Orçamento de reforma de studio: case de 25 m² item a item

Na Bewild, o orçamento de uma reforma de studio não sai de uma tabela por metro quadrado. Ele é montado em três etapas: briefing, estudo de layout e orçamento item a item, e cada linha do orçamento precisa de um porquê no estudo. Neste case, um studio de 25 m² em São Paulo destinado à locação de longa permanência, o orçamento fechou em R$ 85.570,41, com 60 dias úteis de execução. Abaixo, abrimos todas as linhas: item, descrição, quantidade, subtotal de cada grupo e o que entrou como cortesia.

O case em números
Imóvel	studio de 25,08 m² de área privativa, mais terraço de ~5 m²
Finalidade	locação residencial de longa permanência, para 1 ou 2 moradores
Execução	60 dias úteis
Investimento total	R$ 85.570,41 (≈ R$ 3.412 por m² de área privativa)
Maior grupo	marcenaria: R$ 26.407,00, ou 30,9% do total
Cortesias	R$ 4.064,40, sem custo e fora do total

Como funciona o orçamento personalizado da Bewild?

Cada orçamento é feito para um imóvel e um proprietário, porque dois studios de 25 m² podem pedir listas de compras muito diferentes. A sequência é sempre a mesma:

1. Briefing. Uma conversa para entender o imóvel e o proprietário: finalidade (morar, short stay ou long stay), data de entrega das chaves, se a pessoa mora em São Paulo ou não, como planeja pagar a reforma, o que quer mudar (paredes, portas, varanda), o que quer manter, cores e materiais, tipo de piso, ar-condicionado por ambiente, cama e sofá.
2. Estudo de layout. O imóvel desenhado em escala, a partir da planta, com pelo menos três arranjos testados e a conta de cada parede fechada. É ele que transforma o briefing numa lista de itens com medida.
3. Orçamento item a item. Cada item do estudo vira uma linha com descrição e quantidade, agrupada por tipo de serviço. Cada grupo mostra o subtotal e quanto pesa no total.

Para falar de estilo e de dinheiro na mesma conversa, o proprietário aponta no portfólio as linhas de projeto de que mais gostou, como Essenza e Collection. Cada linha agrupa projetos de investimento semelhante, então a inspiração já chega com uma ideia de faixa de preço. E quando há dúvida entre dois caminhos, como integrar a varanda à sala ou não, dá para pedir o orçamento das duas versões e comparar a diferença antes de decidir.

O que o briefing deste studio pediu?

O proprietário queria alugar o studio por contrato de longa permanência, e o briefing trouxe duas definições claras:

• Armazenamento como prioridade, porque quem mora traz roupas, malas e mantimentos.
• Fora do escopo: enxoval, louças, panelas e utensílios, que o morador traz.

O resto o estudo tirou da finalidade. Quem mora precisa de cozinha completa, de um lugar para lavar roupa num studio sem área de serviço e de um lugar para trabalhar com luz natural, e o projeto foi pensado para 1 ou 2 moradores fixos, sem sofá-cama nem cama extra. A diferença entre projetar para morar e para hospedar está em short stay ou long stay em studio compacto.

Como o estudo de layout virou lista de itens?

O estudo começou pela leitura da planta da construtora: um retângulo de cerca de 4,25 × 5,10 m, com o banheiro no canto da entrada e luz natural só pela fachada de vidro.

Foram testados três arranjos sobre a mesma planta. Ficou o que garante guarda-roupa de moradia sem tirar luz da sala nem mudar cozinha e banheiro de lugar.

O layout escolhido organiza o studio em quatro zonas: dormir junto à janela, estar e trabalhar na faixa mais clara, guardar no canto do banheiro, cozinhar e lavar na parede da direita.

Cada parede é desenhada em vista. É aqui que o estudo encosta no orçamento: o guarda-roupa em L vira a linha "Dormitório — guarda-roupa piso-teto"; a cabeceira com criados suspensos e as arandelas de leitura viram linhas de marcenaria e de iluminação; a cama casal padrão com baú vira a cama 188 × 138 do mobiliário.

Na parede da direita, a bancada de trabalho, a TV de 43 polegadas com aéreo, a torre de despensa, a geladeira, a pia, a lava e seca e o cooktop aparecem com medida. No orçamento, cada um desses módulos tem a sua linha, em marcenaria ou em eletrodomésticos.

Por fim, a paleta. Ela define as cores da tinta e o padrão do MDF, que o orçamento deixa em aberto até o projeto 3D: a pintura prevê até 2 cores, e a marcenaria lista 12 padrões possíveis.

O estudo completo, com as folgas de circulação e a conta de cada parede, está em estudo de layout: como planejamos um studio de 25 m² antes do 3D.

O que vem antes da lista de itens?

O orçamento abre com três informações que não têm preço, mas protegem o investimento.

Prazo e responsável técnico. O cabeçalho traz o prazo de execução (60 dias úteis), a razão social e o CNPJ da Bwild Reformas e o responsável técnico pela obra, com registro no CAU.

Normas técnicas. Antes de qualquer escolha estética, o orçamento lista as normas ABNT que a obra segue:

Norma	Tema	O que garante
NBR 16280	Reforma em edificações	plano de reforma e responsável técnico com ART/RRT, o que autoriza a obra perante o condomínio e evita embargo
NBR 5410	Elétrica de baixa tensão	circuitos dimensionados, aterramento e proteção (disjuntores e DR)
NBR 16401	Climatização	dimensionamento por carga térmica e instalação adequada do ar-condicionado
NBR 14917	Pisos vinílicos	classe de uso correta e instalação técnica, sem descolamento
NBR 13749	Paredes e acabamento	revestimento de argamassa executado e recebido conforme norma, sem trincas
NBR 14033	Marcenaria planejada	resistência, estabilidade e durabilidade dos móveis sob medida

Premissas gerais. Quatro regras valem para todas as linhas:

• O imóvel é entregue pela construtora com a infraestrutura elétrica, hidráulica e de climatização prevista na planta.
• Marcas são referência; uma substituição só acontece por equivalente de padrão igual ou superior.
• Cores, modelos e dimensões finais são fechados no caderno de projeto 3D, aprovado antes da obra.
• Itens marcados como cortesia entram na entrega sem custo adicional.

Quanto custou e para onde vai cada real?

O total foi de R$ 85.570,41, dividido em sete grupos:

Grupo	Subtotal	% do total
Projetos e serviços	R$ 13.896,00	16,2%
↳ Arquitetura e documentações	R$ 2.956,00	3,5%
↳ Administração e gestão de obras	R$ 10.940,00	12,8%
Infraestrutura e civil	R$ 19.774,00	23,1%
Luminárias, acessórios e vidraçaria	R$ 10.875,43	12,7%
↳ Luminárias e acessórios	R$ 3.973,60	4,6%
↳ Vidraçaria	R$ 6.901,83	8,1%
Marcenaria	R$ 26.407,00	30,9%
Mobiliário	R$ 4.810,00	5,6%
Eletrodomésticos	R$ 9.807,98	11,5%
Outros (cortesias)	R$ 0,00	—
Investimento total	R$ 85.570,41	100%

Lido de outro jeito: 60,7% do valor vai para o que fica no imóvel e se vê (marcenaria, móveis, eletrodomésticos, luminárias, acessórios e vidros); 23,1% para a obra civil, os acabamentos e as instalações; e 16,2% para projeto, gestão, documentação, seguro, frete e impostos.

Para comparar: nas 58 reformas completas que a Bewild contratou entre fevereiro e outubro de 2025, o valor mediano foi de R$ 63.763, ou R$ 2.389 por m², e metade ficou entre R$ 2.107 e R$ 2.716 por m². Este case fica acima dessa faixa, e a comparação não é direta: a base é de 2025, sem reajuste, e este escopo inclui envidraçamento da sacada, troca do piso e da bancada da cozinha, lava e seca e eletrodomésticos completos, itens que nem todo contrato tem. A tabela por metragem está em quanto custa reformar um studio em São Paulo.

O orçamento aberto, item a item

As quantidades seguem o orçamento: "un" é unidade; "vb" é verba, o valor de um serviço contratado como um todo.

Projetos e serviços: R$ 13.896,00

Arquitetura e documentações — R$ 2.956,00 (3,5%)

Item	Descrição	Qtd.
Projeto arquitetônico de interiores em 3D e projeto executivo, com personalização e revisões	Caderno técnico de layout, marcenaria, elétrica e luminotécnica, aprovado pelo cliente antes da execução	1 un
Emissão de ART/RRT e trâmites de liberação da obra com o condomínio da unidade	Documento de responsabilidade técnica emitido por profissional habilitado, com respaldo técnico e formalização dos serviços contratados	1 vb

Administração e gestão de obras — R$ 10.940,00 (12,8%)

Item	Descrição	Qtd.
Engenharia e gestão da obra: cronograma, suprimentos, equipes próprias, controle de qualidade e compatibilização; responsabilidade técnica (RRT/CAU) e plano de reforma conforme NBR 16280	Gestão técnica da execução, com coordenação das frentes de serviço, acompanhamento operacional, controle de cronograma e alinhamento das etapas conforme o projeto aprovado	1 un
Impostos e despesas administrativas	Encargos administrativos, despesas operacionais e custos indiretos necessários para viabilizar, organizar e dar suporte à execução da obra	1 vb
Seguro de obra: cobertura do período de execução (danos, infiltração, incêndio e furto)	Cobertura securitária da obra por 65 dias para ocorrências previstas em apólice, como danos acidentais, infiltrações, incêndios, furtos e eventuais indenizações cobertas	1 un
Fretes e logística	Fretes, transporte, movimentação e apoio logístico dos materiais, equipamentos e insumos previstos no orçamento	1 un

Infraestrutura e civil: R$ 19.774,00 (23,1%)

Infraestrutura, adequações civis e acabamentos

Item	Descrição	Qtd.
Recorte de pedra para embutir o cooktop	Recorte técnico da bancada conforme o dimensional do equipamento, com acabamento adequado para instalação segura do cooktop	1 vb
Limpeza fina final: pós-obra detalhada (vidros, rejuntes, metais e superfícies)	Limpeza técnica pós-obra, com remoção de resíduos, limpeza detalhada de vidros, rejuntes, metais e superfícies e preparação do ambiente para entrega	1 vb
Proteção de piso e áreas comuns durante a obra	Materiais de proteção para preservar pisos, esquadrias e superfícies durante a execução	1 vb
Adequação elétrica e instalação de iluminação: fiação, circuitos e pontos a partir da infraestrutura entregue pela construtora, conforme NBR 5410	Até 7 pontos elétricos, com infraestrutura, fiação, recortes em alvenaria, embutimento de conduítes e caixinhas, chumbamento, fechamento e instalação das luminárias previstas	1 vb
Infraestrutura frigorígena e instalação do ar-condicionado: tubulação, dreno, cabo PP e fechamento em drywall nos trechos de passagem	—	1 un
Lixamento, preparo de base e 2 demãos de pintura interna completa, com acabamento	—	1 un
Tinta Suvinil, até 2 cores	—	1 un
Piso vinílico Ruffino 2 mm	Piso vinílico com 2 mm de espessura, conforme modelo especificado, para a área interna prevista em projeto	1 un
Rodapé liso em poliestireno branco	Rodapé de 10 cm de altura, linha Sofisticato, para acabamento perimetral dos ambientes	1 un
Instalação de piso vinílico: regularização com massa autonivelante, colagem, rodapé e remoção do piso existente quando necessário	Instalação do piso e dos rodapés, com alinhamento, recortes, ajustes e acabamento final	1 un
Argamassa, autonivelante em PVA, cola para piso e para rodapé	—	1 un
Revestimento acima da bancada da cozinha (backsplash): fornecimento e assentamento	Assentamento do revestimento na área do backsplash, com alinhamento, paginação e acabamento compatíveis com o projeto	1 un
Shaft e recomposição em drywall	Recomposição do shaft técnico do ar-condicionado e fechamento em drywall ou gesso, com acabamento compatível com a área existente	1 un
Instalação de acessórios diversos: metais, espelhos, suporte de TV e montagem de mobiliário e eletros	Instalação dos metais e acessórios previstos no projeto, com fixação, regulagem e acabamento final	1 un
Instalação de nova bancada em granito de 1,80 m na cozinha	—	1 un

Luminárias, acessórios e vidraçaria: R$ 10.875,43 (12,7%)

Luminárias e acessórios — R$ 3.973,60 (4,6%)

Item	Descrição	Qtd.
Assento sanitário em polipropileno, universal oval, soft close, branco	Tampa e assento com fechamento suave e silencioso	1 un
Kit de acessórios para banheiro em inox preto, 5 peças	Inox 304, que não enferruja	1 un
Suporte de TV	Fornecimento e instalação, com fixação por buchas e parafusos compatíveis com a superfície	1 un
Spot de embutir PAR20 recuado quadrado + lâmpada 6 W 3000 K	—	4 un
Plafon de sobrepor LED 40 W	Iluminação difusa, 40 W, temperatura de cor 3000 K, acabamento branco; fornecimento e instalação	2 un
Trilho eletrificado de 1 m com 4 spots direcionáveis LED	Trilho preto com spots LED direcionáveis de 3000 K, para iluminação técnica e decorativa; fornecimento e instalação	2 un
Arandelas de cabeceira com entrada USB e USB-C integrada	—	2 un
Cortina voil flame com blackout	—	4,25 m (largura da fachada)
Arandela articulada para home office	—	1 un
Torneira gourmet para cozinha, misturador monocomando, Munim prata	—	1 un
Cuba gourmet para cozinha em aço inox 201, 60 × 42 cm, com acessórios, Carajás prata	—	1 un

Vidraçaria — R$ 6.901,83 (8,1%)

Item	Descrição	Qtd.
Espelho oval de corpo, 150 × 40 cm, sem moldura	—	1 un
Box de banho em vidro temperado 8 mm translúcido, com perfil de alumínio em pintura eletrostática (preto fosco ou branco)	—	1 un
Espelho de 60 cm para o banheiro	—	1 un
Envidraçamento da sacada	Considera 4,25 × 2,10 m; o valor pode mudar depois da medição no local e da ata aprovada em condomínio, que define tipo de vidro, cor do perfil e outros detalhes	8,93 m²
Caixa aquário em vidro para a evaporadora do ar-condicionado	—	1 un

Marcenaria: R$ 26.407,00 (30,9%)

Toda a marcenaria é sob medida. O orçamento lista os padrões de MDF possíveis para os módulos: Itaúna, Sampa, Carvalho Araguaia, Bege Dunas, Carvalho Jari, Carvalho Xingu, Verde Jade, Branco TXT, Cumaru, Cinza Puro, Cinza Cristal e Moka. A escolha final sai no projeto 3D.

Item	Descrição	Qtd.
Cozinha: armário inferior (gaveteiro e portas de abrir) e armário superior (gabinetes, nicho para micro-ondas e módulo para geladeira)	Portas de giro, nos padrões listados acima	1 un
Cozinha: armário vassoureiro vertical com prateleira superior	Nos padrões listados acima	1 un
Dormitório: guarda-roupa piso-teto (portas de abrir, gavetas, prateleiras, cabideiro e maleiro)	Portas de giro, nos padrões listados acima	1 un
Banho: gabinete inferior de 2 portas com prateleira interna e porta-espelho superior com compartimento	Portas de giro, nos padrões listados acima	1 un
Sala: bancada de home office multifuncional, com nicho e gabinete superior	—	1 un
Dormitório: cabeceira de cama com criados suspensos	—	1 un
Iluminação em marcenaria: fitas de LED e fontes integradas aos módulos	—	1 un

Mobiliário: R$ 4.810,00 (5,6%)

Item	Descrição	Qtd.
Cadeira Eiffel	—	2
Cama com base baú Sommier Fashion Cori, 188 × 138 cm	202 molas ensacadas por m², espuma de alta performance que combina sustentação e conforto, estrutura em madeira maciça	1 un
Sofá contemporâneo de 2 lugares, 130 cm	—	1 un

Eletrodomésticos: R$ 9.807,98 (11,5%)

Item	Descrição	Qtd.
Geladeira frost free duplex 320 L, inox look, Electrolux	Função Turbo Freezer, para refrigerar rápido as compras	1 un
Cooktop de indução, 9 níveis + turbo, Philco	2 bocas, 9 níveis de aquecimento e timer de até 99 minutos	1 un
Micro-ondas 20 L com acabamento inox espelhado, Consul	Função "tira odor" e design que facilita a limpeza	1 un
Ar-condicionado split inverter 9.000 BTUs, frio, 220 V, Electrolux	—	1 un
Smart TV 43" Roku LED Full HD, Dolby Audio, Philco	—	1 un
Depurador e exaustor Philco Slim 60 cm, 3 velocidades (PDR60I)	—	1 un
Lava e seca Philco Eco Inverter 11 kg, 16 programas, titânio	—	1 un

O porquê de 9.000 BTUs para um studio deste tamanho está em ar-condicionado para studio: quantos BTUs.

Cortesias: R$ 0,00 no total

As cortesias somam R$ 4.064,40 e aparecem no orçamento como desconto: o total de R$ 85.570,41 não inclui nada por elas.

Item	Descrição	Qtd.
Manutenção preventiva de ar-condicionado: 2 visitas no primeiro semestre	Higienização de filtros e evaporadora, checagem de gás, pressão e dreno e teste de funcionamento	2 un
Manutenção preventiva de elétrica: 2 visitas no primeiro semestre	Reaperto do quadro, teste de DR e disjuntores e verificação dos pontos (NBR 5410)	2 un
Fotografia e filmagem de arquitetura e interiores premium	Câmera Canon EOS R50 V (sensor APS-C, gravação em 4K); flash Godox TT600 com transmissor Godox X2T-C e difusor esférico; áudio sem fio Hollyland e DJI Mic 3; gimbal DJI RS 3 Mini; tripé Weifeng WF-3308A	1 un
Contratação e implantação de internet, com acompanhamento presencial	—	1 un

A página de cortesias inclui ainda a vistoria de entrega da unidade, feita por um engenheiro da Bewild junto com o proprietário ou no lugar dele, por procuração, e 2 chamados de manutenção emergencial por semestre, com atendimento em até 4 horas após a solicitação. Para quem mora fora de São Paulo, são esses itens que evitam viagens só para receber a chave ou esperar o técnico da internet.

O preço pode mudar depois de assinado?

O preço é fechado: se a obra custar mais do que o previsto, a diferença é por conta da Bewild. O valor só muda em três situações, todas escritas no orçamento ou no contrato:

• Mudança de escopo pedida pelo proprietário depois da aprovação, como trocar um material ou acrescentar um item.
• Itens que dependem de medida no local. Neste case, o envidraçamento da sacada foi orçado com 4,25 × 2,10 m e é confirmado depois da medição e da ata do condomínio.
• Problema estrutural do prédio que não era visível na vistoria.

Se uma marca precisar ser trocada, vale a premissa do orçamento: equivalente de padrão igual ou superior. Depois da entrega, mão de obra e marcenaria têm 5 anos de garantia em contrato. Para conferir o que costuma ficar de fora em outras propostas, veja o que está incluso no orçamento de reforma de studio.

O que acontece depois que o orçamento é aprovado?

O orçamento aprovado abre a fase de execução, na mesma ordem do estudo:

1. Vistoria técnica e levantamento das medidas reais.
2. Projeto de interiores em 3D e projeto executivo, com o caderno técnico aprovado pelo proprietário.
3. ART/RRT, plano de reforma e liberação da obra no condomínio.
4. Compras, obra, instalações e montagem, em 60 dias úteis neste escopo.
5. Limpeza fina, vistoria de entrega e studio pronto para alugar.

Durante a obra, o proprietário acompanha tudo pelo Bwild Workflow: cronograma em Curva S, fotos e decisões registradas, de qualquer cidade. As etapas semana a semana estão no cronograma de reforma de studio em 60 dias úteis e em como funciona.

O que conferir em qualquer orçamento de reforma?

• Cada item tem descrição e quantidade? "Marcenaria completa" numa linha só não permite comparar nada. Aqui, são 7 módulos descritos.
• O orçamento bate com o desenho? Se o estudo mostra uma lava e seca, o orçamento precisa ter a lava e seca, o circuito elétrico e o lugar para ela.
• Projeto, gestão, ART, seguro e frete estão no preço? Neste case, somam 16,2% do total. Quando não aparecem, costumam voltar como custo extra.
• O que depende de medida está sinalizado? Itens como envidraçamento precisam vir com a medida usada e a condição para o valor mudar.
• O que é cortesia está separado do que é cobrado? Assim você sabe o que está pagando.

Para colocar duas propostas lado a lado, use o roteiro de como comparar orçamentos de reforma.

É assim que montamos um orçamento: do briefing ao estudo, do estudo à lista de itens, com o preço de cada grupo à vista. Quer o mesmo para o seu studio? Peça seu orçamento: com a planta e o briefing, começamos pelo estudo de layout.

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Sobre o autor. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues.

Fonte: estudo de layout e orçamento Bewild de um studio de 25 m² destinado à locação residencial de longa permanência, ambos de setembro de 2026. Valores do orçamento original; valores por item não são exibidos porque o orçamento mostra o subtotal por grupo. Dados que identificam o imóvel e o proprietário foram omitidos.