Quanto rende um studio no short stay em São Paulo: a conta linha a linha
A mediana de São Paulo em 2026: R$ 266 de diária, 60% de ocupação e R$ 58 mil de receita bruta anual por anúncio. A conta linha a linha até o que sobra, as referências por bairro, o que separa um studio que rende de um parado e como estimar o seu caso.
Autor: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild · Revisão técnica: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild
A mediana de São Paulo, nos 34.854 anúncios ativos compilados pela GuestFavorites entre janeiro e agosto de 2026, é de R$ 266 de diária, 60% de ocupação e R$ 58.259 de receita bruta anual por anúncio — cerca de R$ 4.850 por mês. Esse é o número do meio da cidade, não o do seu imóvel: dentro de um mesmo bairro convivem anúncios com 90% e com 20% de ocupação. E, mais importante, receita bruta não é o que sobra: comissão de gestão, enxoval, condomínio, IPTU, manutenção e imposto saem desse valor antes de qualquer conclusão sobre retorno.
Este guia mostra a conta linha a linha, as referências de mercado por bairro, o que separa um studio que rende de um parado e como estimar o número do seu caso sem depender de média.
A conta, linha a linha
| Linha da conta | Como calcular | No exemplo da mediana da cidade |
|---|---|---|
| Diária média | Anúncios comparáveis no mesmo bairro e, se possível, no mesmo prédio | R$ 266 |
| Noites ocupadas no mês | Ocupação mediana aplicada ao mês | 60%, cerca de 18 noites |
| Receita bruta mensal | Diária média × noites ocupadas | Cerca de R$ 4.850 |
| Comissão da gestora | 15% a 25% da receita bruta, conforme o escopo contratado | R$ 728 a R$ 1.213 |
| Taxa da plataforma | Conforme o modelo de cobrança escolhido no anúncio | Variável |
| Enxoval, amenities e reposição | Por estadia, não por mês; cresce com a rotatividade | O consumo real do seu anúncio |
| Condomínio e IPTU | O boleto da sua unidade, que corre mesmo com o imóvel vazio | Valor do seu prédio |
| Manutenção e contas de consumo | No short stay são do proprietário, não do hóspede | Média dos últimos 12 meses |
| Imposto de renda | Carnê-leão mensal, pela tabela progressiva | Conforme a sua faixa |
| O que sobra | Receita bruta menos todas as linhas acima | O número que decide o investimento |
A cascata completa, com o que costuma ser esquecido em cada linha, está em receita bruta não é lucro. A comparação com a locação de longa duração, já no líquido, está em short stay ou aluguel de longa duração.
Diária e ocupação: as referências de São Paulo
No levantamento da GuestFavorites (janeiro a agosto de 2026), os bairros de melhor desempenho ficam entre 59% e 63% de ocupação, com diária de R$ 233 a R$ 359 e receita anual mediana de R$ 49 mil a R$ 77 mil por anúncio — Itaim Bibi no topo da diária, Pinheiros e Jardim Paulista no melhor equilíbrio, Consolação e Bela Vista com as ocupações mais altas e as diárias mais baixas. O ranking completo, bairro a bairro, com o número de anúncios ativos e os contratos da Bewild em cada região, está em os melhores bairros para short stay em São Paulo.
Uma segunda fonte ajuda a calibrar: a Airbtics, no período de fevereiro de 2025 a janeiro de 2026, apontou para São Paulo diária média em torno de R$ 245, ocupação mediana perto de 61% e receita mediana anual de cerca de R$ 57 mil. Duas bases independentes, períodos diferentes, resultados próximos — o que dá alguma confiança à ordem de grandeza, e nenhuma ao número exato do seu imóvel.
A demanda também muda de perfil conforme o eixo. No corporativo, em torno da Faria Lima e da Berrini, a ocupação se concentra de segunda a sexta e a diária é mais alta. No eixo cultural e universitário, o público é de turistas, estudantes e nômades digitais, com estadias mais longas e fins de semana cheios. Os dois padrões pedem precificação diferente (as três fases da precificação).
"A média da cidade serve para saber se você está no jogo certo, não para projetar o seu resultado. Dentro do mesmo prédio existe anúncio a 85% e anúncio a 25% de ocupação, com a mesma planta e a mesma vista. A diferença está no produto entregue e na operação, e nenhuma das duas aparece na média." — Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild.
O que separa um studio que rende de um parado
Cinco coisas, na ordem em que pesam:
- Demanda que não dependa de alta temporada. Negócios, hospitais, universidades, metrô e centros de eventos sustentam a ocupação nos meses de vale.
- O prédio permitir a operação. Unidade HIS ou HMP não pode operar short stay em São Paulo, e convenção de prédio exclusivamente residencial pode barrar a locação por temporada (o que a lei permite).
- Produto que performa na foto e no uso. A primeira foto decide o clique; o que o hóspede encontra decide a nota (o que muda na diária).
- Precificação ativa. Diária no piloto automático perde feira, evento e fim de semana longo, e cobra caro na baixa.
- Avaliações. As primeiras semanas valem mais que as seguintes, porque é o histórico inicial que destrava a posição do anúncio na busca (o que move reservas).
Como estimar o número do seu imóvel
Não comece pela média da cidade: comece pelos anúncios comparáveis. Olhe cinco a dez unidades parecidas no mesmo bairro e, se possível, no mesmo prédio, e anote três coisas de cada uma: a diária praticada em semana cheia e em fim de semana, quantos dias do calendário estão bloqueados nos próximos três meses e quantas avaliações o anúncio acumulou no último ano. Esses três números dizem mais sobre o seu potencial do que qualquer mediana.
Depois preencha a cascata acima com os valores reais da sua unidade — condomínio, IPTU, a comissão da gestora que você pretende contratar e o custo da reforma para deixar o imóvel pronto. Se o resultado só fecha com ocupação acima da mediana do bairro, a conta está apertada demais, e é melhor descobrir isso na planilha do que no terceiro mês de operação.
Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.
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Fontes: GuestFavorites, páginas de São Paulo e dos bairros consultadas em 22/09/2026 (dados de jan–ago/2026, 34.854 anúncios ativos); Airbtics, São Paulo (fev/2025 a jan/2026); base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025). Os dados de mercado são de terceiros, não auditados, e mudam ao longo do ano. Nada aqui constitui promessa de renda, ocupação ou rentabilidade: o resultado real depende do imóvel, do prédio e da operação.
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