Short stay ou aluguel de longa duração: como comparar o que cada um rende em um studio compacto

Em um studio compacto em São Paulo, o short stay costuma gerar receita bruta maior por metro quadrado, e o long stay costuma gerar lucro líquido mais previsível. A escolha entre os dois não se resolve pela diária média: ela depende de três variáveis do seu caso (localização, tolerância a operação e horizonte de permanência com o imóvel).

A comparação, item a item

O erro de comparar receita bruta

A conta que circula compara a diária média multiplicada pela ocupação contra o aluguel mensal. É uma conta incompleta, e ela quase sempre favorece o short stay.

Ficam de fora: limpeza por estadia, reposição de enxoval e amenities, comissão da plataforma, atendimento ao hóspede, contas de consumo que no long stay são do inquilino, manutenção acelerada pelo uso intenso e os meses de baixa que não aparecem na média anual.

Depois de descontar tudo isso, a diferença entre os dois modelos costuma ser bem menor do que a receita bruta sugere. Em alguns imóveis ela desaparece. Em outros, inverte.

"Quase toda planilha que chega na nossa mesa compara a diária média do short stay com o aluguel líquido do long stay. São grandezas diferentes. Quando o proprietário desce até o líquido (limpeza por estadia, enxoval, comissão de plataforma, gestão e os meses de baixa que a média anual esconde), a distância entre os dois modelos costuma ser bem menor do que ele imaginava, e é só aí que a decisão fica honesta." Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild.

A diferença tributária que apareceu em 2026

Esse é o item novo, e ele mexe com a comparação de forma estrutural.

A reforma tributária tratou os dois modelos de maneira diferente. A locação residencial de longa duração recebeu redução de 70% da alíquota de IBS e CBS, com um redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês na base de cálculo. A locação por temporada, equiparada a serviço de hotelaria, recebeu redução de 40% e não tem o redutor.

Vale a ressalva importante: isso só alcança quem é contribuinte de IBS e CBS, o que exige mais de três imóveis destinados à locação e receita anual acima de R$ 240 mil, cumulativamente. Quem tem um ou dois studios não é atingido hoje. Os critérios completos estão em Reforma tributária e short stay: quem realmente vai pagar IBS e CBS.

O ponto para quem está montando carteira é outro: se você pretende passar de três imóveis, a duração do contrato deixa de ser só uma decisão de rentabilidade e vira também uma decisão fiscal.

As três perguntas que decidem

Onde fica o imóvel. Short stay depende de demanda flutuante: proximidade de metrô, polos de trabalho, hospitais de referência, centros de eventos e gastronomia. Um studio a 400 metros de estação em bairro adensado joga um jogo diferente de um studio equivalente em região puramente residencial. Long stay depende de demanda estável, que é mais bem distribuída pela cidade.

Quanto de operação você aceita. Short stay é um negócio de hospitalidade, não de locação. Ou você opera, ou paga uma comissão para alguém operar (15% da receita na Bewander, gestora da Bwild Ventures). Se a resposta honesta for "não quero saber de nada", o short stay com gestão precisa entrar na conta já com a comissão descontada, e aí ele se aproxima do long stay. A Bewild faz a gestão de Airbnb pela Bewander, unidade da Bwild Ventures; a comissão de gestão entra na conta do mesmo jeito, e nenhuma gestora garante renda ou ocupação.

Por quanto tempo você fica com o imóvel. Quem pretende vender em dois ou três anos tem uma consideração extra: um studio mobiliado e com histórico de operação é um produto pronto para outro investidor. Um imóvel com contrato de locação vigente pode reduzir o universo de compradores: se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula, o comprador herda o inquilino; sem isso, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação (Lei 8.245/1991, art. 8º).

Não é uma escolha permanente

Um detalhe prático que costuma passar batido: o mesmo studio pode mudar de modelo. Um imóvel preparado para short stay (mobiliado, equipado, com projeto pensado para uso intenso) pode migrar para long stay mobiliado sem obra nenhuma. O contrário não é verdade: um imóvel montado para long stay raramente performa no short stay sem investimento adicional em mobília, enxoval e acabamento.

Isso significa que preparar bem o imóvel na largada preserva as duas opções. Preparar mal fecha uma delas.

O que fazer com essa comparação

• Refaça a conta do short stay já com limpeza, plataforma, gestão e meses de baixa descontados.
• Compare o líquido, nunca o bruto.
• Verifique na convenção do condomínio se o short stay é permitido antes de qualquer decisão; veja Quais studios podem virar Airbnb em São Paulo.
• Se pretende passar de três imóveis, inclua a diferença de tributação na projeção.
• Prepare o imóvel no padrão que preserva os dois caminhos.

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Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

A cascata completa de custos que separa receita bruta de lucro está em receita bruta não é lucro; a preparação que preserva os dois caminhos, em o que está incluso num orçamento de reforma de studio.

Quer saber qual modelo faz sentido para o seu studio, com investimento e prazo definidos? Peça seu orçamento.

Fontes: Lei Complementar 214/2025 e Lei Complementar 227/2026 (regulamentação de IBS e CBS); Lei 8.245/1991, art. 8º; nota de esclarecimento da Receita Federal, janeiro de 2026; faixas de comissão praticadas no mercado brasileiro de gestão de short stay. Este conteúdo é informativo, não substitui orientação profissional e não constitui promessa de renda ou de ocupação.