Receita bruta não é lucro: a cascata de custos de um studio em short stay

Seis linhas de custo separam a receita bruta do que sobra. A cascata linha a linha num exercício com dados de mercado, as quatro alavancas que mais mexem no resultado, ROI contra yield e os cinco custos que quase todo mundo esquece.

Autor: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild

Entre a receita bruta de um studio em short stay e o que sobra no fim do mês existem seis linhas de custo: taxa da plataforma, limpeza entre hóspedes, gestão, condomínio e IPTU, contas de consumo e impostos. Num exercício com os números de mercado de Pinheiros — diária de R$ 300 e ocupação de 62%, segundo o levantamento da GuestFavorites de janeiro a agosto de 2026 —, a receita bruta fica em torno de R$ 5.580 por mês e o resultado antes de impostos, perto de R$ 1.800. É por isso que comparar imóveis pelo faturamento leva à decisão errada: o que separa um studio bom de um medíocre não é a diária, é a composição entre diária, ocupação e custo fixo.

Este guia mostra a cascata linha a linha, o que mexe mais no resultado, a diferença entre ROI e yield e os cinco custos que quase todo investidor de primeira viagem esquece.

Como é a cascata da receita bruta até o bolso?

A tabela abaixo é um exercício, não uma projeção do seu imóvel: troque cada linha pelos números do seu caso. O ponto não são os valores, é a ordem em que eles saem.

Linha	Como se calcula	No exercício (studio de 26 m², Pinheiros)
Receita bruta	Diária média × noites ocupadas no mês	R$ 300 × 18,6 noites = R$ 5.580
Taxa da plataforma	Perto de 15% no modelo em que o anfitrião assume a taxa integral; menor quando parte dela vai para o hóspede	− R$ 837
Limpeza entre hóspedes	Custo por virada × número de viradas; costuma ser cobrado do hóspede como taxa de limpeza, e aí entra e sai da conta	− R$ 800 (8 viradas × R$ 100)
Gestão	15% a 25% da receita quando terceirizada; operação própria troca esse custo por tempo e processo	− R$ 1.004 (18%)
Condomínio e IPTU	Valor fixo do seu prédio, que não cai quando a ocupação cai	− R$ 900
Contas de consumo	Luz, água, gás e internet, que no short stay ficam com o proprietário	− R$ 250
Resultado antes de impostos	O que sobra para pagar imposto, reposição e manutenção	≈ R$ 1.789

Duas observações que mudam a leitura. A taxa de limpeza costuma ser repassada ao hóspede no anúncio: quando isso acontece, a linha entra e sai, e o que importa é não deixar a taxa alta a ponto de derrubar a conversão em estadias curtas. E o imposto não entra com percentual fechado aqui porque depende de você operar como pessoa física ou jurídica (como declarar a renda de Airbnb); a partir da reforma tributária, a temporada é tratada como hospedagem, com regra diferente da locação residencial (IBS e CBS no short stay).

O que mexe mais no resultado?

Quatro alavancas, em ordem de impacto por esforço:

Ocupação. Cada 5 pontos percentuais valem cerca de 1,5 noite por mês — R$ 450 de receita bruta a uma diária de R$ 300. É a alavanca que responde a foto, avaliação e precificação.
Diária. Cada R$ 50 a mais na diária valem R$ 930 por mês a 62% de ocupação, e R$ 1.125 a 75%. Subir diária sem perder ocupação é trabalho de produto e de anúncio, não de teimosia no preço (como precificar um studio).
Condomínio. É o custo que não escala: ele é o mesmo com 40% ou 90% de ocupação, e por isso condomínio alto comprime margem de forma permanente. Vale conferir o valor antes de comprar, junto com os rateios em andamento (os 16 critérios de avaliação do ativo).
Gestão. Operar por conta própria economiza a comissão, mas troca dinheiro por tempo: precificação, atendimento, limpeza, reposição e avaliações viram rotina sua (gestão própria ou gestora profissional).

O que não aparece nessa lista é o preço de compra do imóvel — ele não muda a receita, muda o denominador do retorno.

ROI ou yield: qual métrica usar?

As duas respondem perguntas diferentes, e misturá-las produz número bonito e inútil.

O yield olha o imóvel: receita líquida anual dividida pelo valor do imóvel. Serve para comparar ativos entre si — este studio rende mais que aquele, ou que um fundo imobiliário.

O ROI olha o seu capital: resultado anual dividido por tudo o que você colocou — imóvel, ITBI, escritura e registro, reforma, mobiliário e enxoval. É o número que responde "em quanto tempo eu recupero o que investi". Numa reforma completa, é a métrica que importa, porque a obra entra no denominador: na base de contratos da Bewild, o contrato mediano de reforma completa de 2025 foi R$ 63.763, com projeto, obra, marcenaria, mobiliário e eletros (a tabela por metragem).

"Receita bruta é o número que impressiona; o que decide o investimento é o que sobra depois da plataforma, da limpeza, da gestão e do condomínio. O condomínio é o mais traiçoeiro dos quatro, porque é o único que não cai quando a ocupação cai." — Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild.

Os cinco custos que quase todo mundo esquece

Custos de aquisição. Em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor venal de referência — com alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH até R$ 120.968, para imóveis de até R$ 725.808 a partir de janeiro de 2026 —, mais escritura e registro em cartório.
Fundo de reserva e rateios. Entram no boleto do condomínio e sobem com obra na fachada, troca de elevador ou reforma de área comum.
Reposição de enxoval. Roupa de cama e toalhas em uso intenso têm vida curta; o jogo reserva não é luxo, é operação.
Manutenção corretiva. Chuveiro, fechadura, ar-condicionado e eletro que param no meio de uma estadia viram custo e avaliação ruim no mesmo dia.
Vacância sazonal. Ocupação anual média esconde meses fracos; a conta precisa aguentar o pior trimestre, não só a média.

Por que o tempo até a primeira diária entra na conta?

Porque ele é custo sem receita do outro lado. Cada mês entre as chaves e o primeiro hóspede paga condomínio, IPTU e o capital parado no imóvel. Na base de contratos da Bewild, 81% dos clientes de 2025 já tinham as chaves ou iam recebê-las em até dois meses quando assinaram — para esse investidor, um mês a mais de obra sai mais caro do que a diferença entre dois orçamentos. A maioria das reformas fica pronta em cerca de 60 dias úteis, com a data definida em contrato (o cronograma semana a semana).

Como montar a sua conta antes de comprar

Preencha a cascata com os números do seu caso: diária e ocupação de anúncios comparáveis no mesmo bairro e, se possível, no mesmo prédio (as referências por bairro); o condomínio e o IPTU reais da unidade; a comissão da gestora que você pretende contratar; e o custo da reforma para deixar o imóvel pronto. Se o resultado depende de uma ocupação acima da mediana do bairro para fechar, a conta está apertada demais — e é melhor descobrir isso na planilha do que no terceiro mês de operação. E o custo do tempo em que o imóvel fica parado, antes da primeira reserva, está em renda passiva de verdade.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer a faixa de investimento e o prazo do seu studio antes de fechar a conta? Solicite o diagnóstico gratuito.

Fontes: guia do investidor da Bwild (cascata de custos, sensibilidade do retorno e custos esquecidos); GuestFavorites, dados de Pinheiros e de São Paulo (jan–ago/2026); base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025); Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda, regras de cálculo do ITBI (alíquotas vigentes a partir de 01/01/2026). Os valores do exercício são ilustrativos e não constituem projeção de renda; a Bewild não garante renda, ocupação ou rentabilidade.

Solicitar orçamento de reforma · Portfólio de reformas em SP · Mais guias de custo de reforma