Condomínio pode proibir Airbnb? O que o STJ decidiu em 2026 e o que checar antes de comprar um studio em São Paulo
Pela posição atual do STJ, convenção residencial basta para barrar a curta temporada, e São Paulo proíbe short stay em HIS e HMP. Os três documentos para checar antes de comprar.
Sim: pela posição atual do STJ (REsp 2.121.055, Segunda Seção, 7/5/2026), um condomínio cuja convenção prevê uso exclusivamente residencial pode impedir a locação por curta temporada, mesmo sem citar o Airbnb, e liberar a atividade exige aprovação de dois terços dos condôminos. Em junho de 2026 o tribunal afetou o assunto como recurso repetitivo (Tema 1.443), para fixar uma tese vinculante, e suspendeu os processos sobre o tema em todo o país. Em São Paulo há uma segunda trava, municipal: desde o Decreto 64.244/25, unidades HIS e HMP não podem ser alugadas por temporada, e o Airbnb começou a retirar 1.625 anúncios em agosto de 2026.
O que o STJ decidiu até agora?
A linha do tempo importa porque muita gente ainda cita a decisão de 2021 como se fosse a última palavra.
| Data | Decisão | O que significa para o dono do studio |
|---|---|---|
| 20/04/2021 | 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075): condomínio residencial pode impedir locação por plataforma quando a convenção proíbe uso comercial ou hoteleiro | Primeiro precedente relevante; ainda havia decisões em sentido contrário em outras turmas |
| 07/05/2026 | 2ª Seção (REsp 2.121.055): a exploração repetida e profissional de unidades para estadias curtas descaracteriza o fim residencial; autorizar exige 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil) | A convenção “residencial” passa a bastar para proibir, sem cláusula expressa sobre Airbnb |
| Jun/2026 | 2ª Seção afeta os REsp 2.272.536 e 2.272.537 como repetitivos (Tema 1.443), relator Min. Raul Araújo, e determina a suspensão dos processos pendentes no país | A tese, quando julgada, vale para todos os tribunais |
| 17/09/2026 | STJ divulga a suspensão nacional; os processos ficam parados até a fixação da tese | Quem está em disputa com o condomínio não terá decisão de mérito antes do julgamento |
A pergunta que o Tema 1.443 vai responder é objetiva: a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para proibir a locação por plataformas digitais? O entendimento de maio de 2026 diz que sim. Até o julgamento final, é esse o cenário com que o investidor deve trabalhar.
O que a decisão não proíbe?
O STJ não proibiu o Airbnb no Brasil. O voto vencedor de maio, da ministra Nancy Andrighi, separou o uso eventual da unidade pelo próprio dono da exploração profissional e repetida. Prédios cuja convenção já admite hospedagem, studios e flats desenhados para estadias curtas e condomínios que aprovaram a atividade em assembleia continuam operando. O risco está no prédio residencial comum, sem previsão na convenção, onde um vizinho ou o síndico decide contestar.
E a regra de São Paulo para HIS e HMP?
Em 28 de maio de 2025 a Prefeitura publicou o Decreto 64.244/25, que proíbe a locação por temporada em unidades de Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2) e de Mercado Popular (HMP). São os studios de prédios lançados com incentivo urbanístico para famílias de até 3, 6 e 10 salários mínimos.
O efeito prático chegou em agosto de 2026: a pedido da Secretaria Municipal de Habitação, o Airbnb iniciou a remoção de 1.625 anúncios (773 ativos e 852 inativos) a partir de uma lista oficial de unidades HIS e HMP (SBT News, 03/08/2026).
Uma unidade HIS ou HMP continua sendo um imóvel: pode ser vendida (com teto de preço de R$ 276.102,20, R$ 383.636,74 e R$ 537.672,71 em 2026, conforme a faixa), usada como moradia e alugada por prazo longo a famílias dentro da faixa de renda, com aluguel limitado a 30% da renda familiar de referência, incluindo condomínio e IPTU. O que ela não pode é operar por diária.
O que checar antes de comprar (ou reformar) um studio para short stay
São três documentos, e os três cabem numa semana de diligência.
- Matrícula e memorial do empreendimento: a classificação HIS/HMP aparece na matrícula, no alvará e no memorial de incorporação. Se o prédio foi aprovado com cota de HIS, pergunte por escrito à incorporadora qual é a classificação da SUA unidade: no mesmo prédio convivem unidades HIS, HMP e de mercado.
- Convenção do condomínio: procure a cláusula de destinação. “Exclusivamente residencial” sem previsão de hospedagem é o cenário de risco do Tema 1.443. Prédios novos voltados a investidores costumam trazer a autorização expressa; confirme.
- Atas de assembleia dos últimos 24 meses: mostram se o tema já foi votado, se há multa prevista e qual foi o quórum. Uma autorização aprovada por 2/3 protege; uma proibição aprovada por maioria simples é sinal de conflito.
Na Bewild, essas três verificações entram no pedido de orçamento, antes da proposta. Quando o studio não pode operar short stay, o projeto muda de objetivo (locação de longa duração ou moradia) e o contrato é o mesmo. A comparação entre os dois modelos de renda está em short stay ou aluguel de longa duração.
"A convenção do condomínio e a classificação da unidade são os dois documentos que decidem se o imóvel pode operar, e nenhum dos dois muda com reforma. Ler os dois antes da escritura custa uma semana; descobrir depois do anúncio no ar custa o modelo de negócio inteiro." Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.
Meu studio é HIS/HMP ou o condomínio proibiu: e agora?
Há três caminhos, e nenhum deles é deixar o imóvel parado. O guia completo, com os tetos de renda, aluguel e preço de 2026, está em meu studio é HIS ou HMP: o que fazer.
| Caminho | Quando faz sentido | O que muda na reforma |
|---|---|---|
| Locação de longa duração (long stay) | Unidade HIS/HMP ou condomínio sem autorização; investidor quer renda recorrente com menos operação | Acabamentos que aguentam vários inquilinos, marcenaria com mais armazenamento, menos enxoval |
| Moradia (própria ou de familiar) | Dono quer usar o imóvel ou tem filho estudando em SP | Projeto pensado para a rotina de uma pessoa, não para foto de anúncio |
| Venda | Investidor quer sair do ativo | Reforma com foco em valorização e liquidez, dentro do teto de preço se a unidade for HIS/HMP |
Entre os 62 contratos fechados pela Bewild entre fevereiro e outubro de 2025, 15% foram para moradia e 6% para locação de longa duração; o restante, para short stay. Com a regra municipal, a proporção de long stay pode crescer. Os custos de cada caminho estão em quanto custa reformar um studio em São Paulo. Liberada a operação, a obra ainda passa pelo condomínio: o que a norma exige está em NBR 16280 na prática, e as perguntas que decidem o projeto antes do contrato, em o que perguntar ao síndico antes de reformar.
Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.
Quer saber se o seu studio pode operar short stay e o que a reforma precisa ter? Peça seu orçamento.
Fontes: STJ, 2ª Seção, REsp 2.121.055 (07/05/2026) e afetação do Tema 1.443 (jun/2026); Migalhas, 08/06/2026; Movimento Econômico, 17/09/2026; Decreto Municipal 64.244/25 (Kenlo; InvestNews); CNN Brasil, 03/08/2026. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.
Perguntas frequentes
O STJ proibiu o Airbnb em condomínios?
Não. Decidiu que a convenção com destinação exclusivamente residencial pode impedir a locação por curta temporada e que liberar a atividade exige 2/3 dos condôminos. A tese definitiva (Tema 1.443) ainda será julgada; até lá, os processos estão suspensos.
Se a convenção não fala em Airbnb, posso alugar?
Pela posição de maio de 2026, a falta de menção expressa não libera: se a destinação é residencial, a exploração profissional por diária pode ser impedida. O seguro é ter autorização expressa na convenção ou em assembleia.
Como sei se meu studio é HIS ou HMP?
Pela matrícula do imóvel e pelo memorial de incorporação; a incorporadora é obrigada a informar. A Prefeitura mantém a lista de unidades usada para notificar as plataformas.
O que acontece se eu anunciar um HIS no Airbnb mesmo assim?
O anúncio pode ser removido a pedido da Prefeitura, como aconteceu com 1.625 anúncios em agosto de 2026, e o proprietário fica sujeito às sanções do decreto.
Vale a pena comprar studio para short stay em São Paulo em 2026?
Vale quando a unidade não é HIS/HMP, a convenção permite hospedagem e o bairro tem demanda constante. Sem essas três condições, o plano precisa ser long stay ou moradia desde o início.
A Bewild reforma studios em prédios que não permitem Airbnb?
Sim, desde que a unidade seja recém-entregue e fique em São Paulo capital. O contrato é o mesmo; o projeto muda conforme o objetivo: morar, alugar por longa duração ou vender.
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