Vistoria de entrega do studio novo: o checklist item a item e o que não encostar para manter a garantia da construtora

No dia das chaves você assina um termo de vistoria e, a partir dele, o imóvel é seu, com os defeitos que você não apontou. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de um vício aparente em imóvel novo é de 90 dias contados da entrega efetiva. O que ficou fora do termo e aparecer depois vira uma discussão sobre quem causou, e quem costuma perder essa discussão é o proprietário. A construtora não orienta o comprador nesse momento: o representante dela apresenta a unidade e o termo, e a conferência é problema seu.

O que mais escapa não é a porta que não fecha. É a mancha amarelada ao longo do rebaixo do teto, a bolha fina na pintura embaixo da janela, o pó branco na base de uma parede. A foto na seção de estanqueidade, mais abaixo, mostra uma dessas manchas: numa vistoria de 20 minutos ela passa como sombra, e é o começo de uma infiltração. Nas vistorias que o time da Bewild faz para clientes, são esses sinais discretos que decidem se o conserto fica com a construtora ou vira custo da reforma. Este artigo é o roteiro para você (ou quem for no seu lugar) encontrar isso antes de assinar. Ele cobre o dia da vistoria, do prazo à procuração; o que fazer antes das chaves está em o que planejar na reforma do studio na planta antes de receber as chaves, e o que vem depois, em recebi as chaves do studio: o que fazer antes da reforma e do anúncio.

Quanto tempo você tem para reclamar, e o que muda quando assina

Três prazos diferentes correm ao mesmo tempo, e confundi-los custa o direito de reclamar.

Duas consequências práticas. A primeira: a reclamação formal junto à construtora, com protocolo, interrompe a contagem dos 90 dias (CDC, art. 26, § 2º). Reclamar por WhatsApp sem protocolo não interrompe nada. A segunda: metragem menor que a do contrato não é vício oculto. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.890.327, que a diferença de área é vício aparente, porque bastava medir; então o prazo dos 90 dias vale para ela também, e a trena entra no checklist.

A NBR 17170, publicada em dezembro de 2022, substituiu a tabela de garantias que ficava no Anexo D da NBR 15575. Ela organiza os prazos em três tabelas: a garantia legal de 5 anos para o que envolve solidez e segurança; os prazos tecnicamente recomendados para os outros 182 itens (que variam de 1 a 5 anos conforme o sistema e o tipo de falha); e os vícios aparentes, com reclamação na entrega. A tabela que vale para o seu prédio é a do manual do proprietário que a construtora entrega. Peça esse manual na vistoria, não depois.

Antes de ir: o que levar e o que pedir

Peça à construtora, com antecedência, três documentos: o memorial descritivo da unidade (é o que define o que foi prometido: marca da louça, tipo de piso ou contrapiso, pontos de ar-condicionado), a planta da unidade com medidas e o manual do proprietário, se já estiver disponível. Agende a vistoria de manhã ou no início da tarde, com luz natural, e reserve pelo menos uma hora e meia para um studio de 25 m². Vistoria de 20 minutos é a que deixa a mancha no teto para trás.

Leve: trena (de 5 m ou a laser), lanterna, nível de bolha ou o aplicativo do celular, um carregador de celular para testar tomadas, uma garrafa de 2 litros de água para os ralos, uma moeda para o piso, fita crepe ou adesivos coloridos para marcar o que encontrar, e o celular com data e hora corretas, porque as fotos vão servir de prova.

O checklist, sistema por sistema

A ordem abaixo começa pelo que é mais caro de consertar depois e pelo que menos aparece à primeira vista.

1. Estanqueidade e sinais de infiltração

É aqui que mora o problema que o leigo não vê. Infiltração em prédio novo raramente aparece como água escorrendo: aparece como mancha discreta, mudança de cor, bolha de tinta ou pó branco (eflorescência).

• Percorra o teto inteiro com a lanterna em luz rasante (quase paralela à superfície), com atenção ao teto do banheiro, que recebe o banheiro do andar de cima, ao encontro do teto com a parede da fachada e às bordas de rebaixos de gesso, onde a mancha da foto acima apareceu.
• Olhe a base das paredes e o rodapé, se houver, em volta do box, sob a janela e junto ao shaft.
• Na varanda, confira o caimento em direção ao ralo e a soleira da porta: água parada na soleira entra no studio na primeira chuva forte.
• Fotografe cada mancha com uma referência de tamanho ao lado (a moeda serve) e anote o cômodo e a posição.

2. Hidráulica e ralos

• Abra todas as torneiras e o chuveiro ao mesmo tempo e observe pressão e cor da água nos primeiros segundos.
• Acione a descarga duas vezes; confira se o reservatório enche e para.
• Olhe embaixo da pia e atrás do vaso: sifão, flexíveis e engates não podem ter gota nem marca de umidade.
• Despeje a água da garrafa em cada ralo (box, área de serviço, varanda): precisa escoar sem represar e sem subir em outro ralo. Água que fica parada fora do ralo é caimento invertido, e corrigir depois significa quebrar piso.
• Confira o ponto da máquina de lavar (entrada e saída) e, se houver, o registro de gás e o ponto de água quente.

3. Elétrica e infraestrutura

• Teste todas as tomadas com o carregador, inclusive as da varanda e da área de serviço; acione todos os interruptores.
• Abra o quadro de distribuição: os disjuntores precisam estar identificados e o DR (interruptor diferencial) precisa existir e desarmar no botão de teste.
• Verifique o ponto de ar-condicionado prometido no memorial: infraestrutura (dreno, tubulação, ponto elétrico dedicado) e posição. Ar-condicionado é o item que mais aparece como "previsto" no material de venda e "não incluso" na entrega.
• Campainha, interfone e ponto de internet ou antena funcionando.

4. Esquadrias, vidros e guarda-corpo

• Abra e feche todas as janelas e portas de correr; nada pode raspar, travar ou precisar de força.
• Confira trincos, fechos e borrachas de vedação; com a janela fechada, passe a mão no perímetro em dia de vento para sentir frestas.
• Vidro com risco, mancha entre lâminas ou lascado na borda é troca, não polimento.
• Guarda-corpo da varanda: firme, sem folga nos pontos de fixação.

5. Pisos, contrapiso e revestimentos

Em studio entregue no contrapiso (o padrão dos lançamentos compactos em São Paulo), confira o que vai ficar embaixo do seu piso: fissuras, desnível entre ambientes, umidade e regiões esfarelando. O que não for apontado agora vira custo de regularização na reforma, e a conta é sua. O que costuma vir da construtora, e o que falta, está em o que vem no studio novo em São Paulo.

Onde há piso ou revestimento assentado (banheiro, varanda):

• Bata com a moeda em cada peça: som oco indica falha de assentamento e a peça vai soltar ou trincar.
• Procure peças trincadas, lascadas, com desnível entre si ou rejunte falhado.
• No box, despeje água e veja se tudo corre para o ralo.
• Rodapés e soleiras alinhados e vedados.

6. Paredes, teto e pintura

• Fissuras em diagonal saindo dos cantos de janelas e portas, trincas horizontais no encontro parede-teto e trincas mapeadas (em teia) são tipos diferentes com causas diferentes; fotografe todas com a moeda ao lado e anote a extensão.
• Verifique o prumo das paredes onde vai marcenaria: parede fora de prumo encarece o armário sob medida.
• Pintura com manchas, respingos, falhas de cobertura ou textura irregular entra no termo.

7. Portas, ferragens e chaves

• Porta de entrada e internas fechando sem raspar, com fechadura, maçaneta e dobradiças firmes; batente sem folga.
• Conferência das chaves entregues (porta, correspondência, depósito).

8. Medidas e o que não é da unidade

• Meça os cômodos e compare com a planta e com a área privativa do contrato. Diferença de metragem é vício aparente e o prazo é o mesmo dos outros.
• Confira a vaga de garagem (se houver), o depósito, a leitura do hidrômetro individual e o medidor de gás, e anote os números no termo.

O que mais passa despercebido

Como registrar para o apontamento valer

O termo de vistoria é o documento que a construtora vai usar. Tudo o que você encontrou precisa estar nele, item por item: cômodo, descrição objetiva ("mancha de 5 × 3 cm no teto do banheiro, canto junto ao shaft") e número da foto correspondente. Não assine o recebimento sem ressalva se houver pendência: a alternativa correta é receber com as ressalvas listadas, com prazo de correção e nova vistoria marcada. Se a construtora insistir em "assina que depois a gente resolve", a resposta é que você resolve agora, no termo.

No mesmo dia, envie a lista com as fotos pelo canal oficial de atendimento da construtora (e-mail ou portal do cliente) e guarde o protocolo. É esse protocolo que interrompe a contagem dos 90 dias. Fotos com data e hora nos metadados, um vídeo curto das torneiras abertas e dos ralos, e a planta com as medidas anotadas completam a prova.

Mora fora de São Paulo? Como fazer a vistoria por procuração

Dos 188 contratos que a Bewild analisou, 59% são de clientes que moram fora da capital. Para a maioria deles, viajar para uma vistoria de uma hora e meia não faz sentido, e a construtora não oferece alternativa: ou você vai, ou alguém vai por você.

A prática do mercado é aceitar um representante com procuração. Na maioria das construtoras basta procuração particular com cópia do documento do proprietário; algumas exigem firma reconhecida ou procuração pública. Peça o modelo e os requisitos ao setor de relacionamento da construtora assim que receber o aviso de vistoria, porque reconhecer firma à distância leva dias. O representante assina o termo e as ressalvas em seu nome, e você recebe a lista e as fotos no mesmo dia.

Para os clientes da Bewild que vão reformar o studio depois das chaves, a vistoria de entrega é feita por um profissional do nosso time. Se o cliente acompanha a vistoria, não é preciso procuração; se não está presente, o caso de quem mora em outra cidade ou outro país, o profissional vai com procuração assinada pelo proprietário e assina o termo e as ressalvas em nome dele. Fazemos isso por duas razões. A primeira é a que este artigo já mostrou: a construtora não orienta o comprador, e os sinais que importam são os discretos. A segunda é que o que for apontado agora é corrigido pela construtora, de graça, antes de a reforma começar; o que não for apontado vira ou custo da reforma ou uma disputa sobre quem causou. Para quem mora longe, o roteiro completo está em como reformar studio em São Paulo morando em outra cidade ou país.

O que a reforma pode custar na garantia da construtora

A pergunta que mais ouvimos de quem vai reformar um studio recém-entregue é se a reforma cancela a garantia da construtora. A resposta é: depende do que a reforma encosta.

A garantia da construtora cobre os sistemas que ela entregou. A NBR 17170 lista, na seção 6.4, as situações em que essa garantia se perde, e entre elas está a intervenção no sistema em desacordo com o manual do proprietário. O exemplo que peritos usam é exatamente o de banheiro: se a reforma remove a impermeabilização entregue e meses depois aparece infiltração no apartamento de baixo, a primeira pergunta da perícia é se o sistema ainda é o original. Se não é, a responsabilidade saiu da construtora e foi para quem interveio.

O que isso significa na prática, para um studio novo:

• O que a construtora entregou e ninguém alterou continua coberto por ela, pelos prazos do manual.
• O que a reforma altera passa a ter a garantia de quem reformou. Na Bewild, a mão de obra da reforma e a marcenaria têm 5 anos de garantia em contrato.
• Os sistemas que mais pesam nessa conta são impermeabilização do banheiro e da varanda, prumadas e pontos hidráulicos, quadro e circuitos elétricos e esquadrias. Antes de assinar com qualquer empresa, peça por escrito a lista do que será alterado em cada um desses sistemas e como isso será documentado (fotos da infraestrutura antes de fechar, teste de estanqueidade, laudo).
• Mexer menos é, muitas vezes, a decisão mais rentável: os 4 itens que não compensa alterar no studio novo mostram onde a troca raramente se paga.

Há também a camada do condomínio. Qualquer reforma em unidade autônoma exige plano de reforma e responsável técnico pela NBR 16280; obra sem essa documentação é o segundo argumento que a construtora usa para negar garantia. As perguntas a fazer antes da obra estão em o que perguntar ao síndico antes de reformar.

A construtora recusou o apontamento. E agora?

Peça a recusa por escrito, com a justificativa técnica. As respostas mais comuns são "desgaste de uso" e "está dentro da tolerância da norma"; para ambas, a resposta é um laudo de engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT descrevendo o vício, a causa provável e a norma aplicável. Com o laudo e o protocolo da reclamação original (que interrompeu o prazo), o caminho é o Procon ou o Juizado Especial Cível, e para vícios que envolvam solidez e segurança o prazo para a ação é de 180 dias a partir do aparecimento, pelo Código Civil. Este artigo não substitui a orientação de um advogado; ele serve para você chegar a essa conversa com as provas certas.

Vai reformar o studio depois das chaves? A vistoria de entrega entra no processo da Bewild: um profissional do time confere a unidade, com você ou por procuração, aponta à construtora e documenta o que ela entregou antes de a reforma começar. Peça seu orçamento e informe a data prevista das chaves.

Fontes: Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), art. 26; Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 618; STJ, REsp 1.890.327/SP; ABNT NBR 17170:2022, Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes (Tabelas 1, 2 e 3; seção 6.4), publicada em 12/12/2022; ABNT NBR 16280:2020; dados Bewild: 188 contratos analisados, 59% de clientes fora da capital. Os prazos descrevem a legislação em vigor em novembro de 2026 e não substituem orientação jurídica para o seu contrato.