Quanto tempo demora a reforma de studio ou apartamento? Prazo por metragem em contrato

Uma reforma completa de apartamento leva de 60 a 110 dias úteis de obra na Bewild. Depende da metragem e de a varanda ser integrada à sala ou não:

• até 30 m²: até 60 dias úteis;
• 41 a 60 m²: até 80 dias úteis;
• 101 a 120 m², com varanda integrada: até 110 dias úteis.

E esse número não é estimativa. Ele fica escrito no contrato e começa a contar 5 dias úteis depois do projeto aprovado e da autorização do condomínio.

"Quanto tempo vai demorar?" é uma das primeiras perguntas de quase todo cliente. A resposta honesta tem duas partes: o prazo da obra, que dá para fixar em contrato, e o que vem antes dela, que quase ninguém conta: visita técnica, projeto executivo e liberação do condomínio costumam levar algumas semanas, boa parte delas em paralelo. O cronograma real de um studio, data a data, mostra onde o prazo se ganha e onde se perde.

Qual é o prazo de obra por metragem?

Esta é a tabela que entra no nosso contrato:

Os prazos valem para reformas sem demolição em áreas molhadas. Ou seja: banheiro, cozinha e área de serviço continuam no lugar, e não é preciso quebrar piso e parede até a laje para refazer a base. É o caso comum em studios e apartamentos recém-entregues pela construtora.

Repare numa coisa: o prazo não cresce na mesma proporção da área.

Um apartamento de 120 m² tem quatro vezes a metragem de um studio de 30 m². Mas leva menos que o dobro do tempo. Boa parte das etapas corre em paralelo. O que alonga o calendário é o número de ambientes com sequência própria: cada banheiro a mais, com impermeabilização e cura, e cada parede de marcenaria a mais.

O que essa obra custa por metragem está em quanto custa reformar um apartamento ou studio de até 50 m².

Dias úteis ou dias corridos?

Dias úteis. Sem sábado, domingo e feriado.

Na prática, cinco dias úteis são uma semana. Então:

• 60 dias úteis ≈ 12 semanas, quase três meses de calendário;
• 110 dias úteis ≈ 22 semanas, perto de cinco meses.

Feriado no meio da obra não conta. Por isso ele empurra a data final no calendário.

Um exemplo. Uma obra que começa na sexta, 15 de maio de 2026, e tem 60 dias úteis termina na segunda, 10 de agosto. No meio do caminho tem Corpus Christi (4 de junho, feriado municipal) e 9 de Julho (feriado estadual). São 88 dias de calendário, e não 84.

O dia útil também é a unidade em que o condomínio trabalha. Em condomínio, obra com barulho costuma ser liberada só em dias úteis, no horário que o regulamento interno define. Prometer prazo em dias corridos seria prometer uma coisa que nenhuma obra em condomínio cumpre.

Por que integrar a varanda acrescenta dias?

Integrar a varanda é tirar o caixilho entre ela e a sala, nivelar o piso e transformar as duas num ambiente só, quando o condomínio libera. Derrubar alvenaria ou mexer na fachada é outra coisa, e raramente é liberado.

Não é só tirar o caixilho. O piso da varanda costuma ser mais baixo e ter caimento para o ralo. Então ele precisa ser nivelado com o da sala, ter a impermeabilização tratada e receber o mesmo revestimento. Em geral também é preciso levar elétrica e iluminação para a área nova. E a alteração entra no plano de reforma que o condomínio aprova.

São etapas a mais no meio da sequência. Por isso a tabela soma 5 dias úteis quando há integração, em quase todas as faixas. A exceção é a de 41 a 60 m², em que o prazo é o mesmo nos dois casos: até 80 dias úteis.

Quanto tempo leva cada etapa?

Das seis etapas de uma reforma completa, três acontecem antes de o prazo de obra começar a contar: a visita técnica com o orçamento, o projeto executivo e a autorização do condomínio. Juntas, costumam levar algumas semanas, e o projeto e o condomínio correm em paralelo.

As outras três estão dentro dos dias úteis do contrato: a obra civil, a marcenaria com as instalações finais, e a mobília com a entrega. Elas se sobrepõem, e é essa sobreposição que decide se a obra termina em dois meses ou em cinco. No studio do cronograma abaixo, a marcenaria ocupa 30 dos 60 dias úteis entre fábrica e montagem, enquanto a obra civil continua no imóvel.

O que cada etapa entrega, quem responde por ela e o que trava quando a ordem é invertida está em etapas de uma reforma de apartamento: as seis fases em ordem.

Como é o cronograma de um studio, data a data?

Abaixo está o cronograma planejado de uma reforma completa num studio de cerca de 27 m². É um escopo típico nosso: porta e bancada do banheiro novas, revestimento na parede da cozinha, pintura, piso vinílico, pontos elétricos novos, ar-condicionado, iluminação, box, marcenaria completa, eletros, cortinas e mobília.

É um exemplo. As durações mudam com o escopo, o estado do imóvel e as regras do prédio. A sua data sai no contrato.

Datas de 2026, sem sábados, domingos, 4/6 e 9/7. As sextas depois dos feriados (5/6 e 10/7) contam como dia útil. Se o prédio não liberar obra nelas, a entrega passa para 12/08.

Por que essa sequência evita atraso?

Cinco regras explicam o quadro. Nenhuma é preferência nossa. São o que evita refazer serviço pronto.

1. Primeiro o que fica escondido. Fio, caixa e tubulação do ar passam antes de fechar drywall e gesso. Fazer depois é quebrar acabamento novo.
2. Primeiro o serviço sujo. Remoção, massa e lixamento levantam poeira. Por isso a 1ª demão vem antes do piso e da marcenaria. A 2ª fica para o fim, depois que a montagem dos móveis marcou o que tinha de marcar.
3. Só se mede o que já está no plano final. Marcenaria e pedra são sob medida e não aceitam ajuste depois de prontas. Então só se mede com parede fechada, ponto elétrico no lugar e revestimento assentado. O box vem por último dessa fila: é medido sobre a bancada já instalada, porque vidro temperado não se corta depois da têmpera.
4. Piso depois do serviço sujo e antes da marcenaria. O contrapiso precisa estar nivelado e seco. O manual da Biancogres para vinílico colado pede umidade de no máximo 2,5% e desnível de no máximo 3 mm a cada 2 m, mais 24 horas de aclimatação. Instalado antes dos móveis, o piso fica contínuo por baixo deles.
5. O que não disputa espaço corre junto. Remoção e elétrica se sobrepõem. Drywall e revestimento da cozinha acontecem na mesma semana. A pedra é medida no mesmo dia da marcenaria e fabricada enquanto a pintura acontece.

Quando o relógio começa a contar?

No nosso contrato, a contagem começa 5 dias úteis depois de o projeto estar aprovado e a autorização do condomínio recebida. E termina na entrega das chaves.

E o que vem antes? Visita técnica, projeto executivo e liberação no condomínio. Juntas, essas três etapas costumam levar algumas semanas, e boa parte delas corre em paralelo.

O erro de planejamento mais comum é tratar essa fase como se fosse instantânea. Depois, cobra-se do prazo de obra um atraso que nasceu antes da obra.

Também ficam fora do relógio as mudanças pedidas depois que o projeto foi aprovado. Não porque sejam proibidas. É que elas reorganizam a sequência: trocar o piso quando o material já foi comprado desfaz o encaixe entre as etapas, e a data de entrega precisa ser combinada de novo (por que existe aditivo em obra).

E reforma de um ambiente só?

A Bewild faz reforma completa, e a tabela acima é a que entra em contrato. Para quem está planejando só um ambiente, estas são as ordens de grandeza correntes no mercado:

Nesses casos, quem manda no prazo deixa de ser a obra. Passa a ser a fila de entrega do material e da marcenaria.

O que realmente atrasa uma reforma?

Quatro coisas. E nenhuma delas é equipe lenta.

1. Projeto indefinido. Decidir acabamento durante a obra para a equipe inteira. Não é uma decisão de meia hora: ela dispara nova compra, nova medição e, muitas vezes, retrabalho no que já estava pronto.
2. Marcenaria contratada fora. Marcenaria sob medida depende da medição do imóvel pronto e tem fila de fabricação própria. Quando ela é de outro fornecedor, você passa a depender de dois cronogramas que não se falam. E o gargalo aparece justamente no fim, quando todo o resto já terminou.
3. Condomínio. Horário curto de obra, elevador de serviço disputado e autorização que demora a sair esticam qualquer fase. É informação para levantar antes, e não durante (o que perguntar ao síndico antes de reformar).
4. Surpresa na entrega da construtora. Ponto elétrico ou hidráulico fora da posição do projeto, contrapiso fora de nível, quadro elétrico sem circuito livre. Parte disso só aparece quando a obra começa. (Prumada comprometida e laje sem impermeabilização são riscos de prédio antigo, fora do escopo da Bewild, que não reforma apartamento com mais de 15 anos.) É por isso que o levantamento inicial precisa ser técnico, e não uma visita de olho.

"Atraso raramente nasce de equipe lenta. Nasce de decisão pendente e de fornecedor fora do mesmo cronograma. Quando a marcenaria é de outra empresa, a obra fica pronta e o apartamento não: falta a peça que ninguém dentro da obra controla. Por isso o prazo só é confiável quando um único responsável assina a sequência inteira."

Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild

Por que a marcenaria decide o calendário?

Num apartamento compacto, a marcenaria não é o último acabamento. É ela que define circulação, armazenamento e a separação entre os usos do espaço.

E é a sequência mais longa da obra. No cronograma acima:

• 19 dias úteis até liberar o pedido;
• 25 de fábrica;
• 5 de montagem;
• 11 de acabamento e entrega.

Somados, dão exatamente os 60. Em gestão de obra isso se chama caminho crítico: cada dia perdido nele é um dia a mais na entrega.

O tempo de fábrica não é tempo parado. É quando o resto da obra acontece no imóvel: pintura, pedra, piso, box, iluminação e ar-condicionado.

Repare na folga de 8 a 17 de julho. Bancada, box e piso terminam em 7/7, e a marcenaria só chega em 20/7. Esses sete dias úteis absorvem um atraso de vidraçaria ou um retoque de pintura sem mexer na data final.

O lado prático disso:

• três dias de atraso no box, a folga absorve;
• três dias de atraso para fechar o drywall, ou para você aprovar o executivo de marcenaria, a entrega anda três dias.

É antes do pedido da marcenaria que a gente concentra a energia da gestão. Fábrica própria ajuda, porque quem gere a fila é quem também gere a obra. Fábrica terceirizada transforma a data de entrega numa negociação.

O que precisa estar no contrato para o prazo valer?

Prazo sem contrato é estimativa. Para virar compromisso, quatro coisas precisam estar escritas:

1. a data de entrega, contada a partir de um marco claro, normalmente o projeto aprovado;
2. o que suspende a contagem, numa lista curta e específica;
3. quem responde se a data não for cumprida;
4. o escopo em memorial descritivo, porque não existe prazo firme sobre escopo aberto.

Na Bewild, o prazo sai da tabela por metragem e vira uma data de entrega no contrato, contada a partir de 5 dias úteis depois do projeto aprovado e da autorização do condomínio, com multa por dia de atraso. O projeto é aprovado antes de o canteiro abrir. Obra e marcenaria são da mesma empresa. A documentação do condomínio é nossa.

São esses arranjos, e não uma equipe mais rápida, que sustentam a tabela (o que está incluso num orçamento de reforma). Para studio, o processo inteiro, da visita técnica à entrega das chaves, está na página de reforma de studio em São Paulo.

O que acontece na semana da entrega?

Vistoria com engenheiro, item a item, com o memorial descritivo na mão. Você pode estar presente ou mandar alguém com procuração. Depois vêm o termo de finalização assinado, as fotos profissionais do imóvel pronto e a internet instalada e testada.

E como você acompanha tudo isso até lá? Pelo Bwild Workflow: cronograma por etapa, curva com o real contra o planejado, fotos da evolução e relatório semanal. Se uma etapa sai do planejado, você fica sabendo no dia, e não na entrega (reformar um studio morando em outra cidade).

Quanto custa cada mês de atraso?

Para quem vai alugar, cada mês a mais é um mês sem receita.

Uma ordem de grandeza: segundo a GuestFavorites, o anúncio de short stay na média de São Paulo tem receita bruta anual estimada de R$ 58.259, calculada com dados de janeiro a agosto de 2026, perto de R$ 4.850 por mês. Para um anúncio nessa média, dois meses de atraso seriam quase R$ 10 mil de receita bruta a menos, mais o condomínio e o IPTU que continuam chegando. É a média da cidade, não uma estimativa da sua renda. A conta completa está em renda passiva de verdade.

Prazo também é preço.

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Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer a data de entrega do seu apartamento definida antes de a obra começar? Peça seu orçamento.

Fontes: contrato padrão de reforma da Bewild, cláusula de prazo por metragem (versão vigente em outubro de 2026); ABNT NBR 16280 (Reforma em edificações: Sistema de gestão de reformas); GuestFavorites, dados de São Paulo (jan–ago/2026), receita anual por anúncio; cronograma planejado de um studio de 27,32 m² da Bewild (exemplo, não é proposta); Prefeitura de São Paulo, Decreto nº 64.862/2025 (feriados de 2026); Biancogres, manual de instalação de piso vinílico colado. Os prazos de escopos parciais são ordens de grandeza correntes no mercado e não vêm da base da Bewild.