Comprou studio na planta: o que fazer antes de receber as chaves

Quem comprou um studio na planta não precisa esperar as chaves para começar a reforma: na base de contratos da Bewild, 39 dos 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025 (63%) foram assinados antes de o cliente receber o imóvel — 27 deles (44%) com a entrega prevista para um a dois meses e 12 (19%) com três a vinte e quatro meses pela frente. Antes das chaves dá para fazer o projeto em 3D pela planta da construtora, consultar o condomínio, fechar o memorial e alinhar cronograma e pagamento à data prevista de entrega; depois das chaves ficam a medição final, a vistoria da construtora e a obra, que pode começar no dia seguinte.

Este guia mostra o que dá para adiantar, o que não dá, quais documentos pedir à construtora agora e o que acontece no dia da entrega.

Precisa esperar as chaves para começar?

Não, e esperar costuma custar caro. O erro mais comum de quem compra na planta é tratar a entrega das chaves como o dia em que "começa a pensar na reforma": procurar empresa, pedir orçamentos, esperar o 3D, esperar a resposta do síndico. Cada uma dessas etapas leva semanas, e todas podem acontecer enquanto a construtora ainda está terminando o prédio. Quem adianta chega ao dia das chaves com projeto aprovado, condomínio consultado e obra contratada; quem espera passa dois ou três meses pagando condomínio e IPTU de um imóvel vazio antes de a primeira parede cair.

Metade dos clientes que assinaram antes das chaves em 2025 (20 dos 39) morava fora da cidade de São Paulo. Para eles, adiantar não é conveniência: é a diferença entre resolver tudo em uma viagem e precisar de três.

O que dá para adiantar antes das chaves (e o que não dá)?

A regra: tudo o que depende de decisão sua ou de documento pode ser feito antes; tudo o que depende do imóvel físico fica para depois. O que a Bewild faz nesse intervalo está no roteiro de quem reforma morando em outra cidade.

Quais documentos pedir à construtora agora?

1. Planta da unidade com medidas, de preferência a planta executiva, não só a de vendas.
2. Memorial descritivo de acabamentos e equipamentos: o que vem instalado (piso, bancada, ar-condicionado, aquecedor, ponto de gás) e o que fica por sua conta.
3. Projeto ou esquema das instalações: posição de shaft, prumadas, quadro elétrico, ponto de dreno e infraestrutura de ar-condicionado.
4. Minuta da convenção e do regimento interno, quando o condomínio ainda não foi instalado.
5. Previsão atualizada de entrega, com a data da vistoria e o prazo para reclamar vícios.

Os três primeiros são a base do projeto e evitam pagar duas vezes por item que a construtora já entrega. O manual de uso, operação e manutenção, que a construtora entrega com as chaves conforme a ABNT NBR 14037, define ainda o que pode ser alterado sem perder a garantia — impermeabilização e esquadrias são os itens mais sensíveis.

O que conferir no condomínio antes de assinar qualquer contrato?

Três perguntas decidem o investimento antes do projeto. A primeira é se a convenção permite locação por temporada, porque o STJ vem decidindo que condomínio residencial pode proibir a atividade (condomínio pode proibir Airbnb?). A segunda é se a unidade é HIS ou HMP, porque desde 2025 essas unidades não podem operar em short stay em São Paulo (o que fazer se for). A terceira é o que o prédio libera em obra: fechamento de varanda em vidro, remoção de parede e alteração de área técnica dependem do condomínio, e a consulta prévia pode ser feita antes das chaves (o que perguntar ao síndico antes de reformar).

Em prédio novo, a consulta vai para a construtora ou para a administradora provisória, e a resposta por escrito vale como registro quando o condomínio for instalado.

Como o projeto é feito sem o imóvel?

Pela planta e pelo memorial da construtora. O 3D nasce das medidas do projeto, com revisões até a aprovação, e o executivo define cada ponto de elétrica, hidráulica e iluminação, cada peça de marcenaria e cada item de mobiliário e eletro, com marca e modelo. O que fica em aberto é a medição final: no dia das chaves, a equipe mede o imóvel entregue, confere se o que foi construído bate com a planta e só então a marcenaria vai para fabricação. Em studio, onde uma diferença de três centímetros muda um armário, é essa medição que garante que o planejado encaixe.

"Esperar as chaves para começar a pensar na reforma é pagar dois ou três meses de condomínio e IPTU por uma decisão que já podia ter sido tomada na planta. Projeto, consulta ao condomínio e contrato não dependem do imóvel físico — só a medição final e a obra dependem." — Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild.

Como alinhar cronograma e pagamento à data das chaves?

Peça um cronograma em uma página com quatro datas: previsão de entrega das chaves, semana de início da obra, semana de entrega da reforma e semana em que o imóvel pode receber o primeiro hóspede ou inquilino. Na Bewild, o prazo de obra fica definido no contrato, com a maioria das reformas pronta em cerca de 60 dias úteis contados do início; para quem ainda não tem as chaves, o início é amarrado à entrega, e vale deixar por escrito como o cronograma se desloca se a construtora atrasar. O fluxo de pagamento pode ser alinhado à mesma data, combinado na proposta caso a caso.

O que não vale a pena adiantar é a compra de mobiliário e eletros por conta própria: sem data de obra, o item chega antes de ter onde ficar, e a garantia do fabricante começa a correr com o imóvel ainda fechado. A lista com marca e modelo, sim, fecha antes — a compra, no cronograma (o que está incluso num orçamento de reforma de studio).

O que acontece no dia das chaves?

Vistoria de entrega com a planta na mão, fotografando tudo com data, testando cada ponto elétrico e hidráulico e registrando os vícios por escrito, com protocolo: vício aparente tem 90 dias para reclamação pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26), e a solidez e a segurança da construção têm garantia de cinco anos pelo Código Civil (art. 618). O passo a passo da vistoria e da primeira semana está em recebi as chaves do studio na planta: o que fazer antes de anunciar. Na Bewild, a vistoria de entrega pode ser acompanhada pela equipe, e, para quem não mora em São Paulo, a ligação de energia na concessionária e a instalação da internet ficam por conta da empresa. Com o projeto aprovado e a autorização do condomínio recebida, o prazo da obra começa a contar 5 dias úteis depois.

Checklist: comprou na planta, faça agora

• Peça à construtora planta executiva, memorial descritivo e esquema das instalações.
• Leia a convenção (ou a minuta) e confirme se locação por temporada é permitida e se a unidade é HIS ou HMP.
• Defina o objetivo do imóvel: morar, alugar em curta ou longa temporada, ou vender.
• Aprove o 3D e o executivo pela planta, com a lista de mobiliário e eletros com marca e modelo.
• Faça a consulta prévia ao condomínio sobre varanda, parede e área técnica, e guarde a resposta por escrito.
• Feche o contrato com preço e prazo, o cronograma amarrado à previsão de chaves e o fluxo de pagamento combinado.
• Agende a vistoria de entrega e a medição final para o dia das chaves.

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Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Comprou na planta e quer chegar ao dia das chaves com a obra contratada? Peça seu orçamento.

Fontes: base de contratos Bewild (Bwild Analytics, 62 contratos fechados entre fevereiro e outubro de 2025; campo "tempo para entrega das chaves"); roteiro de atendimento da equipe comercial da Bewild; ABNT NBR 14037 (manual de uso, operação e manutenção das edificações); Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), art. 26; Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 618. Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do seu contrato de compra e da convenção do condomínio.