Reforma de studio por empreendimento em SP: Urban Flex, Nex One e MetroCasa nos contratos da Bewild

"Comprei um studio no Urban Flex. Quanto custa reformar?" "Meu apartamento é num Nex One, vocês já fizeram algum lá?" "A MetroCasa entrega no contrapiso, isso encarece?" Essas três perguntas chegam, com os nomes trocados, quase toda semana. Quem compra na planta em São Paulo costuma pensar o imóvel pelo nome do prédio, e é natural: foi assim que ele foi vendido. A dúvida de fundo é se o empreendimento muda o preço da reforma, e se alguém já fez a conta para a sua planta.

A resposta, nos contratos de reforma completa da Bewild agrupados por empreendimento, é que o prédio explica pouco do preço: ajustado pela metragem, o índice dos 8 maiores grupos vai de 98 a 117, sem diferença estatística entre eles. O que explica de verdade é a metragem da unidade e o escopo que o dono escolhe. Em 139 prédios diferentes, 32 receberam 2 ou mais reformas nossas e 16 receberam 3 ou mais; o recorte da base e as exclusões estão em "Como fizemos as contas". Como funciona esse tipo de contrato está na página de reforma de studio em São Paulo.

A resposta curta

• O prédio quase não muda o preço da obra. Ajustando pela metragem, os 8 empreendimentos com 5 ou mais contratos ficaram entre 98 e 117 de um índice em que 100 é a mediana da cidade; a diferença entre eles não é estatisticamente distinguível (teste de Kruskal-Wallis, p = 0,73).
• Urban Flex (Consolação), 23 contratos: de R$ 70,3 mil a R$ 141,8 mil, mediana de R$ 83,7 mil, em unidades de 17 a 41 m². Nos studios de 25 a 30 m², 5 contratos ficaram entre R$ 72 mil e R$ 84 mil.
• Nex One (vários endereços), 18 contratos: de R$ 62 mil a R$ 115,7 mil, mediana de R$ 77,4 mil, em unidades de 21 a 31 m². Na mesma planta de 27 m², o escopo fez o contrato variar 77%.
• MetroCasa (República, Berrini, Paulista, 9 de Julho), 7 contratos: de R$ 61,2 mil a R$ 71,7 mil, mediana de R$ 67 mil; o grupo mais homogêneo da base, em unidades de 15 a 27 m².
• O que muda o preço é a metragem e o escopo: nos 106 contratos dos prédios com 3 ou mais reformas, a área da unidade explica 31% da variação do valor; somar o nome do prédio a isso leva a 47%. O resto é escolha do dono: varanda integrada, quantidade de marcenaria, padrão de acabamento e linha de eletros e enxoval.
• Prazo de obra em contrato: 60 a 75 dias úteis, conforme a metragem e a integração de varanda, o mesmo em qualquer prédio. Nenhum contrato da base ficou abaixo de R$ 55 mil.

Antes dos números: o que é "reforma por empreendimento" e o que a construtora entrega

Studio e apartamento novos em São Paulo são, na maior parte dos lançamentos, entregues no padrão que o memorial descritivo da incorporação define. O memorial é o documento registrado em cartório junto com a incorporação (Lei 4.591/1964) que lista o que vem na unidade: piso ou contrapiso, pontos de água e elétrica, se há bancada, se há cozinha montada. Em boa parte dos prédios de unidades menores, o dono recebe paredes pintadas, contrapiso ou piso básico, um banheiro com louças e uma cozinha sem armários. O detalhe por item está em o que vem (e o que não vem) no seu studio novo em São Paulo.

Por isso, "reforma" num studio novo raramente é consertar algo. É transformar a planta da construtora num imóvel pronto para morar ou receber hóspedes: projeto, obra (elétrica, ar-condicionado, piso, revestimento, pintura), marcenaria sob medida, mobiliário, eletrodomésticos, enxoval e utensílios. É esse pacote completo, num contrato só, que a base de contratos mede. Quando este texto diz "reforma por empreendimento", está falando do valor desse contrato, agrupado pelo prédio em que a unidade fica.

Três siglas aparecem ao longo do texto. ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida por engenheiro, e RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por arquiteto: um dos dois precisa acompanhar toda reforma em condomínio. A NBR 16280 é a norma da ABNT que regula reformas em edificações e dá base ao condomínio para pedir projeto, responsável técnico e plano de obra antes de liberar a entrada da equipe. A explicação prática está em NBR 16280: o que o condomínio exige para você reformar.

Quanto custou reformar em cada empreendimento

A tabela reúne os 16 empreendimentos (ou marcas de empreendimento, quando a construtora repete o nome em endereços diferentes) com 3 ou mais contratos na base. São 106 contratos, 54% do recorte de 198 descrito em "Como fizemos as contas". Os valores são os de contrato na assinatura, sem aditivos, e incluem projeto, obra, marcenaria, mobiliário e eletros. A última coluna é o "índice do prédio", explicado logo abaixo da tabela.

Um detalhe de método que muda a leitura: o texto usa a mediana, não a média. A mediana é o contrato do meio quando você coloca todos em fila, do mais barato ao mais caro; ela não é puxada para cima por um único contrato grande. No Urban Flex, por exemplo, a média é R$ 89 mil e a mediana, R$ 83,7 mil, porque um apartamento de 41 m² com R$ 141,8 mil de contrato puxa a média. Para quem quer saber "quanto custa o meu", a mediana é a referência mais honesta.

Agora, a coluna que parece contradizer o senso comum. O REM ID tem a mediana por metro quadrado mais alta da tabela (R$ 3.368), e o Urban Flex vem logo atrás (R$ 3.260). Os dois são prédios de unidades muito pequenas: 7 dos 23 contratos do Urban Flex são de unidades de 17 a 21 m², e os do REM ID, de 19 a 20 m². Cozinha, banheiro, ar-condicionado, projeto e gestão de obra custam quase o mesmo em 18 ou em 30 m², e num studio pequeno esse custo fixo se divide por menos metros. É a curva em U que já apareceu na análise de quanto custa reformar um apartamento ou studio de até 50 m². Comparar o metro quadrado de um prédio de 18 m² com o de um prédio de 28 m² é comparar coisas diferentes.

O índice do prédio: o que sobra quando a metragem é descontada

Para comparar prédios de forma justa, calculamos um índice simples. Primeiro, a mediana do valor por m² de toda a base em cada faixa de metragem: R$ 4.077 até 20 m², R$ 3.087 de 20 a 24 m², R$ 2.645 de 24 a 28 m², R$ 2.548 de 28 a 32 m², R$ 2.826 de 32 a 40 m² e R$ 2.740 acima de 40 m². Depois, cada contrato é dividido pela mediana da sua faixa e multiplicado por 100. Um contrato com índice 100 custou exatamente o que a cidade costuma custar para aquela metragem; 110 custou 10% a mais; 90, 10% a menos. O índice do prédio é a mediana dos índices dos contratos dele.

Lido assim, o quadro muda. Sete dos oito maiores grupos ficam entre 98 e 110, e o oitavo, a Passarelli, em 117. Submetemos os oito ao teste de Kruskal-Wallis, que compara grupos sem supor que os dados seguem uma curva perfeita: p = 0,73. Em linguagem simples, não há evidência de que o prédio, por si só, mude o custo da reforma. Quando o teste inclui também os 8 grupos pequenos, de 3 ou 4 contratos, o resultado fica no limite (p = 0,04), puxado por REM ID, Green View e Modern, que ficaram abaixo de 90 com contratos de escopo mais enxuto. Com 3 contratos, isso é descrição do que aconteceu, não previsão do que vai acontecer no próximo.

O mesmo aparece numa regressão. Usando só a área da unidade, explicamos 31% da variação do valor dos 106 contratos; acrescentando o nome do prédio como variável, chegamos a 47%. O prédio acrescenta algo, mas mais da metade da variação continua sem explicação por área ou endereço. Essa metade é o escopo e o padrão que cada dono escolheu, e é o assunto da próxima seção. A análise por bairro, que chega à mesma conclusão por outro caminho, está em reforma de apartamento em São Paulo por bairro.

Mesma marca, contratos diferentes: Nex One, Urban Flex e MetroCasa em detalhe

Os três maiores grupos da base mostram três comportamentos distintos, e cada um ensina uma coisa.

Nex One: a mesma planta de 27 m², de R$ 65 mil a R$ 116 mil

Entre os 18 contratos em prédios Nex One (Vila Nova Conceição, Pereira Coutinho, Jurupis, Artur Prado, Sena Madureira, Paraíso, Sumaré, Teodoro), 7 são em unidades de 27 m². Os contratos dessas 7 unidades foram de R$ 65.385, R$ 66.000, R$ 67.000, R$ 84.000, R$ 90.432, R$ 90.432 e R$ 115.713. Mesma metragem, 77% de diferença entre o menor e o maior. A planilha não registra o escopo de cada contrato, mas o padrão se repete nas reuniões de orçamento: os contratos próximos de R$ 65 mil são o pacote de locação com marcenaria essencial e eletros de linha padrão; os dois de R$ 90.432 são de um mesmo cliente, com duas unidades no mesmo prédio e o mesmo projeto; e os contratos acima de R$ 100 mil, em qualquer prédio da base, costumam somar varanda integrada, mais marcenaria e padrão de acabamento superior. A construtora é a mesma. O produto final, não.

Urban Flex: 23 contratos, de 17 a 41 m², e uma linha reta

O Urban Flex, na Bela Cintra, Consolação, é o prédio com mais reformas da Bewild. Ele tem plantas de 17 a 41 m², e por isso é o melhor lugar da base para ver o efeito da metragem com todo o resto constante: mesma construtora, mesmo condomínio, mesma regra de obra, mesma rua. Agrupando os 23 contratos por faixa:

Repare na primeira e na terceira linha: um studio de 18 m² custou, na mediana, R$ 80,6 mil; um de 29 m², R$ 75 mil. A unidade menor saiu mais cara em valor absoluto. Não é erro. Nas plantas de 17 a 21 m² do Urban Flex, o projeto precisa resolver cama, trabalho, cozinha e armazenamento em marcenaria multifuncional, e o enxoval e os eletros entram completos; é um studio que custa quase o mesmo que um maior, com menos metros para dividir. Por isso, uma conta de valor fixo por metro quadrado subestima as unidades menores. A tabela vigente por metragem está no guia de quanto custa reformar um apartamento ou studio de até 50 m². Se o seu imóvel tem menos de 21 m², não use regra de metro quadrado: peça um orçamento com o escopo aberto.

MetroCasa: o grupo mais previsível da base

Os 7 contratos em prédios MetroCasa (República, Berrini, Paulista e 9 de Julho) ficaram entre R$ 61.204 e R$ 71.700, uma razão de 1,17 entre o maior e o menor; no Nex One essa razão é 1,87 e no Urban Flex, 2,02. Dois fatores explicam. As plantas são parecidas (15 a 27 m²) e os donos, em geral, compram para alugar e pedem o escopo padrão de locação: marcenaria essencial, eletros completos, sem integração de varanda. No MetroCasa República, as duas unidades de 15 e 17 m² custaram R$ 67 mil e R$ 71.432: R$ 4.467 e R$ 4.202 por m², entre os metros quadrados mais altos da base, pela mesma razão do Urban Flex. No MetroCasa Berrini, três unidades de 26 a 27 m² ficaram entre R$ 64.456 e R$ 71.432, 11% de diferença.

O que a MetroCasa entrega na unidade varia por empreendimento e consta no memorial descritivo de cada um; é o memorial, e não o nome da construtora, que define se a sua obra começa no contrapiso ou num piso já colocado. Essa é a primeira pergunta do nosso diagnóstico técnico e muda o escopo antes de mudar o preço.

Projetos da Bewild em cada empreendimento

Número sem imagem é abstrato. Abaixo, imagens de projetos reais da base nos prédios da tabela (imagens do projeto, não fotos da obra entregue), com a faixa do grupo (não o valor do contrato individual). Nenhum dado pessoal do proprietário aparece.

Dois desses prédios têm página própria de região, com as particularidades de obra do bairro: reforma de apartamento na Consolação e reforma de apartamento no Brooklin. O portfólio completo, filtrável por bairro, está em projetos da Bewild.

O que ter várias obras no mesmo prédio muda na prática

Se o prédio não muda o preço, por que isso importa? Porque muda o processo, e processo é prazo. Quando a Bewild já reformou no seu empreendimento, quatro coisas já estão resolvidas antes da primeira reunião:

1. A planta já está medida. Em prédios como Urban Flex, Nex One e MetroCasa Berrini, temos o levantamento das tipologias repetidas, com a posição real de shafts, pontos de água, ar-condicionado e quadro elétrico. A medição no local continua, mas o projeto começa de uma base conferida.
2. O regulamento de obras do condomínio é conhecido. Horário, fila do elevador de serviço, caçamba, documentação da NBR 16280 e os formulários do síndico já passaram pela nossa equipe. A lista do que perguntar está em o que perguntar ao síndico antes de reformar.
3. Os erros do memorial já apareceram. Cada prédio tem o seu: um ponto de dreno do ar-condicionado fora de posição, uma bancada entregue com altura fora do padrão, um piso que não aceita o rodapé previsto. Na segunda obra do mesmo prédio, esses itens entram no orçamento desde o início em vez de virar aditivo. Os itens que costumam provocar cobrança extra estão em por que existe aditivo em obra.
4. A logística está testada. Marcenaria entregue em peças que cabem no elevador, horários de descarga e a equipe que já conhece a portaria.

É também por isso que 14 clientes da base fecharam dois ou mais contratos (31 reformas no total), às vezes no mesmo prédio: duas unidades no Nex One Pereira Coutinho, pares de unidades no Urban Flex. No MetroCasa Berrini, três donos diferentes contrataram em sequência. E vale registrar o outro lado: 59% dos clientes da base não moram na cidade de São Paulo. Para quem acompanha de longe, saber que a empresa já operou naquele condomínio pesa mais que qualquer tabela. O jeito de acompanhar a obra sem ir ao prédio está em como reformar um studio em São Paulo morando em outra cidade.

O que o mercado está entregando: por que a pergunta "qual prédio" vai aparecer cada vez mais

A pergunta pelo nome do empreendimento cresce porque a oferta de unidades novas e pequenas cresceu. Segundo o Secovi-SP, em junho de 2026 as unidades de 30 a 45 m² foram 70% dos lançamentos e 64% das vendas na cidade de São Paulo, e as de menos de 30 m² responderam por 17% dos lançamentos e 26% das vendas (dados divulgados pela Exame em 13/08/2026). Em 2025, a cidade lançou 139,7 mil unidades, 34% a mais que em 2024, e vendeu 113 mil, 9% a mais (Secovi-SP, pesquisa de dezembro de 2025, divulgada em fevereiro de 2026).

Há um dado menos confortável no mesmo mercado: o estoque de studios de até 30 m² na capital cresceu 71% nos 12 meses até junho de 2026 e chegou a 10,9 mil unidades, o equivalente a 12 meses de vendas, contra 5 meses um ano antes (Secovi-SP, em reportagem do Portas de 14/09/2026). Para quem vai receber as chaves em 2026 e 2027, a leitura é direta: haverá muitos studios iguais ao seu, no mesmo prédio e nos vizinhos, chegando ao aluguel ao mesmo tempo. O prédio deixa de ser diferencial. O que está dentro dele passa a ser. Do lado da demanda, o aluguel residencial em São Paulo chegou a R$ 65,78 por m² em setembro de 2026, com alta de 7,11% no ano, acima do IPCA de 3,95% no mesmo período (Índice FipeZap, divulgado em 14/10/2026). A rentabilidade do aluguel, 6,13% ao ano, é a régua contra a qual qualquer reforma precisa se pagar.

Quando o nome do prédio não deve decidir nada (e quando a reforma completa não é a resposta)

Esta seção vai contra o nosso interesse comercial e, por isso, está aqui. Três situações em que a lógica "reformar por empreendimento" leva a decisões ruins:

• Escolher o prédio pelo custo da reforma. A diferença entre os índices dos grandes grupos (98 a 117) é menor que a diferença de aluguel entre bairros, que vai de cerca de R$ 49 a R$ 100 por m² dentro da capital (Índice FipeZap de Locação por bairro, agosto de 2026). Se você ainda não comprou, decida pelo ativo e pela localização, não por uma mediana de reforma. A conta por bairro está em reforma de apartamento por bairro.
• Imóvel entregue com piso, cozinha e marcenaria, para morar. Alguns empreendimentos entregam a unidade com acabamento e até mobiliário; outros são comprados já reformados pelo dono anterior. Se o imóvel está habitável e você vai morar nele, uma reforma completa de R$ 65 mil a R$ 85 mil provavelmente não se justifica. Um projeto de marcenaria ou de mobiliário resolve, e esse serviço menor não é o que a Bewild faz melhor. O anti-checklist do que não compensa mexer está em o que não reformar num studio novo.
• Duas unidades no mesmo prédio com dois contratos. Se você comprou duas unidades da mesma tipologia, o projeto se repete e a logística se divide. Um contrato para as duas costuma sair com condição melhor que dois contratos separados. Na base, os pares de um mesmo cliente no Nex One Pereira Coutinho e no Urban Flex foram fechados assim.

E uma ressalva sobre os grupos pequenos. REM ID (índice 83), Green View (87) e Modern (88) aparecem abaixo da cidade com 3 ou 4 contratos cada. Isso descreve o escopo que aqueles donos pediram, em geral unidades para locação com marcenaria essencial. Não é um desconto do prédio, e não vai se repetir automaticamente na próxima unidade.

"O cliente chega perguntando pelo prédio porque foi assim que ele comprou. A nossa resposta é devolver a pergunta para a planta e para o uso: quantos metros, varanda integrada ou não, morar ou alugar. Três obras no mesmo prédio podem ter três preços, e as três estão certas. O que não pode é a diferença aparecer depois da assinatura."

— Pedro Alves, engenheiro e CEO da Bewild

Reformar studio novo sem perder a garantia da construtora

Uma dúvida que acompanha quase toda reforma em prédio novo: a obra cancela a garantia da construtora? A regra tem duas camadas. Pelo artigo 618 do Código Civil, o construtor responde por 5 anos pela solidez e segurança da edificação, prazo que a reforma não altera porque trata da estrutura, das fundações e da impermeabilização do prédio. Para os demais sistemas (instalações, revestimentos, esquadrias, metais), os prazos de garantia são os do manual do proprietário de cada empreendimento, hoje baseados na ABNT NBR 17170, que substituiu em 2024 a tabela de garantias da NBR 15575: de 1 a 5 anos conforme o sistema.

O que coloca a garantia em risco não é reformar, é reformar sem responsável técnico: alterar instalações elétricas ou hidráulicas sem ART ou RRT, mexer em elementos estruturais ou na impermeabilização, ou não comunicar o condomínio conforme a NBR 16280. Por isso, no contrato da Bewild, o projeto executivo registra o que foi alterado, a obra tem responsável técnico com RRT emitido, e os pontos originais da construtora ficam documentados. Se o seu studio ainda não foi entregue, a sequência certa, da vistoria de recebimento ao início da obra, está em comprou studio na planta: o que fazer antes de receber as chaves.

Como fizemos as contas

• Base: planilha de contratos da Bewild, extração de 27/09/2026, com valor do contrato na assinatura, número do projeto, empreendimento e área do projeto executivo. Aditivos posteriores não entram. 205 registros.
• Exclusões: os 5 primeiros contratos da empresa (imóveis fora de São Paulo ou sem confirmação de endereço), 1 contrato que cobre duas unidades num valor só e 1 registro com valor incompatível com a metragem. Restaram 198. O Índice Bewild de custo de reforma, atualizado em outubro de 2026, usa 188 contratos porque exclui também 10 registros sem contrato localizado; a mediana por m² das duas bases é a mesma, R$ 2.744.
• Agrupamento: empreendimentos identificados pelo nome registrado na planilha, com normalização de grafia (Nex One e Next One; Urban Flex e LM Urban Flex; MetroCasa e Metro Casa) e agrupamento por marca quando a construtora repete o nome em endereços diferentes. 139 empreendimentos distintos; 32 com 2 ou mais contratos (91 contratos, 46% da base); 16 com 3 ou mais (106 contratos).
• Estatística: medianas e quartis (a metade central é o intervalo entre o 1º e o 3º quartil); índice do prédio = mediana, por prédio, do valor por m² de cada contrato dividido pela mediana da sua faixa de metragem (até 20, 20 a 24, 24 a 28, 28 a 32, 32 a 40 e acima de 40 m²); teste de Kruskal-Wallis entre os 8 grupos com 5 ou mais contratos (p = 0,73 no índice; p = 0,33 no valor por m² bruto) e entre os 16 grupos (p = 0,04); regressão do logaritmo do valor sobre a área (R² = 0,31) e sobre área mais prédio (R² = 0,47), nos 106 contratos dos grupos com 3 ou mais.
• Estabilidade no tempo: a planilha não tem data de assinatura; a ordem do número do projeto aproxima a ordem no tempo. Dividindo a base em três terços por essa ordem, a mediana por m² ficou entre R$ 2.653 e R$ 2.848, sem tendência clara. Os contratos mais recentes já incorporam a alta de insumos e mão de obra medida pelo INCC-M (FGV), de 6,56% nos 12 meses até agosto de 2026.
• Limites: grupos com 3 ou 4 contratos descrevem o que aconteceu, não o que vai acontecer. A planilha não registra o escopo de cada contrato (varanda, padrão, enxoval); a leitura qualitativa dos casos do Nex One e do Urban Flex vem da experiência das reuniões de orçamento, não de uma coluna da base. Os nomes de empreendimentos são marcas das respectivas incorporadoras, citados apenas para identificar o endereço da obra.

Antes de pedir orçamento: o checklist para quem comprou na planta

1. Pegue o memorial descritivo e a planta da sua unidade no portal da construtora. É o que define se a obra começa no contrapiso e onde estão os pontos (o que vem no studio novo).
2. Confira a metragem da planta, não a do anúncio. A área do projeto executivo é a que entra na conta; o Urban Flex mostra que 18 ou 29 m² mudam o preço mais que o nome do prédio.
3. Defina o uso antes do projeto: morar, aluguel tradicional ou short stay. Ele muda a especificação, e no mesmo Nex One levou de R$ 65 mil a R$ 116 mil.
4. Leia o regulamento de obras do condomínio e pergunte ao síndico o que a NBR 16280 exige naquele prédio (NBR 16280 na prática).
5. Faça a vistoria de recebimento com lista escrita e registre os vícios antes de qualquer obra, para não misturar garantia da construtora com reforma (antes de receber as chaves).
6. Compare memoriais, não totais. Um orçamento sem eletros e enxoval parece mais barato e não é (como comparar orçamentos de reforma e o que está incluso num orçamento).
7. Exija prazo em contrato, com data. O cronograma por metragem está em quanto tempo demora uma reforma de apartamento.

O que a Bewild coloca no contrato

Preço fechado antes do início, com escopo detalhado em memorial: se a obra custar mais do que o combinado, a diferença é da Bewild, salvo mudança pedida por você depois da aprovação do projeto ou problema oculto que só aparece na obra. Prazo de obra de 60 a 75 dias úteis em contrato, conforme a metragem e a integração de varanda, contado a partir de 5 dias úteis depois do projeto aprovado e da autorização do condomínio, com consequência prevista para atraso. Projeto executivo, RRT do responsável técnico e documentação de condomínio por nossa conta. E 5 anos de garantia sobre mão de obra e marcenaria, com manutenção preventiva no pós-entrega. É o mesmo contrato no Urban Flex, no Nex One, no MetroCasa ou num prédio em que nunca entramos: o que muda é o quanto já sabemos da sua planta antes de começar.

Se o seu imóvel é um apartamento maior, recém-entregue, o processo e os critérios estão na página de empresa de reforma de apartamento em São Paulo; apartamento com mais de 15 anos fica fora do escopo da Bewild. Se é um studio novo, para morar ou alugar, o caminho é a página de reforma de studio em São Paulo. Incorporadoras e imobiliárias que querem oferecer o pacote aos compradores encontram o modelo em parcerias com incorporadoras.

Sobre os autores. Pedro Alves é engenheiro e CEO da Bewild, marca de reforma completa da Bwild Ventures, com mais de 160 reformas entregues e mais de 200 projetos em São Paulo. Thiago Dantas é arquiteto e urbanista (CAU A162437-7) e responsável técnico da Bewild.

Quer saber quanto custa reformar a sua unidade, no seu prédio, com o seu uso? Peça seu orçamento: você recebe a faixa de investimento, o prazo e a leitura do que o seu memorial descritivo já entrega.

Fontes: base de contratos Bewild (planilha de contratos, extração de 27/09/2026; 198 contratos após exclusões; o Índice Bewild de custo de reforma, outubro de 2026, usa 188); Secovi-SP, pesquisa mensal do mercado imobiliário de junho de 2026, conforme Exame, matéria de 13/08/2026 sobre a participação das unidades de 30 a 45 m² nos lançamentos; Secovi-SP, balanço de 2025 (139,7 mil lançamentos e 113 mil vendas), conforme Sinduscon-SP, 11/02/2026; Secovi-SP, estoque de studios de até 30 m² (10,9 mil unidades, +71% em 12 meses até junho de 2026), conforme Portas, 14/09/2026; Índice FipeZap de Locação Residencial por bairro, agosto de 2026 (Fipe); Índice FipeZap de Locação Residencial, setembro de 2026 (São Paulo R$ 65,78/m², +7,11% no ano, rentabilidade de 6,13% ao ano), conforme Portas, 14/10/2026; IBGE, IPCA acumulado de janeiro a setembro de 2026 (3,95%); FGV IBRE, INCC-M acumulado em 12 meses até agosto de 2026 (6,56%); Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias e memorial descritivo); Código Civil, art. 618 (garantia de 5 anos por solidez e segurança); ABNT NBR 16280 (reforma em edificações) e ABNT NBR 17170 (garantias, em substituição ao Anexo D da NBR 15575, conforme síntese da PredPrev, 08/10/2025). Os nomes de empreendimentos pertencem às respectivas incorporadoras e identificam apenas o endereço das obras. Os valores são históricos de contratos já assinados e não constituem proposta; cada orçamento depende do imóvel e do escopo. Nada aqui é promessa de renda, ocupação, valorização ou rentabilidade.