ou ao vendedor a classificação da unidade específica e confira na matrícula antes de assinar. Preço bem abaixo do mercado da região é o primeiro sinal de que a unidade pode ser vinculada.

O que é proibido e o que acontece se eu descumprir?

Três coisas estão vedadas em uma unidade HIS ou HMP durante a vinculação: locação por temporada (short stay, em qualquer plataforma), cessão gratuita (comodato) e venda ou aluguel para quem não comprova renda dentro da faixa. Também não vale assembleia de condomínio "liberando" o Airbnb — em novembro de 2025 a Justiça suspendeu uma assembleia que tentou autorizar a curta temporada em unidades HMP.

A fiscalização mudou de patamar em 2025 e 2026. O Decreto 64.244/25 transferiu para as incorporadoras a obrigação de comprovar e guardar a documentação de renda dos compradores e inquilinos, criou uma plataforma digital de controle e previu a devolução dos incentivos com correção e multa quando a destinação é desviada; quem compra fora das regras é tratado como adquirente irregular, com devolução do benefício urbanístico acrescida de multa. Na ponta das plataformas, a Secretaria Municipal de Habitação enviou ao Airbnb uma lista de 62.812 unidades HIS e HMP, e a remoção de 1.625 anúncios (773 ativos e 852 inativos) começou em agosto de 2026. A Prefeitura acompanha 1.054 empreendimentos com 264.799 unidades desse tipo.

Caminho 1: alugar por longa duração

É o caminho mais comum para quem comprou pensando em renda. As regras: o inquilino precisa comprovar renda familiar dentro da faixa da unidade; o aluguel não pode passar de 30% do teto de renda daquela faixa; o contrato é de locação residencial, com a averbação exigida pela Prefeitura. Em 2026 isso significa, no máximo, R$ 4.863 por mês em um HMP e R$ 2.917,80 em um HIS-2.

O que muda na reforma: um studio para long stay precisa aguentar vários inquilinos e anos de uso, então o projeto prioriza acabamentos duráveis, marcenaria com mais armazenamento e menos enxoval — não há troca de hóspede a cada três dias. Na base de contratos da Bewild de 2025, 4 dos 62 clientes reformaram para locação de longa duração, proporção que tende a crescer com a regra municipal. A Bewander, unidade de locação da Bwild Ventures, opera o modelo de long stay em compactos.

Caminho 2: morar

Se a sua renda familiar cabe na faixa da unidade, o studio pode ser a sua casa — e muitos compradores de HIS-2 e HMP estão exatamente nessa situação. Na base Bewild, 9 dos 62 contratos de 2025 foram reformas para moradia. O projeto muda de lógica: em vez de foto de anúncio e enxoval de hotel, entra a rotina de quem vai viver ali — bancada de trabalho, armário de verdade, cozinha para cozinhar todo dia.

Caminho 3: vender

Durante os 10 anos de vinculação, a venda tem duas travas: o preço não pode passar do teto da categoria (R$ 276.102,20, R$ 383.636,74 ou R$ 537.672,71 em 2026) e o comprador precisa comprovar renda na faixa. No HIS-1 há ainda a prioridade para famílias de programas habitacionais, com aviso público de 30 dias antes da venda. Depois dos 10 anos, a unidade é vendida como qualquer outra.

Dentro do teto, o que a reforma pode entregar é liquidez: um studio pronto, fotografável e sem pendências vende mais rápido do que um imóvel entregue no contrapiso, ainda que o preço máximo seja o mesmo.

O que muda na reforma em cada caminho?

"Uma unidade HIS ou HMP não é um imóvel pior: é um imóvel com outro modelo de uso, e o erro está em comprá-la para um modelo que a lei não permite. Descoberto a tempo, isso muda o projeto; descoberto depois do anúncio no ar, muda o prejuízo." — Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.

Na Bewild, a classificação da unidade e a convenção do condomínio entram no diagnóstico gratuito antes da proposta. Se o studio for HIS ou HMP, o projeto nasce para um dos três caminhos acima — e o contrato, com preço e prazo fechados, é o mesmo de qualquer outra reforma. Se a dúvida é sobre o condomínio, e não sobre a classificação, o caminho está em condomínio pode proibir Airbnb?; os custos de cada tipo de reforma estão em quanto custa reformar um studio em São Paulo, e a comparação entre os modelos de renda, em short stay ou aluguel de longa duração.

Sobre os autores. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild.

Tem um studio HIS ou HMP e quer saber o que a reforma precisa ter para o seu caminho? Solicite o diagnóstico gratuito.

Fontes: Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal de Habitação, "HIS e HMP: entenda quem pode acessar os imóveis" (15/05/2026) e "Prefeitura atualiza valores de renda familiar para moradia popular" (06/01/2026); Decretos municipais 63.130/2024, 64.244/2025 e 64.895/2026; Lei 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico); CNN Brasil, 03/08/2026; Exame, 02/09/2026; Demarest Advogados (nota sobre o Decreto 64.244/25); Correio Braziliense, maio/2026; base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025). Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu imóvel.

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