Reforma parcial ou completa de apartamento em SP: a conta de 198 contratos Bewild

A pergunta chega quase sempre com a mesma forma: "preciso mesmo de uma reforma completa ou dá para fazer só pintura, piso e uma marcenaria básica?". Por trás dela há uma conta que ninguém mostra inteira: quanto custa cada caminho em São Paulo, o que cada um entrega, quanto a parte "simples" pesa dentro de uma reforma completa e em que situação a reforma parcial é a escolha certa, inclusive quando isso significa não contratar a Bewild.

Este texto responde com números de três bases. A primeira é a planilha de 198 contratos de reforma completa da Bewild em São Paulo (extração de 27 de setembro de 2026), que dá o valor por metragem e a parte do custo que não encolhe com o apartamento. A segunda é um orçamento real de 24 m², publicado item a item em outubro, que mostra quanto da reforma completa é obra civil e quanto é o que fica no imóvel. A terceira são os 140 pedidos de orçamento que chegaram pelo formulário do site entre 8 de setembro e 11 de novembro de 2026, com objetivo e metragem informados. Para a faixa de mercado da reforma simples, usamos fontes externas datadas, porque a Bewild não vende esse produto. Como funciona o contrato completo está na página de empresa de reforma de apartamento em São Paulo.

A resposta curta

• Reforma completa em contrato: R$ 72.204 na mediana de 198 contratos, com projeto, obra, marcenaria sob medida, mobília e eletrodomésticos; metade central entre R$ 66.478 e R$ 84.750, para apartamentos com mediana de 27 m².
• Por metragem, a completa vai de R$ 65 mil (21–25 m²) a R$ 108.731 (35–45 m²); de 50 a 80 m², a reta dos contratos estima R$ 129 mil a R$ 197 mil, com a ressalva de que a base tem só 2 contratos acima de 45 m².
• Reforma simples (pintura, piso seco, luminárias, pequenos reparos) custa de R$ 47.500 em 40 m² a R$ 100 mil em 80 m² na faixa de mercado da Lar Pontual (custo São Paulo, outubro de 2026), e de R$ 500 a R$ 1.200 por m² na escala da meutudo (janeiro de 2026).
• A obra civil é só 18% de uma reforma completa. Em um orçamento real de 24 m² (R$ 67.191), pintura, piso, elétrica e revestimentos somaram R$ 12.072; marcenaria, mobília, eletros, luminárias e vidros, 59%; projeto e gestão, 23%.
• A parcial não custa a fração proporcional da completa: R$ 17.055 do contrato não dependem da metragem (projeto, documentação, gestão, mobilização), o que é 27,5% em 20 m² e 16% em 40 m².
• Prazo: 60 a 75 dias úteis de obra em contrato na reforma completa, conforme a metragem; a parcial de pintura e piso leva de 1 a 3 semanas no mercado, mas depende do mesmo rito de condomínio quando mexe em instalações.

O que é reforma parcial e o que é reforma completa?

Os dois termos circulam sem definição, e é por isso que orçamentos "do mesmo serviço" chegam com o dobro de diferença. Neste texto, usamos as fronteiras abaixo, que coincidem com as que o mercado de São Paulo adota nas tabelas de preço.

Reforma parcial, simples ou cosmética é a que não altera infraestrutura: pintura, troca de piso sem demolição (vinílico ou laminado sobre o contrapiso ou sobre o piso existente), luminárias de sobrepor, pequenos reparos, às vezes marcenaria pronta ou modulada. Não mexe em hidráulica, não refaz circuitos elétricos, não derruba parede, não troca revestimento de área molhada. Por isso, em muitos prédios ela dispensa o plano de reforma exigido pela NBR 16280 (a norma da ABNT que regula reformas em edificações e exige responsável técnico e autorização do condomínio quando há intervenção em sistemas), embora cada regimento interno tenha a sua regra, como mostramos em NBR 16280 na reforma em condomínio.

Reforma completa é a que entrega o imóvel pronto para usar: projeto de arquitetura em 3D e executivo, obra civil (elétrica, infraestrutura de ar-condicionado, piso, revestimentos, pintura, bancadas), marcenaria sob medida, mobília, eletrodomésticos, limpeza fina e vistoria, em um contrato só, com responsável técnico e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por arquiteto) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida por engenheiro). É esse o produto da Bewild, e é dele que saem os 198 contratos usados aqui. No mercado, "reforma completa" às vezes significa só a obra civil pesada (demolição, áreas molhadas, quadro elétrico, forro), sem marcenaria nem mobília; quando citamos uma fonte externa, dizemos qual das duas definições ela usa.

Dois conceitos estatísticos aparecem ao longo do texto. Mediana é o valor do meio: metade dos contratos custou menos, metade custou mais; ela resiste melhor que a média aos poucos contratos muito caros. Quartis dividem a base em quatro partes iguais: o primeiro quartil (Q1) deixa 25% dos contratos abaixo, o terceiro (Q3) deixa 25% acima, e o intervalo entre eles é a "metade central", onde está o apartamento típico.

Quanto custa a reforma completa de apartamento em São Paulo, por metragem?

A leitura é a mesma que fizemos em quanto custa reformar studio ou apartamento de até 50 m², agora com a base de 198 registros: o contrato mediano é de R$ 72.204, ou R$ 2.744 por m², e a metade central vai de R$ 2.481 a R$ 3.151 por m². O que muda com a metragem está na tabela.

Dois pontos importam para a decisão entre parcial e completa. Primeiro, o preço por metro quadrado cai conforme o apartamento cresce (de R$ 3.800 até 21 m² para cerca de R$ 2.800 acima de 30 m²), porque uma parte do custo é fixa, e essa parte é justamente a que a reforma parcial não elimina. Segundo, a dispersão dentro de cada faixa é a lista do que foi pedido, não a metragem; em por que o preço da reforma varia tanto para a mesma metragem mostramos que a metade central varia 15% a 17% até 30 m² e 33% a 34% acima disso. Acima de 45 m², a estimativa é a reta ajustada nos 198 contratos, R$ 17.055 + R$ 2.245 por m²: R$ 129 mil em 50 m², R$ 152 mil em 60 m², R$ 197 mil em 80 m², sempre como estimativa, como detalhamos em reforma de apartamento de 2 dormitórios em São Paulo.

Para onde vai o dinheiro em uma reforma completa?

Este é o gráfico que muda a conversa. Quando alguém pede "só pintura, piso e elétrica", está pedindo o grupo laranja: R$ 12.072 em um orçamento de R$ 67.191, ou 18%. Os outros 82% são marcenaria sob medida (R$ 22.790, um terço do total), eletrodomésticos (R$ 9.058), mobília, luminárias, vidros, projeto, documentação, gestão, seguro e logística. O orçamento inteiro, com os 50 itens, está em orçamento de reforma de studio item a item.

A consequência prática: a diferença de preço entre parcial e completa não está na obra, está no que fica no imóvel. Quem compara "R$ 12 mil de obra" com "R$ 67 mil de reforma completa" e conclui que a completa é cinco vezes mais cara está comparando um serviço com um apartamento mobiliado. A pergunta certa é outra: a marcenaria, os eletros e a mobília vão ser comprados de qualquer jeito? Se sim, a comparação relevante é entre comprar e coordenar isso por conta própria ou dentro de um contrato só.

Esse orçamento é de um studio para locação por temporada, em que marcenaria e eletros pesam muito. Em um apartamento maior para morar, a obra civil costuma pesar mais, porque há mais parede, mais piso e mais pontos elétricos por item de marcenaria; a proporção exata depende da lista. Mas a ordem de grandeza se mantém: a obra civil raramente passa de um terço de uma reforma completa com mobília.

Quanto custa uma reforma simples de apartamento em São Paulo?

A Bewild não vende reforma parcial, então os números desta seção vêm de fontes externas, cada uma com a sua definição e a sua data. Eles servem para dar ordem de grandeza, não para orçar o seu apartamento.

Três leituras. A primeira: a reforma simples de mercado custa cerca de 40% da completa de mercado em 40 m² (R$ 47.500 contra R$ 85.000) e cerca de 42% em 80 m² (R$ 100 mil contra R$ 240 mil); a proporção é estável, o que confirma que o salto de preço está no escopo, não na metragem. A segunda: a reforma completa com mobília da Bewild (ponto real de R$ 108.731 em 35–45 m²; reta de R$ 129 mil em 50 m²) fica abaixo da "completa" de mercado sem mobília da mesma fonte, o que sugere que as tabelas de mercado embutem demolição e laudo estrutural que o apartamento recém-entregue não precisa. A terceira: as fontes de mercado não declaram método nem amostra; são tabelas comerciais de empresas de engenharia e de crédito. Os contratos Bewild são valores assinados, com método na seção "Como fizemos as contas".

Por que a reforma parcial não custa a fração proporcional?

A reta ajustada nos 198 contratos tem um valor fixo de R$ 17.055 e um valor por metro quadrado de R$ 2.245. O fixo é o que existe em qualquer obra, grande ou pequena: medição, projeto, RRT e documentação do condomínio, coordenação, mobilização da equipe, proteção de piso e esquadrias, logística, limpeza fina. Em um apartamento de 20 m² ele é 27,5% do contrato; em 40 m², 16%; em 80 m², 8,7% (extrapolação).

Esse fixo explica a frustração de quem pede uma reforma parcial e recebe um orçamento "caro": tirar a marcenaria e os eletros tira 50% do valor, mas não tira o engenheiro, a autorização do condomínio nem a mobilização. É também por isso que a reforma por etapas, uma parte agora e outra daqui a um ano, costuma sair mais cara no total, como mostramos em reformar apartamento morando nele: cada etapa paga a mobilização de novo. Para apartamentos pequenos, o efeito é maior: em até 21 m², a conta "índice por m² vezes área" erra para baixo em 28% a 52%, como detalhamos em quanto custa reformar um studio de 20 m².

O custo de obra subiu quanto em 2026, e o que isso muda?

Três índices oficiais medem o custo de construir, e os três apontam na mesma direção. O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção, da FGV) subiu 0,35% em outubro de 2026 e acumula 6,75% em 12 meses no Brasil e 7,60% em São Paulo capital. O SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, do IBGE com a Caixa) acumula 6,81% em 12 meses até setembro, com a mão de obra em 8,53% e os materiais em 5,54%; o custo de referência no estado de São Paulo é de R$ 2.093,45 por m² com desoneração. O CUB (Custo Unitário Básico, do SindusCon-SP) ficou em R$ 2.238,58 por m² em setembro, 6,17% em 12 meses.

O que isso muda na decisão entre parcial e completa: a reforma simples é quase toda mão de obra (pintor, instalador de piso, eletricista), e a mão de obra é o componente que mais sobe. Na reforma completa, metade do valor é marcenaria, mobília e eletrodomésticos, que seguem outros preços. Para quem vai esperar, a conta de cada mês parado está em reforma antes ou depois das chaves. Uma ressalva de método: INCC, SINAPI e CUB medem o custo de construir edificações-padrão, não o preço de reformar; usamos como direção, não como preço.

O que as pessoas pedem: metragem e objetivo em 140 pedidos

Dos 140 pedidos com objetivo e metragem, 86 (61%) são para morar, 27 para short stay, 16 para locação tradicional e 11 para uso misto. Quem vai morar pede apartamentos maiores: 27 dos 86 pedidos de moradia (31%) têm mais de 50 m², contra 1 dos 27 de short stay. É nessa faixa, apartamentos de 2 e 3 dormitórios para morar, que a pergunta "parcial ou completa" pesa mais, porque o valor absoluto da completa cresce com a metragem e porque quem mora costuma chegar com móveis. Os números mais detalhados sobre esse público estão em reforma de apartamento para morar em SP.

Quando a reforma parcial é a resposta (e a Bewild não)

Há quatro situações em que a conta e a experiência de obra apontam para a reforma parcial. Nelas, a Bewild não é o contrato certo, porque o nosso produto é a reforma completa com projeto, marcenaria e mobília; um serviço isolado de pintura ou troca de piso não entra no nosso modelo.

1. O apartamento já tem marcenaria e mobília que você vai manter. Se a cozinha planejada, o guarda-roupa e os eletros ficam, os 59% "que ficam no imóvel" já estão pagos. O que sobra é pintura, piso e ajustes, e isso é trabalho para um pintor e um instalador de piso, com orçamento de mercado entre R$ 47.500 e R$ 62.500 em 40 a 50 m² (Lar Pontual, out/2026), ou menos, se o piso não for trocado. Contratar uma reforma completa para refazer o que já existe é pagar duas vezes.

2. Você vai ficar pouco tempo no imóvel. Em quanto gastar na reforma em relação ao valor do imóvel, a reforma completa pesou 19,7% do valor do apartamento na mediana. Se o plano é vender ou mudar em 1 ou 2 anos, a conta de retorno de reformar para vender ou alugar raramente fecha; pintura e pequenos reparos resolvem a apresentação.

3. O orçamento disponível é menor que a metade do contrato mediano da sua faixa. Com R$ 35 mil para um apartamento de 40 m², a reforma completa não cabe (mediana de R$ 108.731 em 35–45 m²) e tentar encaixá-la cortando itens produz um contrato ruim para os dois lados. Nesse caso, a parcial feita com um bom executor, mais marcenaria modulada comprada à parte, entrega mais. Se a dúvida é como financiar o restante, os juros de cada opção estão em como pagar a reforma do apartamento.

4. O imóvel é antigo e precisa de diagnóstico antes de qualquer acabamento. Em apartamentos com mais de 15 anos, elétrica, prumadas e esquadrias vêm antes da pintura, e a Bewild não atua nesse tipo de obra, como explicamos em reforma de apartamento antigo em SP. Ali o caminho é laudo, engenheiro e uma empresa de obra pesada.

E quando a parcial é a escolha errada? Quando ela esconde uma completa fracionada: pintura agora, marcenaria em 6 meses, elétrica quando o ar-condicionado chegar. Cada fase paga mobilização, autorização de condomínio e dias de obra de novo; a soma costuma passar da completa, e o apartamento fica em obra por um ano. O segundo caso é o apartamento recém-entregue no contrapiso, para morar ou alugar: ali não há nada a aproveitar, e a reforma parcial vira uma lista de fornecedores (pintor, piso, marceneiro, vidraceiro, eletricista, loja de eletros) que o dono coordena sozinho, com os riscos de aditivo espalhados em cinco contratos.

Projetos reais por faixa de metragem

Mais projetos, com bairro, metragem e linha de investimento, estão no portfólio.

Como comparar os dois caminhos no seu apartamento

A comparação justa tem três colunas, não duas. Na primeira, a reforma parcial pura: pintura, piso e reparos, sem marcenaria nova. Na segunda, a parcial mais o que você vai comprar de qualquer jeito: cozinha planejada, guarda-roupa, eletros, luminárias, vidros, cada um com seu fornecedor, seu prazo e sua garantia. Na terceira, a reforma completa em contrato único. A tabela abaixo resume o que entra em cada uma, com os pesos do orçamento real de 24 m².

Se a sua coluna é a primeira, pare aqui e contrate um bom pintor e um instalador de piso, com nota e prazo por escrito. Se é a segunda ou a terceira, o que está em jogo é quem coordena cinco fornecedores e responde pela garantia; o roteiro de como comparar orçamentos de reforma mostra onde os orçamentos "mais baratos" costumam deixar itens de fora.

A pergunta "parcial ou completa" quase sempre é sobre marcenaria e mobília, não sobre pintura. Quando o cliente abre a lista do que vai comprar de qualquer jeito, descobre que a obra civil é a parte menor da conta. Aí a decisão vira outra: quem coordena, quem responde e quanto tempo o apartamento fica parado.

— Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild

Como fizemos as contas

Base de contratos. Planilha "valores_contratos_clientes_completo", extraída do Drive em 27 de setembro de 2026, com 205 linhas. Excluímos os 5 primeiros contratos da empresa (fase de validação do modelo), 1 contrato que cobria 2 unidades e 1 registro com valor incompatível com a metragem, restando 198 contratos, todos de reforma completa em São Paulo capital, em unidades recém-entregues. Para cada contrato usamos valor assinado e área do projeto executivo; as datas de assinatura vão de 2024 a setembro de 2026, sem correção monetária, o que tende a subestimar o preço de hoje. A mediana, os quartis e a reta (regressão linear de valor sobre área, mínimos quadrados) foram calculados em Python. A reta é descritiva: acima de 45 m² há só 2 contratos, e todo valor acima dessa metragem é extrapolação declarada.

Estabilidade. A mediana de R$ 72.204 e os R$ 2.744 por m² coincidem com os publicados em outubro na análise de até 50 m² (R$ 71.850 e R$ 2.744 por m² em 188 contratos); a entrada de 10 contratos mudou a mediana em menos de 1%. A reta R$ 17.055 + R$ 2.245/m² é a mesma usada nas análises de 20 de outubro a 5 de novembro.

Orçamento de 24 m². Proposta real da Bewild de maio de 2026 para um studio de locação por temporada, publicada item a item em 1º de outubro de 2026. Os percentuais por grupo são os da proposta; "o que fica no imóvel" soma marcenaria, mobiliário, eletrodomésticos, luminárias e vidraçaria. É um caso, não uma média: a proporção muda com o objetivo e a metragem.

Pedidos de orçamento. Tabela de leads do site bewild.com.br entre 8 de setembro (data em que o campo "objetivo" entrou no formulário) e 11 de novembro de 2026, excluídos pedidos de parceria comercial, sem objetivo informado ou com metragem fora de 10 a 400 m²: 140 pedidos. Só agregados; nenhum dado pessoal foi usado. Pedido de orçamento não é contrato; a distribuição descreve a demanda, não as obras.

Fontes externas. As faixas de reforma simples e completa de mercado são de páginas comerciais (Lar Pontual, meutudo, Planner 5D) com a definição e a data indicadas na tabela; nenhuma declara amostra ou método, e por isso aparecem como ordem de grandeza. INCC-M (FGV, outubro de 2026), SINAPI (IBGE, setembro de 2026) e CUB (SindusCon-SP, setembro de 2026) são índices oficiais de custo de construção, não de reforma.

Limites. A base Bewild não contém reformas parciais, então a comparação parcial × completa usa dado próprio só do lado da completa. Os contratos são de unidades novas; apartamentos usados têm custos de diagnóstico que não aparecem aqui. Nenhum número deste texto é promessa de preço, prazo, valorização ou renda.

Antes de pedir orçamento

1. Liste o que fica e o que sai. Marcenaria, eletros e mobília que você vai manter mudam a coluna da comparação. Para apartamento novo no contrapiso, veja o que vem da construtora e o que falta.
2. Defina o objetivo e o prazo de permanência. Morar por 10 anos, alugar por temporada ou vender em 2 anos pedem escopos diferentes; o peso da reforma no valor do imóvel está em quanto gastar na reforma.
3. Confira a idade do prédio. Acima de 15 anos, o diagnóstico vem antes do acabamento: reforma de apartamento antigo.
4. Pergunte ao condomínio o que exige para cada escopo. Plano de reforma, RRT e horários podem valer até para a parcial: o que perguntar ao síndico.
5. Peça todo orçamento item a item, com marca e quantidade. É o único jeito de comparar parcial com completa sem comparar coisas diferentes: o que está incluso no orçamento.
6. Some o custo de coordenar. Cinco fornecedores são cinco prazos, cinco garantias e cinco chances de aditivo: como escolher empresa de reforma.
7. Decida quando contratar. Antes ou depois das chaves muda a fila e o prazo: reforma antes ou depois das chaves.

O que a Bewild coloca no contrato

A Bewild é uma empresa de reforma de apartamento em São Paulo que trabalha só com reforma completa: projeto em 3D e executivo, obra, marcenaria sob medida, mobília e eletrodomésticos em um contrato, com preço fechado antes de a obra começar. O contrato traz o memorial item a item com marca e quantidade, o prazo de obra em dias úteis (60 até cerca de 30 m², até 75 em plantas maiores, contados após a liberação do condomínio, as chaves e a energia), o responsável técnico com RRT, o seguro de obra e 5 anos de garantia sobre mão de obra e marcenaria; eletrodomésticos e equipamentos seguem a garantia do fabricante. Se a obra custar mais do que o previsto, a diferença é da Bewild; o valor só muda com mudança de escopo pedida pelo cliente. Para studios, o processo específico está em reforma de studio em São Paulo, e o passo a passo do pedido à entrega, em como funciona.

Se a sua coluna é a reforma parcial pura, a Bewild não é a contratação certa, e este texto deve ter ajudado a economizar um orçamento. Se é a parcial mais compras ou a completa, mande a planta e a lista do que fica: o orçamento sai item a item, e a comparação com os números deste texto fica à vista.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues e mais de 200 projetos em São Paulo. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7), responsável técnico da Bewild e revisor técnico deste texto.

Quer saber em qual coluna o seu apartamento cai? Faça o diagnóstico gratuito com a planta e a lista do que fica, ou peça um orçamento item a item.

Fontes: planilha de contratos Bewild "valores_contratos_clientes_completo", extração de 27/9/2026 (198 contratos após exclusões); orçamento Bewild de studio de 24 m², maio de 2026, publicado em 1/10/2026; formulário de orçamento bewild.com.br, 8/9 a 11/11/2026 (140 pedidos, agregados); Lar Pontual, "Quanto custa reformar um apartamento", publicado em 9/12/2025 e atualizado em 21/7/2026, com custos de São Paulo de out/2026; meutudo, "Quanto custa reformar um apartamento em 2026", 9/1/2026; Planner 5D, "Quanto custa reformar um banheiro", 14/1/2026; FGV, INCC-M de outubro de 2026 (divulgado em 27/10/2026, via Brasil 61, 2/11/2026); IBGE, SINAPI de setembro de 2026 (caderno publicado em 9/10/2026); SindusCon-SP, CUB de setembro de 2026 (1/10/2026); ABNT NBR 16280. Nenhum valor deste texto é promessa de preço, prazo, valorização ou renda; orçamentos dependem da planta, do escopo e da data.