O que é short stay: regras, quanto rende em São Paulo e o que o studio precisa ter (2026)

Short stay é alugar um imóvel mobiliado por pouco tempo: de uma diária até, no máximo, 90 dias. O hóspede chega por Airbnb, Booking ou uma gestora. Na lei brasileira, o nome é locação para temporada, definida no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Em São Paulo, é o modelo que a maioria dos nossos clientes escolhe: 49 dos 62 que reformaram um studio com a gente entre fevereiro e outubro de 2025.

Mas short stay não é aluguel com diária. É hospedagem dentro de um apartamento.

Quem entende isso projeta o imóvel para o giro de hóspedes. Quem não entende projeta para morar e descobre a diferença na primeira avaliação.

Neste guia eu explico o que separa short stay de long stay e de moradia, o que a lei exige, quanto o mercado paulistano paga e o que um studio precisa ter para operar. Se você ainda vai escolher o imóvel, o guia do investidor (abre em nova aba) ↗ junta bairro, custo e prazo da reforma num lugar só. Se já comprou, a reforma de studio para short stay é o nosso serviço.

O que muda entre short stay, long stay e moradia?

Não é só o prazo. Muda o contrato, a mobília, quem opera o imóvel e como ele paga imposto.

Para um studio compacto, a escolha entre os dois modelos de renda está em short stay ou aluguel de longa duração: qual rende mais.

O que a lei diz sobre short stay?

Três regras decidem se o seu studio pode operar, e como.

1. O prazo de 90 dias. O artigo 48 da Lei 8.245/91 define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, "contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel". O dono pode receber o aluguel adiantado (art. 49). Se o hóspede passa dos 90 dias e fica mais 30 sem oposição, o contrato vira locação por prazo indeterminado (art. 50). Por isso as plataformas limitam reservas longas.

2. A convenção do condomínio. Pela posição atual do STJ, um prédio com destinação exclusivamente residencial pode impedir a locação por temporada, mesmo sem citar o Airbnb. Para liberar, são precisos dois terços dos condôminos. A tese vinculante (Tema 1.443) ainda vai ser julgada, e os processos estão suspensos. O que checar antes de comprar está em condomínio pode proibir Airbnb?.

3. A classificação do imóvel. Em São Paulo, unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) não podem ser alugadas por temporada, por decreto municipal. Em agosto de 2026, o Airbnb começou a remover 1.625 anúncios dessas unidades. O que fazer com uma unidade assim está em meu studio é HIS ou HMP.

E o imposto? A receita de short stay entra no imposto de renda da pessoa física como aluguel (como declarar). A reforma tributária trata a temporada como hospedagem, com regra diferente da locação residencial (IBS e CBS no short stay).

Não existe alvará específico para o proprietário pessoa física anunciar um imóvel. O que decide é a convenção e a classificação da unidade.

Quanto rende um short stay em São Paulo?

Depende da base que você consulta. Vale saber disso antes de fazer qualquer conta.

Três levantamentos de 2026 sobre a cidade chegam a números diferentes, porque medem ocupação e amostra de jeitos diferentes:

Dois pontos aparecem em todas.

O primeiro: a oferta cresceu muito. O AirROI mede 60,7% mais anúncios em um ano, com a receita por anúncio caindo 14,3%.

O segundo: o bairro muda tudo. No levantamento da GuestFavorites, Itaim Bibi (R$ 77.390 de receita anual média, 59% de ocupação), Jardim Paulista (R$ 72.372, 62%) e Pinheiros (R$ 68.335, 62%) lideram. Perdizes fica em R$ 49.423 e 53%.

A demanda de fundo é a maior do país. A capital recebeu 47,2 milhões de turistas em 2025, 25% a mais que em 2024, com ocupação hoteleira média de 62,96% e 2,5 milhões de visitantes internacionais, segundo o Observatório de Turismo e Eventos da Prefeitura.

Um caso real da nossa base: o Rafael tinha um studio parado no Butantã. A gente reformou, ele anunciou no Airbnb e fechou novembro com 70% de ocupação.

"Esses studios serão um negócio para mim. Renda vitalícia."

Rafael, cliente Bewild, Butantã

Nenhum desses números é promessa. Diária, ocupação e resultado dependem de localização, padrão do imóvel, preço e operação. A conta aberta, com os custos, está em quanto rende um studio no short stay em São Paulo.

Que studio funciona para short stay?

Na nossa base de 188 contratos, o studio típico tem 27,5 m² na mediana, e 79% ficam entre 21 e 35 m². E fica em bairro de demanda constante, como Pinheiros, Brooklin, Perdizes, Campo Belo e Vila Madalena (os melhores bairros para short stay).

O que o hóspede olha antes de reservar é o que define a diária:

• cama king, com enxoval padrão de hotel e jogo reserva;
• ar-condicionado;
• chuveiro com boa pressão;
• cozinha equipada (cooktop, micro-ondas, geladeira, cafeteira);
• internet rápida;
• fechadura eletrônica, para check-in sem chave;
• blackout;
• fotografia profissional.

A lista completa está em como preparar um studio para Airbnb. O que costuma dar errado está em os 7 erros de quem prepara imóvel para short stay.

Quanto custa deixar um studio pronto para short stay?

Na nossa base de 188 contratos de reforma completa de compactos em São Paulo, a mediana ficou em R$ 71.850, ou R$ 2.744 por m². A metade central dos contratos ficou entre R$ 2.457 e R$ 3.125 por m². Isso inclui projeto, obra, marcenaria sob medida, mobília e eletrodomésticos.

A tabela por metragem e o que faz o preço subir estão em quanto custa reformar um apartamento ou studio de até 50 m².

Agora, o custo que quase ninguém coloca na planilha é o tempo. Cada mês entre a entrega das chaves e a primeira diária é condomínio, IPTU e dinheiro parado.

No contrato da Bewild, um studio de até 30 m² fica pronto em até 60 dias úteis, com a data definida na assinatura. E quem mora fora de São Paulo acompanha tudo pelo Bwild Workflow, sem viajar (como reformar de longe).

Short stay é renda passiva?

Só quando a operação fica com alguém.

Um studio em short stay pede preço dinâmico, atendimento ao hóspede, limpeza e troca de enxoval a cada estadia, manutenção e cuidado com as avaliações. Quem faz tudo sozinho vira operador de hospedagem. Quem contrata uma gestora paga de 15% a 25% da receita e recebe relatório.

A comparação está em gestão própria ou gestora profissional. A escolha de plataforma, em Airbnb ou Booking. E onde o modelo funciona melhor, bairro a bairro, em os melhores bairros para short stay em São Paulo.

Reforma e operação são decisões diferentes, e você pode tomar cada uma no seu tempo. A Bewild entrega o studio pronto para anunciar: projeto, obra, marcenaria, mobília e fotos. E também faz a gestão de Airbnb, pela Bewander, a unidade de locação da Bwild Ventures. Se você preferir operar sozinho ou com outra gestora, o studio sai pronto do mesmo jeito. O caminho completo para não virar gerente da própria renda está em short stay sem virar gerente de obra.

Short stay rende quando é tratado como hospedagem. Não como aluguel.

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Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer saber se o seu studio serve para short stay e quanto custa deixá-lo pronto? Peça seu orçamento.

Fontes: Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50; Prefeitura de São Paulo, Observatório de Turismo e Eventos (balanço de 2025, 21/01/2026); GuestFavorites, dados de São Paulo (jan–ago/2026); WeCare/Airbtics (jul/2026); AirROI (ago/2025–jul/2026); base de contratos Bewild (Bwild Analytics): 188 contratos de reforma completa de compactos (versão de outubro de 2026), para custo e metragem. A Bewild não garante renda, ocupação ou rentabilidade; os números de mercado são de terceiros e variam conforme o método de cada levantamento.