O que é short stay: definição, regras e números de São Paulo em 2026

Locação mobiliada de uma diária a 90 dias, com regras próprias. O que muda para long stay e moradia, o que a lei exige e os números de São Paulo em 2026.

Autor: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild

Short stay é a locação de um imóvel mobiliado por períodos curtos — de uma diária a, no máximo, 90 dias — para hóspedes que chegam por plataformas como Airbnb e Booking. No Brasil o nome jurídico é "locação para temporada", definida no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Em São Paulo, a cidade com mais turistas do país (47,2 milhões em 2025), é o modelo escolhido por 49 dos 62 clientes que reformaram um studio com a Bewild entre fevereiro e outubro de 2025.

Este guia explica o que diferencia short stay de long stay e de moradia, o que a lei exige, quanto o mercado paulistano paga e o que um studio precisa ter para operar.

O que diferencia short stay, long stay e moradia?

A diferença não é só o prazo. Muda o contrato, a mobília, quem opera o imóvel e como ele é tributado.

Para um studio compacto, a escolha entre os dois modelos de renda está detalhada em short stay ou aluguel de longa duração: qual rende mais.

O que a lei diz sobre short stay?

Três regras decidem se o seu studio pode operar e como.

1. Prazo de 90 dias. O artigo 48 da Lei 8.245/91 define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, "contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel". O locador pode receber o aluguel adiantado (art. 49). Se o hóspede fica além dos 90 dias sem oposição por 30 dias, o contrato vira locação por prazo indeterminado (art. 50) — por isso as plataformas limitam reservas longas.
2. Convenção do condomínio. Pela posição atual do STJ, um prédio com destinação exclusivamente residencial pode impedir a locação por temporada mesmo sem citar o Airbnb, e liberar a atividade exige dois terços dos condôminos; a tese vinculante (Tema 1.443) ainda será julgada e os processos estão suspensos. O que checar antes de comprar está em condomínio pode proibir Airbnb?.
3. Classificação do imóvel. Em São Paulo, unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) não podem ser alugadas por temporada, por decreto municipal — e o Airbnb começou a remover 1.625 anúncios dessas unidades em agosto de 2026. O que fazer com uma unidade assim está em meu studio é HIS ou HMP.

Sobre impostos: a receita de short stay entra no imposto de renda da pessoa física como aluguel (como declarar), e a reforma tributária trata a temporada como hospedagem, com regra diferente da locação residencial (IBS e CBS no short stay). Não há alvará específico para o proprietário pessoa física anunciar um imóvel; a exigência está na convenção e na classificação da unidade.

Quanto rende um short stay em São Paulo?

Depende da base que você consulta, e é bom saber disso antes de fazer conta. Três levantamentos de 2026 sobre a cidade divergem porque medem ocupação e amostra de formas diferentes:

Dois pontos aparecem em todas elas: a oferta cresceu muito (o AirROI mede +60,7% de anúncios em um ano, com receita por anúncio caindo 14,3%) e o desempenho varia por bairro. No levantamento da GuestFavorites, Itaim Bibi (R$ 77.390 de receita anual média, 59% de ocupação), Jardim Paulista (R$ 72.372, 62%) e Pinheiros (R$ 68.335, 62%) lideram; Perdizes fica em R$ 49.423 e 53%.

A demanda de fundo é a maior do país: a capital recebeu 47,2 milhões de turistas em 2025, 25% a mais que em 2024, com ocupação hoteleira média de 62,96% e 2,5 milhões de visitantes internacionais (Observatório de Turismo e Eventos da Prefeitura). Um exemplo real da base Bewild: o studio do Rafael, no Butantã, foi reformado, anunciado no Airbnb e fechou novembro com 70% de ocupação.

"Esses studios serão um negócio para mim. Renda vitalícia." — Rafael, cliente Bewild, Butantã

Nenhum desses números é promessa. Diária, ocupação e resultado dependem de localização, padrão do imóvel, precificação e operação. A conta aberta, com custos, está em quanto rende um studio no short stay em São Paulo.

"Short stay não é aluguel com diária: é operação de hospedagem dentro de um apartamento. Quem entende isso projeta o imóvel para o giro de hóspedes; quem não entende projeta para morar e descobre a diferença na primeira avaliação." — Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild.

Qual studio funciona para short stay?

Na base de contratos da Bewild, o studio típico de short stay tem entre 20 e 29 m² (51 das 58 obras completas) e fica em bairros de demanda constante: Pinheiros, Brooklin e Perdizes concentram 40% dos contratos, seguidos de Campo Belo, Jardim Paulista, Butantã, Vila Madalena, Bela Vista e Vila Olímpia.

O que o hóspede avalia antes de reservar é o que define a diária: cama king com enxoval padrão hotel e jogo reserva, ar-condicionado, chuveiro com boa pressão, cozinha equipada (cooktop, micro-ondas, geladeira, cafeteira), internet rápida, fechadura eletrônica para check-in sem chave, blackout e fotografia profissional. É por isso que os contratos para short stay custam um pouco mais por metro quadrado do que os de moradia na nossa base (R$ 2.420 contra R$ 2.381 por m²). A lista completa está em como preparar um studio para Airbnb, e o que costuma dar errado, em os 7 erros de quem prepara imóvel para short stay.

Quanto custa preparar um studio para short stay?

Reformar por completo um studio em São Paulo custou, na mediana das 58 obras que a Bewild contratou entre fevereiro e outubro de 2025, R$ 63.763 — R$ 2.389 por metro quadrado, com projeto, obra, marcenaria sob medida, mobiliário e eletrodomésticos. Metade das obras ficou entre R$ 2.107 e R$ 2.716 por m². A tabela por metragem e o que faz o preço subir estão em quanto custa reformar um studio em São Paulo.

O custo que quase ninguém coloca na planilha é o tempo: cada mês entre as chaves e a primeira diária é condomínio, IPTU e capital parado. A maioria das reformas da Bewild fica pronta em cerca de 60 dias úteis, com a data definida em contrato — e quem mora fora de São Paulo acompanha tudo pelo Bwild Workflow, sem viajar (como reformar de longe).

Short stay é renda passiva?

Só quando a operação fica com alguém. Um studio em short stay exige precificação dinâmica, atendimento ao hóspede, limpeza e reposição de enxoval a cada estadia, manutenção e gestão de avaliações. Quem faz tudo sozinho vira operador de hospedagem; quem contrata uma gestora paga entre 15% e 25% da receita e recebe relatório. A comparação está em gestão própria ou gestora profissional, e a escolha de plataforma em Airbnb ou Booking. Onde o modelo funciona melhor na cidade, bairro a bairro, está em os melhores bairros para short stay em São Paulo.

A reforma e a operação são decisões separadas. A Bewild entrega o studio pronto para anunciar — projeto, obra, marcenaria, mobiliário e fotos — e não administra hospedagem; para locação de longa duração, a Bewander, unidade de locação da Bwild Ventures, opera o modelo.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer saber se o seu studio serve para short stay e quanto custa deixá-lo pronto? Solicite o diagnóstico gratuito.

Fontes: Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50; Prefeitura de São Paulo, Observatório de Turismo e Eventos (balanço de 2025, 21/01/2026); GuestFavorites, dados de São Paulo (jan–ago/2026); WeCare/Airbtics (jul/2026); AirROI (ago/2025–jul/2026); base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025). A Bewild não garante renda, ocupação ou rentabilidade; os números de mercado são de terceiros e variam conforme o método de cada levantamento.

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