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Seu desejo é uma obra

O que vem (e o que não vem) no seu studio novo em São Paulo

Nove itens costumam vir da construtora; doze ficam para a reforma. A tabela item a item, onde conferir no memorial descritivo, o que veio mas vale trocar e como descontar do orçamento o que já existe.

Autor: Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild · Revisão editorial: Pedro Alves, engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild

Um studio novo em São Paulo costuma ser entregue com nove itens prontos — pintura, portas e esquadrias, louças e metais do banheiro, revestimento do banheiro, quadro e pontos elétricos, infraestrutura de ar-condicionado, sistema de aquecimento de água, medição individualizada de água e gás e, em parte dos lançamentos, o piso da área seca — e sem os doze que uma reforma completa precisa cobrir para o imóvel receber alguém: marcenaria, bancada e cuba da cozinha, cooktop e coifa, eletros, box, espelho, luminárias, cortinas, mobiliário, enxoval, internet e fechadura eletrônica. O que vem em cada lançamento está no memorial descritivo registrado pela incorporadora, e é ele, não a expectativa, que define o que sai do orçamento da reforma. Nas 37 reuniões comerciais analisadas pela Bwild, "o ar-condicionado já veio com o imóvel" apareceu várias vezes — e, na Bewild, o item que já veio sai do orçamento.

Este guia mostra o que a construtora entrega por padrão, o que costuma faltar, onde conferir, como não pagar duas vezes e o que veio mas vale trocar.

O que a construtora entrega por padrão num studio novo?

Item Costuma vir da construtora Costuma ficar para a reforma Como conferir
Paredes e teto Pintura branca, gesso liso; forro rebaixado em alguns projetos Cor, painel, iluminação embutida, sancas Memorial descritivo, item "acabamentos internos"
Piso da área seca Porcelanato ou laminado em parte dos lançamentos; em outros, só contrapiso Troca de piso, rodapé, nivelamento para vinílico Memorial descritivo; conferir na vistoria se está nivelado
Banheiro Vaso, cuba, torneiras, chuveiro, revestimento de piso e parede, ralo Box de vidro, espelho, nicho, gabinete, acessórios Memorial e planta hidráulica
Cozinha Ponto de água, esgoto e gás; bancada e cuba em alguns projetos Armários, bancada quando não vem, cooktop, coifa, micro-ondas, geladeira Memorial: procurar "bancada" e "cuba"
Elétrica Quadro, circuitos básicos, tomadas e interruptores padrão, ponto de luz com bocal Tomadas extras para short stay, luminárias, iluminação de bancada e cabeceira, circuito do ar-condicionado quando não previsto Projeto elétrico da unidade; contar tomadas na vistoria
Ar-condicionado Infraestrutura (ponto elétrico, dreno, tubulação e local da condensadora); o equipamento vem em parte dos lançamentos Equipamento, instalação e, quando o instalado é subdimensionado, a troca Memorial: "infraestrutura para ar-condicionado" ou "aparelho instalado", com capacidade em BTU
Água quente Aquecedor central a gás ou ponto para chuveiro elétrico Aquecedor de passagem quando só há o ponto elétrico Memorial: "aquecimento de água"
Esquadrias e portas Janelas, porta de entrada, portas internas, guarda-corpo da varanda Fechadura eletrônica, cortinas e persianas, fechamento de varanda em vidro Memorial e convenção (fachada)
Mobiliário e enxoval Nada Cama, colchão, sofá, mesa, cadeiras, TV, roupa de cama e banho, utensílios Lista da reforma com marca e modelo

O que aparece na coluna do meio é exatamente o escopo de uma reforma completa; o que aparece na primeira coluna precisa sair do orçamento quando já veio, ou entrar como troca quando o que veio não atende ao uso.

Onde está escrito o que vem: memorial descritivo e manual do proprietário

Dois documentos respondem à pergunta antes de qualquer visita. O memorial descritivo das especificações da obra é obrigatório desde o registro da incorporação, pela Lei 4.591/1964 (art. 32, alínea g), e é o que a construtora se comprometeu a entregar; está no contrato de compra ou pode ser pedido à incorporadora. O manual de uso, operação e manutenção, entregue com as chaves conforme a ABNT NBR 14037, descreve os sistemas da unidade, os prazos de garantia de cada um e o que pode ser alterado sem perder a cobertura. Para quem comprou na planta, os dois podem ser pedidos antes da entrega — e são a base do projeto (comprou studio na planta: o que fazer antes das chaves).

Como não pagar duas vezes pelo mesmo item?

Mande o memorial descritivo e as fotos da vistoria para quem vai orçar a reforma antes da proposta, e peça que cada categoria seja revisada contra o que já veio: piso, ar-condicionado, aquecedor, bancada, louças e metais. Na Bewild, o item que já veio com a unidade sai do orçamento, e a revisão é feita categoria por categoria na própria reunião. O que precisa ficar escrito é a lista final, com marca e modelo do que entra e o que fica de fora (o que está incluso num orçamento de reforma de studio).

"O memorial descritivo da incorporadora é o documento que diz o que você já comprou, e quase ninguém o lê antes de pedir orçamento de reforma. Pagar de novo por um ar-condicionado que já veio instalado é o tipo de erro que não aparece na obra: aparece na fatura." — Thiago Dantas, arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild.

O que veio, mas vale trocar?

Nem tudo o que a construtora entrega serve para o uso que o imóvel vai ter. Quatro itens merecem análise antes de entrar como "já tenho":

  1. Ar-condicionado instalado de série: conferir capacidade em BTU, marca e se é inverter; um aparelho subdimensionado para a metragem e a insolação do studio aparece nas avaliações do hóspede (quantos BTUs por metragem).
  2. Piso da área seca: se veio nivelado e em bom estado, fica; se veio só o contrapiso, a escolha entre vinílico e porcelanato é do projeto (piso vinílico ou porcelanato no studio para alugar).
  3. Chuveiro elétrico onde há ponto de gás: em prédio com aquecedor central, o gás resolve; onde só há o ponto elétrico, o chuveiro de série costuma exigir circuito dedicado e vale conferir a potência.
  4. Tomadas e iluminação: o padrão da construtora atende a moradia, não a um studio com TV, roteador, cafeteira, carregadores de dois hóspedes e luz de bancada; quase toda reforma completa refaz esse ponto.

O que fazer com a garantia da construtora?

A reforma não cancela a garantia da construtora, mas altera o que ela cobre: impermeabilização, esquadrias e instalações mexidas passam a ser responsabilidade de quem reformou. Por isso o manual do proprietário e o memorial entram no plano de reforma, e o responsável técnico registra o que foi mantido e o que foi alterado, conforme a NBR 16280 (o que a norma exige na prática). Em prédio novo, dois itens exigem consulta antes de tocar: a varanda, que é fachada, e a área técnica onde a construtora previu a condensadora (o que perguntar ao síndico antes de reformar).

Checklist: o que conferir no memorial e na vistoria

Com essa lista na mão, a decisão seguinte é o inverso dela: o que fica como veio. Está em o que não reformar num studio de short stay.

Sobre os autores. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas de studios entregues. Pedro Alves é engenheiro civil (USP), cofundador e CEO da Bewild.

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Fontes: Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias), art. 32; ABNT NBR 14037 (manual de uso, operação e manutenção das edificações); ABNT NBR 16280 (reforma em edificações); dossiê interno de objeções da Bwild, com base em 37 reuniões comerciais; memoriais descritivos de lançamentos de studios em São Paulo consultados em setembro de 2026. O que vem em cada unidade varia por incorporadora e por empreendimento; o memorial descritivo do seu contrato prevalece.

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