Antes e depois: um studio de 26 m² na Vila Madalena, da medição à entrega

Francisco mora fora de São Paulo e reformou um studio de 26 m² na Vila Madalena para short stay sem pisar na obra. As cinco etapas, da medição ao studio pronto, e o documento que fechou cada uma.

Francisco mora fora de São Paulo e comprou um studio de 26,36 m² no Nurban Vila Madalena para alugar por temporada. Recebeu a unidade como a construtora entrega: piso no contrapiso, uma bancada de apoio na cozinha, banheiro básico e uma mureta de 85 cm separando a cozinha do resto. Entre esse ponto e as chaves houve cinco etapas, cada uma fechada por um documento antes de a seguinte começar: medição no local, projeto 3D, projeto executivo de 23 pranchas, obra e entrega.

Ele faz parte dos 48% de clientes da Bewild que moram fora da capital. Quem reforma de longe costuma ter três medos, nesta ordem: aprovar uma imagem e receber outra coisa; ver o preço subir no meio da obra; e descobrir, depois de pronto, que a cama não abre ou o armário bate na viga. Neste case, a resposta a cada um deles não foi uma promessa, foi um papel: a planta medida no local, o 3D aprovado, o executivo assinado e o orçamento fechado item a item antes de a obra começar.

O que segue mostra o processo, e não só o resultado. Todas as medidas, quantidades e itens citados vêm da planta medida, do projeto executivo e do orçamento deste projeto.

Como a construtora entregou o studio?

A planta é um retângulo de 26,36 m² com pé-direito de 2,70 m: um ambiente principal, a cozinha num canto separada por uma mureta de 85 cm, o banheiro junto à porta de entrada e uma varanda de 0,92 × 2,72 m, onde a construtora já previu o ponto da condensadora do ar-condicionado. A luz natural entra pela janela e pela porta da varanda, na mesma parede.

No dia da medição o studio estava vazio e no estado de entrega. O que a construtora deixou, e o que a reforma fez com cada item:

O que muda de um studio novo para outro é pouco, e é justamente por isso que a bancada de apoio e a mureta aparecem em quase toda reforma de studio: elas resolvem a entrega da construtora, não o uso do imóvel. Para saber o que costuma vir de fábrica, veja o que vem no studio novo em São Paulo.

Etapa 1: o que a medição confirmou que a planta não mostrava?

A planta da construtora é desenhada em escala 1:50 e serve para decidir o layout; a marcenaria e as bancadas são fabricadas ao centímetro. Por isso a primeira etapa é medir o studio vazio, com a planta da construtora aberta no tablet e as cotas anotadas à mão sobre ela. Neste case, a medição gerou duas plantas anotadas (alvenaria e bancadas), seis fotos com as medidas escritas sobre a própria parede e 13 fotos do estado de entrega.

A lista que foi para o campo, copiada da planta anotada, mostra o que uma planta de incorporadora não responde:

• Tem rebaixo de gesso? Onde estão o ponto e o dreno do ar-condicionado?
• Quais paredes são de gesso e quais são de alvenaria?
• Onde estão os pontos de TV, antena e internet?
• Medida de portas e janelas, de guarnição a guarnição.
• Tamanho das cubas e altura das torneiras; medida da área molhada da bancada da cozinha.
• Base e posição dos registros e do chuveiro; posição do exaustor.

Três respostas mudaram o projeto. A primeira: a planta da construtora mostra a projeção de uma viga em todo o perímetro, mas não a altura; medida, ela tem 53 cm abaixo da laje, e o pé-direito de 2,70 m fica livre só no miolo. Toda a marcenaria até o teto, a prateleira sobre a TV e a passagem da tubulação do ar-condicionado foram desenhadas a partir dessa viga, e não da planta. A segunda: as alturas reais de cada ponto elétrico e hidráulico existente, fotografadas com a cota ao lado, que definiram o que seria mantido, movido ou transformado em tomada dupla. A terceira: a janela de 1,42 m com peitoril a 0,75 m e a porta da varanda de 2,13 m, medidas de guarnição a guarnição, que fixaram o tamanho da persiana e da cortina antes de qualquer imagem 3D.

Quem mora fora de São Paulo não precisa estar presente: a equipe da Bewild mede, e o dono só combina quem dá o acesso. O passo a passo completo de quem reforma a distância está em como reformar um studio em SP morando em outra cidade.

Etapa 2: como o projeto 3D decidiu o layout?

O 3D respondeu à pergunta de quem aluga por temporada: como caber uma cama de casal de verdade, um sofá de verdade e uma cozinha completa em 26,36 m² sem que o hóspede tropece em nada? Francisco aprovou o projeto de outra cidade, sobre 38 imagens 3D revisadas até a aprovação. Cinco decisões organizaram o studio:

1. Cama escamoteável dentro do armário. A cama de casal (colchão de 1,38 × 1,88 m) fica escondida num volume de MDF Louro Freijó de 2,50 m de altura, com um sofá sem braços de 1,60 m na frente. De dia é sala; à noite a cama desce sobre o sofá.
2. A porta do banheiro sumiu. A porta original foi removida e o acesso ao banheiro passou a ser por uma das portas de correr do mesmo volume de marcenaria, ao lado do armário da lava e seca e do vassoureiro. O hóspede vê uma parede de madeira, não três portas.
3. Cozinha em uma parede só. Com a mureta parcialmente demolida e fechada até a laje em drywall, a cozinha ganhou uma parede inteira em MDF Azul Petróleo: torre da geladeira, aéreos, bancada de granito de 1,55 m, cooktop de indução de 2 bocas, forno embutido e um backsplash de azulejo Lurca (Traço Azul Royal, 15,5 cm).
4. Uma bancada que anda. Um armário de 1,20 × 0,40 m com tampo de granito e rodízios serve de apoio à mesa de jantar e trabalho e muda de lugar conforme o uso.
5. Uma prateleira de 3,58 m que esconde o ar-condicionado. Sobre a TV, uma prateleira contínua com fundo em MDF leva a tubulação frigorígena da evaporadora até o shaft, sem rebaixar o teto inteiro.

As cores entraram como especificação, não como argumento: parede da cozinha e da entrada em Galáxia (Suvinil), parede da TV em efeito velvet Pena Prateada, banheiro em Doce de Leite com gabinete em MDF Tijolo, piso vinílico Tarkett Camelia. Cada item dessa lista tem uma linha no orçamento e uma prancha no executivo.

O próprio executivo avisa, em vermelho, o limite do 3D: as imagens são ilustrativas, cores e texturas seguem a especificação escrita, e móveis soltos e eletros mostrados não estão no contrato salvo quando listados. É por isso que o 3D aprovado não vai para a obra: ele vira executivo primeiro. Como o layout é pensado antes da imagem, mostramos em estudo de layout de um studio de 25 m².

Etapa 3: o que o projeto executivo trava antes da obra?

O projeto executivo é o primeiro item do orçamento contratado, junto com a ART, e chegou à quarta revisão antes de ser assinado. São 23 pranchas, cada uma respondendo a uma pergunta que, sem projeto, seria decidida na obra por quem estivesse com a furadeira na mão:

As decisões do cliente ficam escritas nas pranchas, não em conversas de WhatsApp. Duas, neste projeto: Francisco optou por não manter aparentes os pontos elétricos existentes na laje, e pediu a condensadora na posição do projeto, com a alternativa já registrada caso não coubesse na vertical. Nenhuma das duas pode virar surpresa no meio da obra, porque as duas têm data e prancha.

É isso que segura o preço. O orçamento deste projeto tem 80 linhas, e cada linha aponta para uma prancha: a caçamba da demolição, os 16,85 m² de nivelamento, os 20 pontos elétricos, as 3 bancadas de granito, as 8 peças de marcenaria, a limpeza fina. Quando o executivo fecha, a lista de compras fecha junto, e a marcenaria própria da Bewild recebe medidas de campo, não de planta. O que entra e o que não entra num orçamento assim está em o que está incluso num orçamento de reforma de studio.

"O 3D existe para o cliente decidir. O executivo existe para a obra não decidir por ele." — Pedro Alves, CEO da Bewild

Etapa 4: o que aconteceu na obra e como Francisco acompanhou de longe?

A obra seguiu a ordem que o executivo já tinha fixado, com engenheiro responsável, ART e seguro de obra contra danos, infiltrações, incêndio e furto durante a execução. Em um studio, a sequência importa mais do que a velocidade: o rodapé só entra depois da marcenaria, o vinílico só depois do nivelamento, e o box só depois do teste de estanqueidade.

1. Demolição e descarte. Parte da mureta, as duas bancadas, a bacia, a porta e os 10 m² de revestimento das paredes do banheiro saem; caçamba de resíduos da construção civil. Piso e portas que ficam recebem proteção.
2. Banheiro do zero. Impermeabilização refeita com impermeabilizante polimérico (Viaplus) e teste de estanqueidade antes de qualquer revestimento; 15 m² de porcelanato assentados.
3. Drywall, elétrica e ar-condicionado. Fechamento da cozinha com chapa resistente à umidade, shaft para a tubulação, 20 pontos elétricos adequados ou criados, infra frigorígena e instalação do split de 9.000 BTU com a condensadora na varanda.
4. Piso e pintura. 16,85 m² de nivelamento com PVA, vinílico colado, 45 m² de parede e 19,65 m² de teto pintados.
5. Pedras e marcenaria. Três bancadas de granito, soleira e bit; as 8 peças de marcenaria fabricadas pela marcenaria própria da Bewild com as medidas de campo, montadas no local, e só então o rodapé.
6. Instalações finais. 12 luminárias, box, espelho, metais e acessórios, cortina e persiana, e limpeza fina de pós-obra.

Francisco acompanhou tudo isso pelo Bwild Workflow, de outra cidade: cronograma por etapa, curva S com o realizado contra o planejado, fotos da evolução e as decisões registradas com data. É a diferença entre saber em que pé a obra está e cobrar alguém no WhatsApp para descobrir.

O contrato Bewild fixa preço e prazo antes do primeiro dia de obra; se a obra custar mais do que o combinado por qualquer motivo que não seja uma mudança pedida pelo cliente ou um problema estrutural oculto, a diferença fica por conta da Bewild. Para quem mora fora, o mesmo contrato inclui a vistoria de entrega por procuração, a ligação de energia na Enel, a contratação da internet, duas visitas de manutenção preventiva por trimestre e dois chamados de emergência por semestre.

Etapa 5: como ficou o studio pronto?

O studio entregue é o 3D aprovado, com as medidas do executivo. A comparação mais honesta não é "feio versus bonito", é o que cada zona não tinha e passou a ter:

No portfólio, a imagem 3D aprovada e a foto do studio pronto ficam lado a lado no comparador. Para este case, os três pares que valem a comparação são a parede da cozinha, a cama aberta sobre o sofá e o box do banheiro: são as três zonas em que o 3D mais costuma prometer o que a obra não entrega.

O que ficou definido para operar: o hóspede recebe uma cama de casal e um sofá no mesmo espaço, uma cozinha com cooktop e forno para estadias mais longas, lava e seca escondida e um banheiro com toalheiro elétrico. Francisco recebe um imóvel com 5 anos de garantia da obra e da marcenaria, conforme o termo contratual, e manutenção preventiva incluída.

Ficha técnica do case

Por que R$ 3,9 mil por m², e não a mediana de R$ 2.389?

Na base Bewild de 58 obras completas, a mediana é de R$ 2.389 por m², e metade das obras fica entre R$ 2.107 e R$ 2.716 (veja a tabela por metragem). Este studio ficou acima da faixa por três motivos, todos visíveis no orçamento: a marcenaria de 8 peças com cama escamoteável, porta mimetizada e bancada móvel; o banheiro refeito por completo, da impermeabilização ao toalheiro elétrico; e o piso novo em toda a área principal, porque a construtora entregou o contrapiso. Um studio de 26,36 m² divide cozinha, banheiro e marcenaria por pouca área, e cada um desses três itens pesa mais por metro quadrado do que num apartamento de 60 m².

De cada R$ 100 do contrato (percentuais arredondados):

O que este case ensina a quem tem um studio compacto?

• Meça antes de desenhar. A planta da construtora mostra a projeção da viga, não os 53 cm de altura que decidiram a altura de toda a marcenaria e o caminho do ar-condicionado. Uma tarde de medição evita um armário refeito.
• Aprove o 3D, mas assine o executivo. O 3D mostra; o executivo especifica. O que não está numa prancha será decidido na obra por quem estiver com a furadeira na mão.
• Compre os eletros com medida e voltagem. Neste case, Francisco comprou sofá, colchão, lava e seca, TV, geladeira e forno por conta própria, e todos entraram no executivo com dimensões e um aviso sobre a voltagem das tomadas. Assim nada chegou sem caber.
• Cobre uma prancha para cada linha do orçamento. É o jeito mais simples de comparar orçamentos de reforma e de saber por que um studio custa R$ 2,4 mil ou R$ 3,9 mil por m².
• Reformar de longe é processo, não confiança. Medição feita pela equipe, aprovações por documento, obra visível no portal e vistoria por procuração. Francisco não precisou vir a São Paulo para a obra existir.

É assim que uma reforma completa de studio sai da medição e chega às chaves. Para conhecer o serviço, veja a reforma de studio em São Paulo e os studios entregues no portfólio. Tem um studio compacto para reformar, morando em São Paulo ou não? O ponto de partida é o pedido de orçamento, sem custo e sem compromisso: com a planta e algumas fotos já dá para começar.

Sobre o autor. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues.

Fonte: planta medida, projeto executivo (revisão 04) e orçamento por item deste projeto; base Bewild de 58 obras completas (fevereiro a outubro de 2025) para a mediana por m². Publicado com autorização do proprietário; dados que identificam a unidade foram omitidos. A Bewild não garante renda ou ocupação do imóvel.

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